Unwirksame Eigenbedarfskündigung und fehlerhafte Anwaltsberatung

Die Haftung wegen defizitärer rechtlicher Beratung kann entfallen, wenn die Eigenbedarfskündigung des Vermieters zwar nicht begründet war, aber der Erwerber, der die Mietwohnung vom Vermieter gekauft hat, wegen Eigenbedarfs hätte kündigen können und von dieser Möglichkeit auch Gebrauch gemacht hätte.

I. Der Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 ff. BGB wegen defizitärer Vertretung im Rahmen einer Geschäftsbesorgung (§§ 675, 611 ff. BGB) betreffend die Beendigung des Mietverhältnisses der Kl. mit dem vormaligen Vermieter B. zu. Das Landgericht hat richtig unterstellt, dass der Umzug der Kl. und die ihr in diesem Zusammenhang entstandenen Aufwendungen auch dann angefallen wären, wenn der Bekl. - dies wird im Sinne der Kl. als zutreffend unterstellt - dem von Herrn B. geltend gemachten Eigenbedarf erfolgreich entgegen getreten wäre und die Kl. zunächst in der Wohnung hätte verbleiben können. Denn in diesem Fall hätte Herr B. die Wohnung an die Zeugin N. gleichwohl veräußert, und diese hätte ihren Eigenbedarf geltend gemacht, was die Kl. dann zum Auszug aus der Wohnung gezwungen hätte. Somit ist der Kl. kein Schaden entstanden. [...]

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Bekl. die hypothetische Geschehenskette zu beweisen hat (vgl. BGH NJW 1981, 628, 630; Zugehör/Fischer/Sieg/Schlee, Handbuch der Anwaltshaftung, 2. Aufl., Rn. 1039 m.w.N.) und diese auch zu beweisen vermochte. Insoweit gelten die Beweiserleichterungen des § 287 ZPO (Zugehör/Fischer/Sieg/Schlee, aaO., Rn. 1039 m.w.N.). Es kann jedoch im Sinne des Bekl. festgestellt werden, dass eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass nach den besonderen Umständen des Streitfalls der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn der Bekl. im von der Kl. gewünschten Sinn der Eigenbedarfskündigung des Herrn B. entgegen getreten wäre. Dies ist vom Landgericht mit zutreffender Begründung nach Würdigung der erhobenen Beweise bejaht worden. Die Zeugin N. hat die Wohnung des Herrn B. gekauft und bewohnt diese selbst, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht und von der Zeugin bei ihrer Vernehmung so bestätigt wurde. Sie hat weiterhin angegeben, dass sie die Wohnung auch erworben hätte, wenn die Kl. diese noch bewohnt hätte und der Eigenbedarf durch sie - die Zeugin - erst hätte geltend gemacht werden müssen. Anhaltspunkte dafür, dass die Zeugin N. den Eigenbedarf nicht mit Erfolg hätte geltend machen können, zumal die Voraussetzungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei ihr vorlagen, werden von der Kl. nicht aufgezeigt und sind auch nicht ersichtlich.

Soweit die Kl. nun erstmals im Berufungsverfahren vorträgt, sie hätte der Zeugin N. die Wohnung nicht ohne Widerstände überlassen, rechtfertigt dieses Vorbringen ebenfalls keine abweichende Beurteilung. Zutreffend hat bereits das Landgericht darauf abgestellt, dass die Kl. nach der Anmeldung des Eigenbedarfs durch ihren vormaligen Vermieter ohne Weiteres ausgezogen ist und sich nicht dagegen rechtlich zur Wehr gesetzt hat. Dieses Verhalten rechtfertigt ohne Weiteres den Rückschluss, dass sie sich der Zeugin N. gegenüber ebenso verhalten hätte, zumal bei ihr der Eigenbedarf geradezu auf der Hand lag. Den möglichen Weg, durch eine Weigerung einen Zeitgewinn mit der Ausschöpfung sämtlicher gerichtlicher Mittel zu erreichen, hat die Kl. bei Herrn B. auch nicht gewählt. Besondere Umstände, die sie gegenüber Herrn B. davon abgehalten haben, die bei der Zeugin N. aber nicht vorliegen, hat die Kl. nicht nachvollziehbar aufgezeigt. Vielmehr ist sie nach der Eigenbedarfskündigung vom 18. November 2009 umgehend tätig geworden und hat sich mehr als 30 Wohnungen angesehen. Trotz der von der Bekl. im Schreiben vom 28. Juni 2010 für die Kl. geäußerten Bedenken gegen die Eigenbedarfskündigung hat sie zwei Wochen später bereits Möbel im Wert von 2.180 € bestellt, die in die neue Wohnung geliefert werden sollten (vgl. Auftragsbestätigung des Möbelhauses W. vom 12. Juli 2010). Die von der Kl. ins Feld geführte Existenz einer Rechtsschutzversicherung und das für sie deshalb fehlende Kostenrisiko ändert daran ebenfalls nichts. Denn diese bestand seit dem 25. September 2009 (vgl. Schriftsatz des Bekl. vom 23. November 2012) und damit auch schon zum Zeitpunkt der Kündigung des Herrn B., ohne dass dieser Umstand die Kl. zu irgendwelchen anwaltlichen und/oder gerichtlichen Maßnahmen veranlasst hätte.

Die weiteren von der Kl. vorgetragenen Gründe (ihr Lebensgefährte wohnte im selben Haus in anderer Wohnung, Betreuung einer älteren, im Haus lebenden Dame, Nähe des G.-Wegs zum angrenzenden Waldgebiet) legen gleichfalls nicht nahe, dass die Kl. einer von der Zeugin N. ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung Widerstände entgegengesetzt hätte. Diese von ihr genannten Gründe bestanden sämtlich schon zum Zeitpunkt der Kündigung durch Herrn B., ohne dass die Kl. daraus für sich irgendwelche Konsequenzen gezogen hätte. Im Übrigen liegt die nunmehrige Wohnung der Kl. auf der P.-Burg 4 nur ca. 1,2 km von der vorherigen Wohnung auf dem G.-Weg 83 entfernt, so dass die Kl. nach wie vor ihre sozialen Kontakte aus dem vorherigen Wohnumfeld pflegen kann. Das Haus P.-Burg 4 grenzt zudem direkt an das Naherholungsgebiet „B. Wald" an, während der G.-Weg 83 hiervon einige Hundert Meter entfernt liegt. Hiervon konnte sich der Senat durch Einsicht in entsprechendes, im Internet verfügbares Kartenmaterial („google-maps", „bing") und dort verfügbare Routenrechner überzeugen. Die Kl. als „begeisterte Radfahrerin" kann deshalb auch vom neuen Domizil aus dieser Freizeitaktivität nachgehen.

Zieht der Mieter aus, weil der Anwalt die Kündigung fehlerhaft für wirksam hält, kann dessen Haftung gleichwohl entfallen, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen wollte und der Erwerber sich seinerseits wirksam auf Eigenbedarf berufen hätte.

Der Vermieter kündigte die vermietete Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs. Die Klägerin zog nach Beratung durch den Beklagten aus. Weil die Kündigung unberechtigt war, verlangt die Klägerin wegen fehlerhafter Beratung Schadensersatz. Der Beklagte macht geltend, die Erwerberin hätte ebenfalls – begründeten – Eigenbedarf geltend gemacht.

Das LG Wuppertal wies die Klage ab, die Berufung zum OLG Düsseldorf war erfolglos. Der Beklagte habe dargelegt und auch bewiesen, dass der von der Klägerin geltend gemachte Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er der Kündigung entgegen getreten wäre. Die Erwerberin der Wohnung habe nämlich bestätigt, dass sie ebenfalls eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hätte; diese sei in jedem Fall begründet gewesen.