Unwirksame Einverständniserklärung zur Kautionsübertragung

1. Der bisherige Vermieter ist im Falle der Veräußerung dem Mieter zur Rückgewähr der Kaution verpflichtet, wenn der Mieter sie vom Erwerber nicht erlangen kann.

2. Auf diese Haftung kann der Mieter durch Individualvereinbarung mit dem Veräußerer verzichten.

3. Auf einen Haftungsverzicht durch Allgemeine Geschäftsbedingung kann sich der Vermieter jedenfalls dann nicht berufen, wenn eine unklare Regelung im Sinne des § 305 c Abs. 2 BGB vorliegt.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Der Kl. nimmt den Bekl., seinen ehemaligen Vermieter, auf Rückzahlung der Mietkaution in Anspruch.

2 Der Kl., der zusammen mit Frau P. B. seit dem Jahr 2003 Mieter einer Wohnung des Bekl. in Berlin war, leistete zu Beginn des Mietverhältnisses eine Barkaution von 1.242 €.

3 Das Hausgrundstück befand sich vom 7. Oktober 2005 bis 13. Mai 2008 unter Zwangsverwaltung. Der Bekl. veräußerte das Grundstück an die P. S. AG, welche am 24. Juni 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde.

4 Mit Schreiben vom 26. Mai 2008 forderte der Zwangsverwalter den Kl. und Frau B. unter Übersendung eines Vordrucks „Einverständniserklärung zur Kautionsübertragung" auf, der Weiterreichung der Kaution an die neue Eigentümerin und der Entlassung des Zwangsverwalters aus der „bürgenähnlichen" Haftung zuzustimmen, andernfalls der Kautionsbetrag an den Kl. und Frau B. ausbezahlt werde. Gleichzeitig wies der Zwangsverwalter darauf hin, dass in diesem Fall die Mieter eine neue Mietsicherheit gegenüber der neuen Vermieterin zu erbringen hätten.

5 Der Kl. und Frau B. sandten die ausgefüllte und unterschriebene Einverständniserklärung an den Zwangsverwalter zurück. Der Kautionsbetrag wurde an die neue Vermieterin weitergeleitet.

6 Das Mietverhältnis über die Wohnung endete zum 7. September 2009. Laut Wohnungsübergabeprotokoll konnte die Kaution im Hinblick auf den Zustand der Wohnung unter Berücksichtigung der Mietzahlung zur Auszahlung gelangen. Am 18. März 2010 wurde erneut die Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet. Mit Schreiben vom 13. April 2010 teilte die Hausverwaltung dem Kl. mit, dass das Kautionskonto mit einem Abschlussguthaben von 1.273,54 € aufgelöst und dem Mietenkonto gutgeschrieben worden sei und Auszahlungen wegen Kontopfändungen zu keiner Zeit möglich gewesen seien.

7 Der Kl. hat behauptet, er habe die neue Vermieterin erfolglos mit anwaltlichem Schreiben vom 30. November 2010 zur Kautionsrückzahlung aufgefordert. Er nimmt den Bekl. als seinen ehemaligen Vermieter gemäß § 566 a Satz 2 BGB auf Zahlung des Kautionsguthabens von 1.273,54 € nebst Zinsen in Anspruch.

8 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl. hat das Landgericht der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Hiergegen wendet sich der Bekl. mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

9 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 10 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

11 Der Kl. habe gegen den Bekl. gemäß § 566 a Satz 2, § 812 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BGB einen Anspruch auf Rückgabe der geleisteten Mietkaution einschließlich Zinsen in unbestrittener Höhe von 1.273,54 €. Unerheblich sei, dass der Bekl. am Ende des Mietverhältnisses im September 2009 nicht mehr Vermieter der Wohnung gewesen sei und auch die Kaution nicht mehr innegehabt habe. Denn er hafte gemäß § 566 a Satz 2 BGB für die Kaution.

12 Der Bekl. sei vom Kl. nicht aus der Haftung für die Kautionszahlung entlassen worden. Seine Haftung gemäß § 566 a Satz 2 BGB sei nicht wirksam individualvertraglich abbedungen worden. Das Einverständnis des Kl. mit der Übertragung der Kaution vom Zwangsverwalter an die neue Erwerberin der Wohnung stelle keine Erklärung in Bezug auf den Bekl. dar. Zwar habe der Zwangsverwalter während der Zwangsverwaltung auch die Pflicht zur Abrechnung und Auskehrung von Mietkautionen. In der Einverständniserklärung komme jedoch ein Wille, die gesetzliche Regelung in § 566 a Satz 2 BGB in Bezug auf den Bekl. als Vermieter und Schuldner abzubedingen, nicht erkennbar zum Ausdruck. Auch wenn der Zwangsverwalter für den Bekl. als Schuldner tätig geworden sei, so habe er doch im eigenen Namen gehandelt.

13 Auch sei die Zustimmungserklärung unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB. Es handele sich bei der Einverständniserklärung um eine vom Zwangsverwalter für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB. Durch diese habe die gesetzliche Regelung aus § 566 a Satz 2 BGB nicht wirksam abbedungen werden können.

14 Der Kl. habe auch dargelegt, dass er die Kaution von der Erwerberin bzw. der letzten Vermieterin nicht erlangen könne. Ausreichend seien insoweit zumutbare Anstrengungen des Mieters, die deutlich machten, dass eine Befriedigung durch den Erwerber nicht zu erwarten sei. Entgegen der Ansicht des Bekl. ergebe sich aus der Mitteilung der Hausverwaltung über die Gutschrift auf dem Mieterkonto nicht, dass die Gutschrift zur Verrechnung mit Ansprüchen des Vermieters erfolgt sei. Jedenfalls könne das Schreiben der Hausverwaltung nicht dazu herangezogen werden, dem Kl. aufzuerlegen, weitere Auskünfte beim Zwangsverwalter einzuholen und ihm damit doch wirtschaftlich das Risiko der fehlenden Nachweismöglichkeit aufzubürden.

II. 15 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Der Bekl. ist dem Kl. zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die dem Zwangsverwalter gegenüber abgegebene Einverständniserklärung des Kl. nicht zu einer Entlassung des Bekl. aus der Haftung nach § 566 a Satz 2 BGB geführt hat.

16 1. Nach § 566 a Satz 2 BGB ist der bisherige Vermieter dem Mieter weiterhin zur Rückgewähr der geleisteten Mietkaution verpflichtet, wenn dieser bei Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit von dem neuen Erwerber und Vermieter nicht erlangen kann.

17 a) Zwar kann der Mieter auf die Haftung des Vermieters nach dieser Vorschrift durch Individualvereinbarung verzichten. Bei der von den Kl. gegenüber dem Zwangsverwalter auf dessen Aufforderung abgegebenen Erklärung über die „Weiterleitung der Kaution und der Entlassung des Zwangsverwalters aus der bürgenähnlichen Haftung" handelt es sich indes nicht um eine Individualvereinbarung, sondern um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Die Einverständniserklärung war, was auch die Revision nicht in Abrede stellt, vom Zwangsverwalter im Wesentlichen vorformuliert und zum Gebrauch in einer Vielzahl von Fällen vorgesehen worden. Dass sie keine Vertragsbedingung, sondern eine einseitige rechtsgeschäftliche Erklärung des Mieters zum Gegenstand hat, ändert nichts an ihrem Charakter als Allgemeine Geschäftsbedingung. Denn die Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB sind mit Rücksicht auf ihren Schutzzweck auch auf eine vom Verwender vorformulierte einseitige rechtsgeschäftliche Erklärung des anderen Teils, die - wie hier - im Zusammenhang mit einem Vertragsverhältnis steht, anzuwenden (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2000 - I ZR 241/97, NJW 2000, 2677 unter II 3 a m. w. N. [zu § 1 ff. AGBG]). Ohne Bedeutung ist dabei auch, ob dem anderen Vertragspartner die Wahl zwischen bestimmten, vom Verwender vorgegebenen Alternativen eingeräumt wird (BGH, Urteil vom 27. Januar 2000 - I ZR 241/97, aaO. m. w. N.). Es ist daher ohne Belang, dass die vom Zwangsverwalter vorbereitete Erklärung den Mietern eine Wahlmöglichkeit aufzeigt und es ihnen überlässt, ob sie einer Weitergabe der Kaution an die neue Eigentümerin zustimmen oder eine solche ablehnen und die Kaution ausbezahlt erhalten.

18 b) Als Allgemeine Geschäftsbedingung führt die vom Kl. formularmäßig abgegebene Erklärung schon deshalb nicht zu einer Entlassung des Bekl. aus der Haftung nach § 566 a Satz 2 BGB, weil ihr jedenfalls nach der Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB ein solcher Inhalt nicht beigelegt werden kann. Die Erklärung betrifft nach ihrem Wortlaut nur die Haftung des Zwangsverwalters, der zum damaligen Zeitpunkt nach § 152 Abs. 2 ZVG die Rechte und Pflichten des Vermieters wahrzunehmen hatte. Zudem ist nicht die Rede von der subsidiären Vermieterhaftung nach § 566 a Satz 2 BGB, sondern von einer im Gesetz nicht vorgesehenen „bürgenähnlichen Haftung". Es ist daher zumindest auch die Auslegung möglich, dass sich die gegenüber dem Zwangsverwalter auf dessen Wunsch abgegebene Erklärung auf dessen eigene Haftung beschränkte, ohne die Vermieterhaftung nach § 566 a Satz 2 BGB generell abzubedingen. Da mehrere Auslegungsmöglichkeiten bestehen, ist gemäß § 305 c Abs. 2 BGB diese für den Mieter günstigere Deutung zugrunde zu legen. Da der Bekl. schon im Hinblick auf die Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB aus der Erklärung nichts zu seinen Gunsten herleiten kann, bedarf es keiner Entscheidung, ob die formularmäßige Einverständniserklärung darüber hinaus auch einer Inhaltskontrolle standhielte. Insbesondere kann offen bleiben, ob ein Verstoß gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) vorliegt, weil die Erklärung nicht klar und verständlich ausdrückt, was mit der „bürgenähnlichen Haftung" des Zwangsverwalters gemeint ist.

19 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch festgestellt, dass der Kl. die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht vom Erwerber erlangen konnte. Zwar ist der Mieter gemäß § 566 a Satz 2 BGB grundsätzlich gehalten, zunächst den Erwerber als den gegenwärtigen Sicherungsnehmer und Mietvertragspartner in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht aussichtslos erscheint (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 169 zu § 572 BGB a. F.; BT-Drucks. 14/4553, S. 63). Letzteres ist hier allerdings schon deshalb der Fall, weil - worauf das Berufungsgericht zutreffend abstellt - zwischenzeitlich erneut die Zwangsverwaltung über das Grundstück angeordnet worden ist und eine Auszahlung des Kautionsbetrags wegen der Kontopfändung zu keinem Zeitpunkt möglich war.

20 3. Soweit sich der Bekl. darauf beruft, dass die Kautionsforderung auf noch offene Mietforderungen des Erwerbers verrechnet worden sei, erhebt er den Einwand der Erfüllung, § 362 BGB. Für die Erfüllung des Kautionsrückzahlungsanspruchs durch Verrechnung mit Gegenansprüchen des Erwerbers ist nach allgemeinen Regeln der Bekl. darlegungs- und beweisbelastet. Der Bekl. hat indes nicht dargelegt, welche Mietforderungen des Erwerbers gegen den Bekl. offengeblieben sind und demzufolge mit der Kaution verrechnet werden konnten.

Nach § 566 a BGB haftet im Falle der Grundstücksveräußerung der bisherige Vermieter weiter für die Rückzahlung der Kaution, wenn der Mieter sie vom Erwerber nicht erlangen kann. Um diese subsidiäre Haftung auszuschließen, muss der bisherige Vermieter einen ausdrücklichen Verzicht des Mieters durch Individualvereinbarung erreichen.

Der Kläger (Mieter) nimmt den Beklagten, seinen ehemaligen Vermieter, auf Rückzahlung der Mietkaution in Anspruch. Der Beklagte hatte sein Grundstück, das vom 7. Oktober 2005 bis zum 13. Mai 2008 unter Zwangsverwaltung stand, veräußert; die neue Eigentümerin wurde am 24. Juni 2008 ins Grundbuch eingetragen.

Der Zwangsverwalter übersandte am 26. Mai 2008 den Mietern einen Vordruck „Einverständniserklärung zur Kautionsübertragung", wonach die Mieter der Weitererreichung der Kaution an die neue Eigentümerin und der Entlassung des Zwangsverwalters aus der „bürgenähnlichen" Haftung zustimmen sollten; andernfalls werde er, der Zwangsverwalter, die Kaution ausbezahlen, und die Mieter hätten eine neue Kaution gegenüber dem neuen Vermieter zu erbringen.

Die Mieter unterzeichneten die Einverständniserklärung, und der Kautionsbetrag wurde an die neue Vermieterin weitergeleitet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wurde erneut die Zwangsverwaltung angeordnet. Ein Abschlussguthaben für die Mieter wurde nicht ausgezahlt. Die Hausverwaltung erklärte, das Kautionskonto sei aufgelöst und der Kautionsbetrag dem Mietenkonto gutgeschrieben worden, von dem wg. Kontopfändung eine Auszahlung unmöglich sei. Die Kläger hielten sich daraufhin an den Veräußerer. Das Landgericht Berlin hielt die Rückzahlungsklage für begründet, ließ aber die Revision zu.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück. Zwar könne der Mieter auf die Haftung des Vermieters durch Individualvereinbarung verzichten. Eine solche liege hier jedoch nicht vor, da es sich um eine vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingung handele. Diese sei unklar, da sie nach dem Wortlaut nur die Haftung des Zwangsverwalters betreffe (und nicht die des Vermieters) und darüber hinaus die im Gesetz nicht vorgesehene Formulierung „bürgenähnliche Haftung" verwende. Aus einer solchen unklaren Erklärung könne der Vermieter nichts zu seinen Gunsten herleiten.

Der Veräußerer wird nur dann aus der Haftung entlassen, wenn dies mit dem Mieter ausdrücklich vereinbart wird. Die früher überwiegende Auffassung, dies liege schon in dem Verlangen des Mieters, die Kaution an den Erwerber herauszugeben, wird nach der Mietrechtsreform von den meisten Kommentatoren nicht mehr vertreten (Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 32 zu § 566 a; MüKo/Häublein, Rn. 15 zu § 566 a; Staudinger/Emmerich, Rn. 16 zu § 566 a). Nötig ist vielmehr ein ausdrücklicher Verzicht des Mieters, ähnlich der Zustimmung gemäß § 415 BGB (Staudinger/Emmerich a.a.O.), wenn nicht darüber hinaus eine rechtsgeschäftliche Vertragsübernahme vereinbart wurde. Ob ein solcher Verzicht des Mieters nur durch Individualvereinbarung möglich ist, lässt der Bundesgerichtshof offen und stellt im entschiedenen Fall darauf ab, dass jedenfalls die Allgemeine Geschäftsbedingung unklar und zugunsten des Mieters auszulegen sei, weil die Haftung des Zwangsverwalters und nicht die des Vermieters erwähnt werde.

Gegen einen formularvertraglichen Verzicht des Mieters auf seine Ansprüche gegen den Veräußerer bestehen grundsätzliche Bedenken, da hierdurch von wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes abgewichen wird (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 49 zu § 566 a m.w.N.). Für die Annahme einer Individualvereinbarung ist es nötig, dass der Vermieter nicht als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB gilt, da sonst nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten (vgl. im Einzelnen Lehmann-Richter NZM 2011, 57). Die mehr als nur gelegentliche Vermietung von mehreren Wohnungen ist wohl (eine abschließende Entscheidung durch den BGH steht noch aus) ausreichend (LG Köln WuM 2009, 730; AG Hannover NZM 2010,197). Noch weitergehend ist die Auffassung, wonach es schon genügt, wenn der Vermieter im Wettbewerb mit anderen seine Wohnung planmäßig und dauerhaft zum Zwecke der Gewinnerzielung vermietet (OLG Düsseldorf NJW-RR 2005, 13). Vermieter haben also das Risiko einzukalkulieren, dass im Rechtsstreit ihre Vereinbarung mit einem Wohnraummieter als Allgemeine Geschäftsbedingung angesehen und nach den dafür geltenden Maßstäben (§§ 305 ff. BGB) geprüft wird.

Aus der Haftung entlassen wird der Vermieter nur durch Rückzahlung der Kaution an den Mieter (oder durch rechtmäßige Verwertung der Sicherheit durch den Erwerber). Ob im Fall der Rückzahlung der Erwerber vom Mieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung erneut eine Sicherheit verlangen kann, ist zweifelhaft (bejaht vom LG Berlin GE 2010, 1272; a.A. etwa MüKo/Häublein, Rn. 16 zu § 566 a). Der Bundesgerichtshof hat in seiner Revisionsentscheidung zum Urteil des Landgerichts Berlin (VIII ZR 206/10, GE 2012, 128) auch eine Verpflichtung des Mieters nur im Einzelfall aus Treu und Glauben bejaht, weil die Übertragung des verpfändeten Sparguthabens nicht ohne Zustimmung des Mieters möglich war und nur wegen der fehlenden Zustimmung das Sparguthaben zugunsten des Mieters vom Veräußerer freigegeben wurde. Um Regressansprüche des Käufers zu vermeiden, muss der Verkäufer schon im Grundstückskaufvertrag klären, ob der Käufer einer Rückzahlung der Kaution an die Mieter zustimmt. Der Käufer wird dann möglicherweise auf Vereinbarung eines Zurückbehaltungsrechts für den Kaufpreis in Höhe der Mietkautionen bestehen (vgl. Fackelmann MittBayNot 2012, 375).