Unwirksame Einheimischenklausel

Eine Klausel in einem notariellen Kaufvertrag, nach der sich ein Grundstückskäufer verpflichtet, im Fall des Weiterverkaufs des bebauten Grundstücks innerhalb von sieben Jahren nach Fertigstellung des Wohnhauses an die verkaufende Gemeinde 300 % des Kaufpreises "nachzuzahlen" ist wegen einseitiger Benachteiligung des Käufers unwirksam.

I. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer sog. "Einheimischenklausel", die in einem Grundstückskaufvertrag vom 5. Juni 2002 (...) enthalten ist, mit dem die Bekl. ein Grundstück in der Gemeinde (...) an den Kl. veräußert hat. Nach dieser Klausel, die gleichartig bei zahlreichen Verträgen im fraglichen Baugebiet verwendet wird (...), hat sich der Kl. verpflichtet, für den Fall, daß er das von ihm auf dem Grundstück errichtete Gebäude nicht für die Dauer von sieben Jahren selbst mit seiner Familie bewohnt und innerhalb dieses Zeitraums ohne Zustimmung der Gemeinde (...) das Grundstück an einen Dritten veräußert, einen Zuschlag von 300 % des Grundstückskaufpreises von 29.469 EUR an die Gemeinde (...) zu zahlen. Der Kl. hat das Grundstück nach dessen Erwerb bebaut, möchte es aber inzwischen verkaufen, weil er nach Fertigstellung des Bauvorhabens seine jetzige Ehefrau, mit der er inzwischen auch ein gemeinsames Kind hat, kennen gelernt hat, die selbst über ein bebautes Grundstück in (...) verfügt. Die Bemühungen des Kl., das von ihm bebaute Grundstück in (...) zu verkaufen, sind zunächst daran gescheitert, daß die Gemeinde (...) den Kaufverträgen nicht zugestimmt und dem Kl. unter Hinweis auf ihre - jedoch nicht eindeutig und nachvollziehbar verlautbarten - Härtefallkriterien angekündigt hat, ihn bei Verkauf des Grundstücks an jemanden, der nicht aus (...) kommt oder in der Gemeinde bereits über ein Grundstück verfügt mit einer Vertragsstrafe in Höhe von 300 % des Grundstückskaufpreises zu belasten. Einen Käufer, der bereit war, dem Kl. einen Preis von 220.000 EUR für das bebaute Grundstück zu bezahlen, mußte der Kl. deshalb im Jahre 2004 abweisen. (...)

Mit seinem am 14. Februar 2005 verkündeten Urteil hat das Landgericht Hannover die Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit dieser Klausel mit der Begründung als unzulässig abgewiesen, ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis zwischen dem Kl. und der Bekl. bestehe nicht, weil die Regelungen des § 13 des notariellen Kaufvertrages als Vertrag zugunsten Dritter anzusehen seien, aus dem nur die Gemeinde (...) Rechte herleiten könne. Es könne deshalb auch dahinstehen, ob die Klausel wirksam sei oder nicht. Der Kl. habe deshalb auch keinen Anspruch auf die von ihm geltend gemachten Rechtsanwaltskosten. (...)

II. Die zulässige Berufung ist begründet. Bedenken gegen die Zulässigkeit der Feststellungsklage ergeben sich nicht. Zwar mag ein Vertrag zugunsten Dritter vorliegen, soweit die Gemeinde (...) ein eigenes Forderungsrecht hinsichtlich den 300 %igen Zuschlag zum Grundstückskaufpreis im Fall des Weiterverkaufs der Immobilie durch den Kl. hat. Dies ändert aber nichts an der Tatsache, daß der Vertrag zwischen dem Kl. und der Bekl. (...) geschlossen worden ist und Einwendungen gegen die Wirksamkeit des Vertrages oder einzelner Vertragsklauseln von den Vertragspartnern wechselseitig geltend gemacht werden können. Zwar können Einwendungen gemäß § 334 BGB auch gegenüber dem Dritten erhoben werden, dies schließt jedoch nicht aus, daß der Kl. den Einwand der unangemessenen Benachteiligung und sittenwidrigen Knebelung auch gegenüber der Bekl. (...) erheben kann. Daß insoweit ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis besteht, unterliegt im Hinblick auf die gravierenden wirtschaftlichen Konsequenzen, die die Regelung in § 13 des notariellen Grundstückskaufvertrages für den Kl. hat, keinen Zweifeln. Die Klausel führt praktisch dazu, daß der Kl. trotz der - unbestrittenen - persönlichen Situation, in der er sich befindet, beim Verkauf des Grundstückes vom Wohl und Wehe der Gemeinde (...) abhängig ist, die - unstreitig - nicht einmal nachvollziehbare Kriterien festgesetzt und veröffentlich hat, nach denen sie ihre Entscheidung im Rahmen des § 13 (4) des notariellen Vertrages vom 5. Juni 2002 trifft. Ein Feststellungsinteresse des Kl. besteht auch noch, nachdem der Kl. einen Grundstückskaufvertrag mit der Erwerberin (...) geschlossen hat. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob und inwieweit dieser Vertrag für die Käuferin (...) die sich ebenfalls den Verkaufsbedingungen der Gemeinde (...) unterwerfen muß, um das Grundstück erwerben zu können, schon endgültig abgeschlossen und die Käuferin (...) bereit ist, die Bedingungen der Gemeinde (...) anzuerkennen. Das Feststellungsinteresse des Kl. besteht in jedem Fall schon im Hinblick auf die möglicherweise bestehende Schadensersatzpflicht der Gemeinde (...) bzw. der Bekl. als vertragsschließender Partei aufgrund seiner Belastung durch die 300 % Klausel. Die Klausel (...) verstößt gegen das Gebot einer angemessenen Vertragsgestaltung i. S. d. § 11 Abs. 2 BauGB und würde - unterstellt, man hält die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB für anwendbar - auch unter AGB-rechtlichen Aspekten unwirksam sein, weil sie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Kl. führt. Zwar ist lange Zeit streitig gewesen, ob und inwieweit entsprechende Klauseln nach den Vorschriften des AGBG, insbesondere § 9 AGBG, zu beurteilen sind, oder ob die Regelungen über allgemeine Geschäftsbedingungen aufgrund des öffentlichrechtlichen Charakters derartiger Bestimmungen nicht anwendbar sind. Nachdem der BGH im Jahre 2002 höchstrichterlich entschieden hat, daß zumindest eine Inhaltskontrolle entsprechender Klauseln gemäß § 11 Abs. 2 BauGB stattfinden muß, bei der zu prüfen ist, ob die Vertragsbestimmungen in ihrer Gesamtheit ausgewogen sind (vgl. BGHZ 153, 93 ff. = NJW 2003, 888 = NZM 2003, 252), kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob neben § 11 Abs. 2 BauGB auch die Grundsätze des § 9 AGBG bzw. § 307 BGB i. d. F. des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes anzuwenden sind. Letztlich ist immer eine Inhaltskontrolle durchzuführen, bei der festzustellen ist, ob die Klauseln - ggf. unter Einbeziehung kompensierender

2003, 252), kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob neben § 11 Abs. 2 BauGB auch die Grundsätze des § 9 AGBG bzw. § 307 BGB i. d. F. des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes anzuwenden sind. Letztlich ist immer eine Inhaltskontrolle durchzuführen, bei der festzustellen ist, ob die Klauseln - ggf. unter Einbeziehung kompensierender begünstigender Regelungen des Vertrages - eine angemessene Vertragsgestaltung vorliegt. Diese Kontrolle führt vorliegend unter Berücksichtigung aller aufgeführten Rechtsnormen zur Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Kl.. Nimmt man eine entsprechende Abwägung hier vor, so ergeben sich keine ausreichenden Gesichtspunkte, die es rechtfertigen könnten, einen Zuschlag von 300 % auf den Grundstückskaufpreis innerhalb von sieben Jahren zu machen, wenn der Erwerber das Grundstück ohne Zustimmung der Gemeinde (...) weiterveräußert. Zwar wird in der Berufungserwiderung behauptet, der Kaufpreis von 28,50 EUR habe nicht dem objektiven Verkehrswert entsprochen, sondern sei vielmehr erheblich unter diesem Wert gelegen. Diese Behauptung ist aber ohne Substanz und wird durch die in erster Instanz vorgelegte Bodenrichtwertkarte widerlegt, nach der der Kaufpreis pro qm in dem Baugebiet, in dem das Grundstück liegt, das der Kl. erworben hat, auch 2004 noch bei 29 EUR pro qm gelegen hat, widerlegt. Insoweit sind keine Anhaltspunkte dafür festzustellen, daß es sich bei den Festsetzungen des Gutachterausschusses für den Bereich Meppen um irreguläre, den tatsächlichen Verhältnissen nicht entsprechende Festsetzungen handelt. Vielmehr ist bei dem Auszug aus der Bodenrichtwertkarte für den Bereich (...) der Verkehrswert entsprechend der üblichen Vorgehensweise festgesetzt, ohne daß etwa in der Anlage vermerkt ist, daß es sich um Werte handelt, die nur unter Berücksichtigung einer siebenjährigen Eigennutzung mit der Verpflichtung zur Zahlung eines 300 %igen Aufschlages bei Weiterverkauf des Grundstücks festgesetzt worden sind (...). Konkreten Vortrag dafür, daß der Gutachterausschuß entsprechendes bei seiner Wertfestsetzung zugrunde gelegt hat, ist die Bekl. schuldig geblieben. Er ergibt sich nicht einmal aus dem Schriftsatz vom 23. Juni 2005, der ebenfalls keinen konkreten Vortrag zu bestimmten Verkaufsfällen enthält, in denen tatsächlich mehr als der Bodenrichtwert gezahlt worden ist.

Zwar behauptet die Bekl., in anderen Bereichen der Gemeinde (...) seien erheblich höhere Bodenrichtwerte zu erzielen. Abgesehen von der Tatsache, daß diese Behauptung nicht substantiiert wird, weil nicht dargelegt wird, in welchen Bereichen diese höheren Werte erzielt werden sollen, ist auch nicht zu erkennen, daß es sich um vergleichbare Gebiete handelt. Wo diese höheren Werte erzielt werden sollen, wird ebenso wenig ausgeführt, wie jegliche Darstellung der Lage und Ausstattung der entsprechenden Gebiete fehlt. Eine Vergleichbarkeit - unterstellt, es gebe tatsächlich derartige Gebiete - ist demgemäß nicht gegeben. Die Bekl. hat insoweit auch nicht etwa Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte vorgelegt, die ihr Vorbringen belegen. Vielmehr setzt sie auf Ausforschung, wenn sie ohne nähere Angaben und Konkretisierungen, die ihr ohne weiteres möglich wären, behauptet, Bodenrichtwertkarten für WA-Nutzungen in der Gemeinde (...) wiesen Verkaufspreise zwischen 62 und 110 EUR pro m2 aus. Soweit die Bekl. weiter vorträgt, daß eine Steigerung der Grundstückswerte in den nächsten sieben bis zehn Jahren zu erwarten sei, die einen 300 %igen Aufschlag rechtfertigen würden, handelt es sich um bloße Spekulation, die allenfalls dann relevant sein könnte, wenn die Klausel an die tatsächlich eingetretene Wertsteigerung anknüpfen würde. Dies ist aber gerade nicht der Fall. nach dem Inhalt der Klausel ist das dreifache des ursprünglichen Kaufpreises auch dann zu zahlen, wenn es gar keine Wertsteigerung gegeben hat, die abgeschöpft werden könnte. Soweit die Bekl. geltend macht, der Zuschlag von 300 % diene der Abschreckung des gewerblichen Grundstückhandels, mag diese Argumentation zwar den Kern der Überlegungen der Bekl. bei der Festsetzung des Aufschlages treffen. Eine ausgeglichene Vertragsgestaltung kann daraus indes nicht abgeleitet werden. Zwar ist der Gemeinde durchaus das Recht einzuräumen, Vertragsklauseln zu formulieren, die im Fall des unerwünschten gewerblichen Verkaufs Vorteile abschöpfen, die die Gemeinde ihren Einwohnern, nicht aber gewerblichen Interessenten zukommen lassen will. Diese Klauseln dürfen aber nicht so gestaltet sein, daß sie offensichtlich unverhältnismäßig sind und letztlich dazu führen, daß auch nicht gewerbliche Verkäufer unangemessene und unverhältnismäßige Nachteile hinzunehmen haben. Vielmehr bleibt es auch unter diesem Gesichtspunkt dabei, daß der 300 %ige Zuschlag, bei dem nach wie vor nicht zu erkennen ist, worin die Vergünstigung des Kl. beim Erwerb des Grundstücks bestanden haben soll, außerhalb jeder Verhältnismäßigkeit liegt und ausschließlich die Interessen der Gemeinde an der Steuerung des Verkaufs von Grundstücken berücksichtigt. Für die Unterbindung gewerblicher Grundstücksspekulationen hätte es ohne weiteres ausgereicht, daß beim Weiterverkauf des Grundstücks die Differenz zwischen dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch den Kl. und dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufs "nachzuzahlen" gewesen wäre, wie dies etwa in dem vom BGH in BGHZ 153, 93 ff. (= NJW 2003, 888) entschiedenen Fall festgelegt war. Eine Vertragsstrafe, die jeden vernünftigen Rahmen sprengt und im Hinblick auf ihren prohibitiven Charakter praktisch nur in Schwierigkeiten geratene private Erwerber treffen kann, war hierfür nicht erforderlich. Gerade diesen Weg, der sich an den tatsächlichen Verhältnissen orientiert, ist die Bekl. jedoch nicht gegangen. Sie hat vielmehr eine Klausel vereinbart, in der unabhängig von

igen Rahmen sprengt und im Hinblick auf ihren prohibitiven Charakter praktisch nur in Schwierigkeiten geratene private Erwerber treffen kann, war hierfür nicht erforderlich. Gerade diesen Weg, der sich an den tatsächlichen Verhältnissen orientiert, ist die Bekl. jedoch nicht gegangen. Sie hat vielmehr eine Klausel vereinbart, in der unabhängig von einer Preissteigerung innerhalb eines Zeitraums von weniger als zehn Jahren 300 % des Kaufpreises als Vertragsstrafe nachzuzahlen waren. Dabei gab es für die Bekl. im Jahre 2002 keine Anhaltspunkte dafür, daß eine solche Wertsteigerung tatsächlich eintreten würde. Ein solches Vorgehen ist im Rahmen einer angemessenen und ausgeglichenen Vertragsgestaltung auch dann nicht zu rechtfertigen, wenn man in der Förderung einheimischer Grundstückserwerber grundsätzlich einen billigenswerten Zweck sieht. Die Bekl. hat ohne jede Rücksicht auf die tatsächliche zukünftige Entwicklung mit dem Aufschlag von 300 % dem Käufer praktisch von vornherein jede wirtschaftliche Bewegungsfreiheit im Fall der wirtschaftlich erzwungenen oder schicksalhaft bedingten Veräußerung des Grundstücks vor Ablauf von sieben Jahren Eigennutzung genommen. Dabei hat sie nicht einmal die Kriterien verläßlich festgelegt, nach denen sie in Härtefällen bereit gewesen ist, Ausnahmen zu machen. Grundstückskäufer, die die Klausel akzeptierten, waren vielmehr dem guten Willen der Gemeinde (...) wehrlos ausgeliefert. Faktisch wird durch die Klausel das für sich genommene zulässige Ziel der Abschöpfung einer tatsächlichen Wertsteigerung vollkommen verdrängt, und statt dessen eine Knebelung privater Käufer ohne Spekulationsabsichten erreicht. Auch solcher Käufer, die nach dem Vortrag der Gemeinde gar nicht betroffen sein sollen, werden durch den 300 %igen Aufpreis schon im Ansatz davon abgehalten, selbst bei einer entsprechenden wirtschaftlichen oder - wie im vorliegenden Fall - persönlichen Zwangslage den Weiterverkauf überhaupt in Erwägung zu ziehen. Eine angemessene Berücksichtigung der Interessen des anderen Teils ist bei der Festlegung des 300 %igen Aufpreises im Fall des Weiterverkaufs, dessen Höhe willkürlich erscheint, nicht festzustellen. Vertragsklauseln, die die Belastung, die dieser Aufpreis für den Käufer bedeutet, ausgleichen könnten, sind nicht ersichtlich. Die Bekl. hat auch nicht vorgetragen, daß es entsprechende Klauseln gibt, die zu einer Kompensation der Nachteile, die aus der Belastung des Kl. resultieren, führen könnte. Der Vertrag zeichnet sich deshalb in § 13 (3) auch dadurch aus, daß er ausschließlich den einseitigen Interessen der Gemeinde (...) Rechnung trägt, ohne daß diese einseitige Vertragsgestaltung mit dem Wunsch der Gemeinde, Spekulationen mit von ihr vertriebenen Grundstücken zu vermeiden, gerechtfertigt werden könnte. Wie die Entscheidung des BGH zu dieser Problematik zeigt, gibt es durchaus Vertragsgestaltungen, die den beiderseitigen Interessen Rechnung tragen und verhindern, daß Grundstücksspekulanten von Wertsteigerungen profitieren (vgl. BGHZ 153, 92 ff. = NJW 2003, 888). Von einer ausgeglichenen Vertragsgestaltung kann aber dann keine Rede mehr sein, wenn ein Vielfaches des Kaufpreises für den Fall verlangt wird, daß das Grundstück im Nachhinein an einen Ortsfremden verkauft wird. Die Bekl. kann sich in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen, daß entsprechende Klauseln üblich seien und in der Rechtsprechung durchaus gebilligt werden würden. Betrachtet man die einschlägige Rechtsprechung (s. die

n ein Vielfaches des Kaufpreises für den Fall verlangt wird, daß das Grundstück im Nachhinein an einen Ortsfremden verkauft wird. Die Bekl. kann sich in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen, daß entsprechende Klauseln üblich seien und in der Rechtsprechung durchaus gebilligt werden würden. Betrachtet man die einschlägige Rechtsprechung (s. die Zusammenfassung bei Rastätter, DNotZ 2000, 17 ff.), so ist auf den ersten Blick erkennbar, daß es in den Entscheidungen jeweils darum geht, eine tatsächliche Wertsteigerung abzuschöpfen und durch entsprechende Klauseln sicher zu stellen, daß gemeindliche Subventionen nur dem berechtigten Personenkreis zugute kommen. Die Bekl. geht über dieses Ziel aber weit hinaus, wenn sie ohne jede Anknüpfung an die tatsächliche Wertentwicklung und ohne Überprüfung der Frage, ob es überhaupt eine Wertsteigerung gegeben hat, willkürlich einen 300 %igen Aufpreis festlegt. Gerade weil es nach der streitigen Klausel gar nicht darauf ankommt, ob eine Wertsteigerung eingetreten ist, ja, die 300 % Nachzahlung sogar dann verlangt werden könnte, wenn bei einem Verkauf der Ursprungskäufer wegen eines Wertverfalls Verlust gemacht hätte, kommt es auch nicht darauf an, ob der vom Kl. gezahlte Kaufpreis seinerzeit besonders günstig war. Auch wenn der Senat Zweifel hat, ob das Vorbringen der Bekl. angesichts der Bodenrichtwerte insoweit hinreichend substantiiert ist, käme man zu demselben Ergebnis, wenn - so will die Bekl. offenbar verstanden sein - die Bodenrichtwerte für das fragliche Baugebiet nur deswegen so niedrig liegen, weil es sich um Bauland mit Einheimischenbindung handelt. Aus demselben Grund ist auch der Streit der Parteien darüber unerheblich, welchen Wert das von dem Kl. errichtete Haus hat und in welcher Höhe sich der Bauwert in dem von ihm erstrebten bzw. erreichten Weiterverkaufspreis niedergeschlagen hat. Entscheidend ist allemal, daß die Klausel eine 300 % Nachzahlung ohne Rücksicht auf die Verhältnisse im Einzelfall auslöst. Die "Härtefallregel" stellt dafür kein angemessenes Äquivalent dar, weil sie den Käufer im Ungewissen läßt, wie er die Nachzahlungsverpflichtung vermeiden kann. Er ist insofern "rechtlos" und vom Wohlwollen der Gemeinde abhängig. Da er insofern durch die Fassung der Klausel davon abgehalten werden kann, seine in Wahrheit bestehenden Rechte zur Geltung zu bringen, kommt auch eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel nicht in Betracht.

Manche Gemeinden wollen beim Grundstücksverkauf den gewerblichen Handel ausschließen und vereinbaren im Grundstückskaufvertrag eine abschreckende Vertragsstrafe für den Fall, daß innerhalb einer bestimmten Frist das Grundstück weiterverkauft wird. Solche Klauseln sind unzulässig.

Im Grundstückskaufvertrag hieß es, daß der Käufer an die Gemeinde als Verkäuferin einen Zuschlag von 300 % des Grundstückskaufpreises zahlen müsse, wenn er innerhalb von sieben Jahren das Grundstück weiterveräußere. Nachdem der Käufer seine jetzige Ehefrau kennengelernt hatte, die schon ein Haus besaß, wollte er das Grundstück verkaufen. Wegen der Vertragsstrafe scheiterten jedoch diese Absichten.

Mit Urteil vom 29. Juni 2005 stellte das OLG Celle fest, daß die Einheimischenklausel unwirksam sei. Es könne offen bleiben, ob es sich hierbei um eine allgemeine Geschäftsbedingung handele oder ob eine Inhaltskontrolle nach § 11 Abs. 2 BauGB stattfinden müsse. In beiden Fällen seien hier keine ausreichenden Gesichtspunkte erkennbar, die einen Zuschlag von 300 % rechtfertigen könnten. Der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis habe keineswegs erheblich unter dem Verkehrswert gelegen. Zur Unterbindung von gewerblichen Grundstücksspekulationen hätten auch andere Klauseln ausgereicht, wie etwa die Nachzahlungsverpflichtung der Differenz zwischen dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erwerbs und dem zum Zeitpunkt des Verkaufs. Eine Vertragsstrafe, die jeden vernünftigen Rahmen sprengt, sei unwirksam.