Unwirksame Betriebskostenabrechnung bei unterbliebener Beteiligung der Stellplatzmieter

Die Betriebskosten müssen grundsätzlich auf alle Mieter umgelegt werden; werden Mieter von Kfz-Stellplätzen an der Umlage nicht beteiligt, ist die Betriebskostenabrechnung für die Wohnraummieter unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2007 und 2008 aus dem Mietvertrag vom 17. Mai 2002 i. V. m. den Betriebskostenabrechnungen vom 2. Oktober 2008 sowie vom 6. Juli 2009. Diese Betriebskostenabrechnungen verstoßen gegen § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB und sind unwirksam. § 556 a Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BGB ist anwendbar, da die Parteien keine Vereinbarung nach § 556 a Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BGB geschlossen haben. Die Betriebskostenabrechnungen vom 2. Oktober 2008 und vom 6. Juli 2009 verteilen Betriebskosten auf die Mieter der Wohnräume, die gem. § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vollständig auf sie hätten umgelegt werden dürfen. Die anfallenden Betriebskosten müssen auf alle Mieter umgelegt werden. Neben den Mietern der Wohnräume gab es seit dem 1.6.2007 zusätzlich Mieter von 7 Kfz-Stellplätzen, die an der Umlage der in den Betriebskostenabrechnungen vom 2. Oktober 2008 und 6. Juni 2009 aufgeführten Kosten nicht beteiligt worden sind, obwohl sie hätten beteiligt werden müssen (LG Hamburg, Urteil vom 13. Juli 1989, 7 S 185/88, juris Rdnr. 6). Denn zumindest die Grundsteuer, Versicherungsprämien, Kosten für die Entsorgung von Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Stromkosten für Hofbeleuchtung etc. fallen auch für den Betrieb der Stellplätze im Hof an.

Insofern bedeutet die Entbehrlichkeit eines Vorwegabzugs nicht, dass die Mieter der Stellplätze in keiner Weise an den Kosten zu beteiligen sind. Sie müssen nur nicht gesondert erfasst werden; die insgesamt angefallenen Kosten können nach einem gerechten Schlüssel verteilt werden. [...]

Nach § 556 a BGB sind Betriebskosten nach der Fläche umzulegen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Zur Fläche gehört auch die Fläche von Stellplätzen, deren Mieter an den Betriebskosten zu beteiligen sind.

Neben den Wohnungsmietern gab es auch noch Mieter von Kfz-Stellplätzen, die allerdings bei der Betriebskostenabrechnung nicht berücksichtigt wurden. Ein Wohnungsmieter beanstandete deshalb die Betriebskostenabrechnung.

Das AG Schöneberg wies die Zahlungsklage des Vermieters ab und meinte, die Betriebskostenabrechnung sei unwirksam. Zumindest die Grundsteuer, Versicherungsprämien, Kosten für die Entsorgung von Niederschlagswasser, Straßenreinigung und Stromkosten fielen auch für die Stellplätze im Hof an. Die Verteilung der Betriebskosten nur auf die Mieter der Wohnräume sei deshalb unwirksam.

Das AG zitiert allein ein Urteil des LG Hamburg, das aber zu preisgebundenem Wohnraum ergangen ist und nur besagt, dass Kosten für die Reinigung von Zufahrten für die Garage nicht auf die Wohnraummieter umgelegt werden dürften, also nicht in der Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzuführen seien. Um solche besonderen Kosten nur für Stellplatzmieter handelt es sich hier gerade nicht. Vielmehr liegt hier eine gemischte Nutzung vor (nicht nur Wohnraum), die möglicherweise einen Vorwegabzug erfordert (BGH GE 2007, 90; BGH GE 2008, 1120) - allerdings nur bei einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter (BGH GE 2006, 502). Eine Verpflichtung zum Vorwegabzug in jedem Fall wie bei preisgebundenem Wohnraum besteht eben nicht, so dass auch Entscheidungen wie die des LG Berlin in GE 2007, 1189 nicht einschlägig sind. Da eine ins Gewicht fallende Mehrbelastung hier nicht erkennbar ist, wäre es ausreichend gewesen, die Stellplatzmieter an den Betriebskosten zu "beteiligen". Ob die Unterlassung der "Beteiligung" die Betriebskostenabrechnung unwirksam macht, wie das AG meint, ist zweifelhaft. Die Abrechnung dürfte vielmehr (nur) materiell unrichtig sein mit der Folge, dass eine Korrektur für den Vermieter auch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 BGB möglich ist (vgl. BGH GE 2009, 189).