Unwirksame Betriebskostenvereinbarung als Nebenkostenpauschale

Zur Auslegung der Regelung in einem Pachtvertrag über ein Vereinsclubheim "Zur Deckung der Nebenkosten wird von dem Pächter eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 500 DM geleistet" als nicht abzurechnende Pauschale, wenn die umlagefähigen Kostenarten nicht spezifiziert sind.

Das Landgericht hat zutreffend angenommen, daß der Kl. aus eigenem und abgetretenem Recht ein Anspruch auf Rückzahlung von "Nebenkostenvorauszahlungen" in Höhe von insgesamt 11.650 DM wegen unwirksamer Nebenkostenvereinbarung nicht gemäß §§ 812, 818, 398 BGB zusteht.

I. Der Senat läßt offen, ob dem gewerblichen Mieter oder Pächter grundsätzlich ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zusteht, wenn der Vermieter hierüber vertragswidrig nicht in angemessener Zeit abgerechnet hat. Ein etwaiger Bereicherungsanspruch der Kl. scheitert jedenfalls daran, daß die von ihr und ihrem Ehemann über einen Zeitraum von zwei Jahren an den Bekl. monatlich auf die Nebenkosten geleisteten Zahlungen von 500 DM i. S. des § 812 BGB nicht ohne Rechtsgrund erfolgt sind. Zwar ist der Berufung darin zu folgen, daß die in Ziffer 04 des Pachtvertrags enthaltene Regelung "Zur Deckung der Nebenkosten wird von dem Pächter eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 500 DM geleistet" mangels Spezifizierung der umlagefähigen Kostenarten keine wirksame Nebenkostenvereinbarung enthält (grundlegend Senat, Urt. v. 11.2.1982, ZMR 1984, 20; Urt. v. 29.6.2000, DWW 2000, 196), so daß eine Abrechnung der auf die verpachteten Vereinsclubräume entfallenden Nebenkosten ausscheidet. Mit dem Landgericht ist jedoch davon auszugehen, daß die Parteien keine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung, sondern eine nicht abzurechnende Nebenkostenpauschale vereinbart haben. Insoweit ergibt eine gemäß §§ 133, 157, 242 BGB an Treu und Glauben und der Verkehrssitte orientierte Vertragsauslegung, daß die Pächter unabhängig von der fehlenden Einzelfestlegung der Nebenkosten jedenfalls den ausgewiesenen Betrag von 500 DM auch ohne konkrete Abrechnung an den Bekl. zahlen sollten. Dies beruht auf der Erwägung, daß nach der allgemeinen Lebenserfahrung anzunehmen ist, eine vertragliche Bestimmung solle nach dem Willen der Parteien einen bestimmten rechtserheblichen Inhalt haben und deshalb einer möglichen Auslegung der Vorzug zu geben ist, bei welcher der Vertragsnorm eine tatsächliche Bedeutung zukommt, wenn sich diese Norm ansonsten als (teilweise) sinnlos erweisen würde (BGH, Urt. v. 18.5.1998, NJW 1998, 2966 m. w. N.). Wäre - wie es das OLG Dresden (Urt. v. 20.6.2000, NZM 2000, 827, zustimmend Schmid, NZM 2000, 1041) annimmt - für den streitgegenständlichen Sachverhalt davon auszugehen, daß der Mieter in Ermangelung einer wirksamen Nebenkostenvereinbarung überhaupt keine Zahlungen auf die Nebenkosten zu erbringen hätte, so hätten die Kl. und ihr Ehemann für die zweijährige gastronomische Nutzung der Vereinsräume nicht nur vereinbarungsgemäß keinen Pachtzins, sondern noch nicht einmal anteilige Nebenkosten zu zahlen gehabt. Die in Ziffer 04 des schriftlichen Pachtvertrages hinsichtlich der Nebenkosten getroffene Regelung wäre danach ohne jede Relevanz gewesen, obwohl ihr auch für die Pächter erkennbar die Bedeutung zugrunde lag (§ 133 BGB), daß diese sich an den entstehenden Nebenkosten beteiligen sollten. Hiermit korrespondiert das Berufungsvorbringen der Kl., wonach bei dem Vorgespräch der Parteien zwar davon die Rede gewesen sei, sie sollten sich an Nebenkosten (z. B. für Strom und Wasser) beteiligen, daß aber über Einzelheiten nicht gesprochen worden sei, sondern daß diese im Pachtvertrag geregelt würden. Vor diesem Hintergrund läßt sich die Bedeutung der streitgegenständlichen Nebenkostenregelung nicht auf eine unwirksame Nebenkostenvereinbarung reduzieren. Sie ist vielmehr mit dem Landgericht dahingehend auszulegen, daß der Bekl. den im Mietvertrag als "Vorauszahlung" ausgewiesenen Betrag von monatlich 500 DM auch ohne Abrechnungsmöglichkeit erhalten sollte und als Pauschale behalten darf (in diesem Sinn zutreffend

hen Nebenkostenregelung nicht auf eine unwirksame Nebenkostenvereinbarung reduzieren. Sie ist vielmehr mit dem Landgericht dahingehend auszulegen, daß der Bekl. den im Mietvertrag als "Vorauszahlung" ausgewiesenen Betrag von monatlich 500 DM auch ohne Abrechnungsmöglichkeit erhalten sollte und als Pauschale behalten darf (in diesem Sinn zutreffend Langenberg, NZM 2000, 801; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, § 556 BGB, Anm. 6.1/11 m. w. N.). Diese Vertragsauslegung steht auch in Einklang mit dem nachvertraglichen Verhalten der Kl., die die Nebenkostenrückstände für 1998 am 25.3.1999 schriftlich anerkannt hat, ohne daß das Schriftstück einen Hinweis oder Vorbehalt in bezug auf eine von dem Bekl. noch geschuldete Abrechnung des auf die Nebenkosten zu zahlenden Pauschbetrages enthält.

Auch bei Geschäftsraummiete müssen Betriebskostenvorauszahlungen unter Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV vereinbart werden; anderenfalls verstößt die Regelung gegen das Transparenzgebot. Das OLG Dresden hatte gemeint, der Mieter schulde dann überhaupt keine Betriebskosten. Das OLG Düsseldorf ist - zu Recht - anderer Auffassung.

In dem Pachtvertrag hieß es, daß zur Deckung der Nebenkosten der Pächter monatlich 500 DM als Vorauszahlung leisten sollte. Unter Berufung auf die Unwirksamkeit dieser Vereinbarung verlangte der Pächter später Rückzahlung.

Mit Urteil vom 23. Mai 2002 wies das OLG Düsseldorf die Klage ab und meinte, eine nach Treu und Glauben und Verkehrssitte vorgenommene Auslegung führe dazu, daß der Pächter die 500 DM als Pauschale ohne Abrechnungspflicht schulde. Die entgegenstehende Auffassung des OLG Dresden führe zu dem nicht interessengerechten Ergebnis, daß der Pächter überhaupt keine Nebenkosten wie Strom und Wasser zu zahlen habe.