Unwirksame Besichtigungsklausel für Routinekontrollen

Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach dem Vermieter die Betretung der Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung zu bestimmten Ruhezeiten und an bestimmten Tagen gestattet wird, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Routinekontrollen zum Zwecke der Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand sind grundsätzlich unzulässig.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Der Kl. beruft sich auf sein Besichtigungsrecht gemäß § 14 des Mietvertrags. Diese Klausel im Mietvertrag verstößt jedenfalls in deren Ziffer 1 gegen § 307 Abs. 2 BGB und ist daher unwirksam. Ziffer 1 der Klausel, auf die sich der Kl. beruft, gestattet dem Vermieter die Betretung der Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung. Außerdem sind bestimmte Uhrzeiten und bestimmte Tage zum Betreten der Mietsache angegeben.

Nach überwiegender Auffassung ist diese Klausel unwirksam. Zum einen ist der angemessene Zeitabstand nicht definiert. Insoweit ist die Klausel zu unbestimmt. Zum zweiten sind Routinekontrollen zum Zwecke der Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand grundsätzlich unzulässig (vgl. zu diesem Problemkreis Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rdn. 178 f.; 190 m. w. Nachw.).

Im vorliegenden Fall hat der Kl. in seinem Schreiben vom 26.9.2007, in dem er für einen bestimmten Zeitpunkt eine Wohnungsbesichtigung ankündigt, keinerlei Grund für diese Besichtigung angegeben. Auch im nachfolgenden Schreiben vom 14.11.2007 wird keinerlei nachvollziehbarer Grund genannt. Nunmehr trägt er vor, er habe die Wohnung auf den Allgemeinzustand und im Hinblick auf evtl. sich abzeichnende Mängel auch an Elektrogeräten überprüfen wollen. Eine derartige Kontrolle ist nach überwiegender Ansicht unzulässig (vgl. Schmidt‑Futterer, a.a.O.).

Zu Regelungen in Formularmietverträgen, wonach der Vermieter die Wohnräume in angemessenen Abständen betreten darf, gibt es sehr unterschiedliche Ansichten. Das zeigen wieder einmal zwei Entscheidungen aus verschiedenen Gegenden unseres Landes und mit gegenteiligen Auffassungen - eine amtsgerichtliche und eine Berufungsentscheidung. Vermieter werden sich fragen, ob es überhaupt noch sinnvoll ist, Besichtigungsklauseln in Mietverträgen zu vereinbaren. Denn auch wenn keine derartige Klausel im Mietvertrag steht, darf der Vermieter aus besonderen Anlässen - bei Gefahrenabwehr, geplantem Verkauf oder Neuvermietung - seine Mietwohnung besichtigen.

Die Mietverträge enthielten eine Regelung, wonach den Vermietern das Betreten der Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung zu bestimmten Uhrzeiten und Tagen gestattet war. Mit den jeweiligen Klagen wollten die Vermieter das Besichtigungsrecht durchsetzen.

Das LG München II hielt die Klausel für intransparent und deshalb für unwirksam. Es sei nicht erkennbar, welche Zeitabstände zwischen den jeweiligen Besichtigungsterminen liegen müssten. Dagegen verurteilte das AG Münster den Mieter antragsgemäß. Mit der Klausel werde lediglich ein dem Vermieter grundsätzlich auch ohne vertragliche Absprache in gewissen Abständen zustehendes Besichtigungsrecht bestätigt.

Das Bundesverfassungsgericht hat in einer Entscheidung vom 16. Januar 2004 (1 BvR 2285/03, GE 2004, 610) zum Besichtigungsrecht des Vermieters Stellung genommen und - erneut - auf das eigentumsgleiche Besitzrecht des Mieters hingewiesen, das denselben Schutz wie das Eigentum des Vermieters genießt und ebenso gegen unverhältnismäßige Beeinträchtigungen zu schützen ist.

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist allerdings zu einer Besichtigungsklausel im Falle des Verkaufs der Wohnung ergangen und deshalb auf den Fall einer vertraglichen Regelung nur bedingt übertragbar.

Zu unterscheiden ist, ob der Mietvertrag eine Besichtigungsklausel enthält oder ohne eine solche Regelung abgeschlossen worden ist. Enthält der Mietvertrag keine Regelung über ein Besichtigungsrecht, ist zu unterscheiden, ob der Vermieter einen besonderen Anlass für die Besichtigung geltend macht oder sich - lediglich - auf sein Eigentumsrecht beruft. Soweit ein besonderer Grund wie z. B. die notwendige Abwehr von Gefahren, der Verkauf oder die Neuvermietung, die Begutachtung vor Mieterhöhung oder die Anzeige von Mängeln vorliegt, entspricht es allgemeiner Meinung (vgl. die Nachweise bei Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rn. 219), dass dem Vermieter in diesen Fällen auch ein im Wege der einstweiligen Verfügung (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rn. 189) durchsetzbares Besichtigungsrecht zusteht.

Enthält der Vertrag wie in den entschiedenen Fällen ein Besichtigungsrecht des Vermieters, kann dessen Wirksamkeit nur davon abhängen, ob der Text der Regelung nicht "klar und verständlich" ist (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Abs. 2 Ziff. 1 BGB).

Soweit es das Transparenzgebot angeht, liegt ein Verstoß u. a. dann vor, wenn ungenaue, ausfüllungsbedürftige oder (dem Kunden) unvertraute Begriffe verwendet werden (MünchKommBGB/Kieninger, 5. Aufl., § 307 Rn. 56). In diesem Sinne ist der Begriff "angemessene Abstände" ungenau und ausfüllungsbedürftig und damit im Falle der Verwendung eines Formularmietvertrages unwirksam.

Enthält der Vertrag hingegen bestimmte Zeitintervalle (vgl. den Formulierungsvorschlag von Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 535 Rn. 73), kann Intransparenz nicht angenommen werden; fraglich ist dann nur noch, ob die Zeitintervalle zu einer ungerechtfertigten Störung des Mietgebrauchs führen. Bei Zeitabständen von zwei Jahren dürften keine Bedenken bestehen.