Unwirksame Befristung eines Wohnungsmietvertrages und ergänzende Vertragsauslegung

Unwirksame Befristung eines Wohnungsmietvertrages und ergänzende Vertragsauslegung; Ausschluss der Kündigung auf Zeit; Kündigungsfristen

Zur ergänzenden Vertragsauslegung im Falle der Unwirksamkeit einer Befristung des Mietvertrags.

1 Der Bekl. mietete von der Kl. ab 1. November 2004 eine Wohnung. Zur Mietzeit enthält der Vertrag folgende individualvertraglich vereinbarte Bestimmung:

„Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird, mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."

2 Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Kl. das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011, ferner im Laufe des Rechtsstreits mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 fristlos.

3 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Klageabweisungsbegehren weiter.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6 Der Bekl. sei zur Räumung der von der Kl. angemieteten Wohnung verpflichtet, weil die mit Schreiben vom 28. Februar 2011 erklärte Eigenbedarfskündigung das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum 31. August 2011 beendet habe.

7 Die im Mietvertrag vorgesehene Befristung des Mietverhältnisses stehe der Kündigung nicht entgegen. Denn die Befristung sei wegen Verstoßes gegen § 575 BGB unwirksam, so dass die Parteien einen unbefristeten und somit ordentlich kündbaren Mietvertrag abgeschlossen hätten. Dass die Befristung auf Wunsch des Bekl. in den Vertrag aufgenommen worden sei und die Bestimmung des § 575 BGB dem Schutz des Mieters diene, ändere an dieser Rechtslage nichts.

8 Die Befristung könne angesichts des eindeutigen Wortlauts nicht dahin ausgelegt werden, dass ein beiderseitiger Kündigungsausschluss vereinbart sei, zumal eine derart lange Bindungsdauer - unter der Berücksichtigung der zweimaligen Option 13 Jahre - auch bei der hier vorliegenden Individualvereinbarung mit der Konzeption des Gesetzes nicht vereinbar sei.

9 Es verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn sich die Kl. auf die Unwirksamkeit der Befristung berufe. Zwar sei nicht zu verkennen, dass § 575 BGB dem Mieterschutz diene und der Verstoß gegen diese Norm dazu führe, dass das Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters beendet werde. Gleichwohl sei der Kl. die Berufung auf § 575 BGB nicht versagt, denn anderenfalls wäre durch die unwirksame Befristung nur die Kündigung des Vermieters ausgeschlossen, was nicht dem Willen der Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrags entspreche. Dass der von der Kl. geltend gemachte Eigenbedarf nicht bestehe, habe der Bekl. in der Berufungsinstanz nicht vorgebracht. Auf die Wirksamkeit der weiteren, kurz vor der Berufungsverhandlung erklärten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs komme es deshalb nicht an.

II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kl. auf Räumung der dem Bekl. vermieteten Wohnung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung des Mietvertrages eine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag entstanden ist. Diese Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung dahin zu schließen, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt. Die während der Dauer dieses Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Kl. ist daher unwirksam.

11 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam ist. Denn die Befristung eines Mietvertrags über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, so dass die Befristung unwirksam ist. Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

12 2. Infolge der Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung ist eine planwidrige Vertragslücke entstanden, die im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist.

13 a) Die Parteien haben mit der Befristung des Vertrages eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt. Dies ergibt sich daraus, dass die Befristung auf Wunsch des Bekl. aufgenommen worden ist, der sich durch eine feste Vertragslaufzeit mit Verlängerungsoption eine lange Mietzeit sichern wollte und deshalb in Kauf genommen hat, dass er während der festen Vertragslaufzeit auch selbst nicht ordentlich kündigen kann. Mit diesem Wunsch des Bekl. nach einer beiderseitigen Bindung für die Dauer von sieben Jahren (mit einer zweimaligen Verlängerungsmöglichkeit um jeweils drei Jahre) hat sich die Kl. durch die Aufnahme der Befristung in den Mietvertrag einverstanden erklärt. Sie hat damit gleichfalls eine langfristige Bindung beider Seiten gewollt.

14 b) Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung ist im vertraglichen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige Bindung beider Parteien entfallen ist. Das dispositive Recht, nach dem das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB) und somit innerhalb der Fristen des § 573 c BGB ordentlich gekündigt werden kann, wird dem Willen der Parteien nicht gerecht.

15 Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung enthält § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB keine abschließende, eine ergänzende Vertragsauslegung verbietende gesetzliche Regelung der Folgen einer unwirksamen Befristung. Denn mit der Neuregelung des Zeitmietvertrages verfolgte der Gesetzgeber nicht das Ziel, die Möglichkeit einer langfristigen Bindung der Mietparteien an den Vertrag zu beschränken. Es ging vielmehr darum, dass durch die Beschränkung der Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden sollte. Langfristige Bindungen der Vertragsparteien, z. B. durch einen Kündigungsausschluss, sollten hingegen weiterhin möglich sein (BT-Drucks. 14/4553, S. 69; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, GE 2004, 348 = NJW 2004, 1448 unter II 2).

16 c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine planwidrige Regelungslücke unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (Senatsurteile vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115 unter III 1 c, sowie vom 14. März 2012 - VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24). Danach ist die Lücke hier dahin zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (bzw. bei Ausübung der Option zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung erreicht.

17 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann ein Kündigungsausschluss im Wege der Individualvereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, der über die bei einer Allgemeinen Geschäftsbedingung höchstens zulässige Frist von vier Jahren deutlich hinausgeht (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, aaO. sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 25). Insoweit gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit, der auch eine langfristige Bindung - wie hier der Kl. von bis zu 13 Jahren bei Ausübung der Optionen durch den Bekl. - ermöglicht, soweit nicht - wofür hier keine Anhaltspunkte bestehen - die Grenze des § 138 BGB überschritten ist. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das Eigentumsgrundrecht des Vermieters nicht tangiert, wenn er sich mit einer Individualvereinbarung auf eine Bindung von bis zu 13 Jahren einlässt, die nur unter den Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung vorzeitig beendet werden kann.

III. Nach alledem kann des Urteil des Berufungsgerichts insoweit, als zum Nachteil des Bekl. entschieden worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zu der weiteren (fristlosen) Kündigung der Kl. getroffen hat. Der Rechtsstreit ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsreform 2001 die Möglichkeit, Wohnungsmietverträge auf bestimmte Zeit (Zeitmietverträge) abzuschließen, durch § 575 BGB auf wenige Fallgruppen (Eigenbedarf, Betriebsbedarf, Abriss bzw. wesentlicher Umbau) beschränkt und die Wirksamkeit solcher Verträge zusätzlich an formale Modalitäten geknüpft (u. a. muss dem Mieter der Grund für die Befristung bei Mietvertragsabschluss mitgeteilt werden). Liegen keine rechtfertigenden Gründe vor und unterbleibt die Mitteilung, wird aus dem beabsichtigten „Zeitmietvertrag" ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, das nur bei einem berechtigten Interesse gekündigt werden kann. Das ist der Grundsatz. Der BGH zieht allerdings für Mietverträge, die eine unwirksame Befristung enthalten, sehr viel weitergehende Konsequenzen und nimmt eine Vertragslücke an, die zu schließen ist. Maßgebend dafür ist, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wäre ihnen die Unwirksamkeit der Befristung bekannt gewesen. In der Regel wird das ein beiderseitiger befristeter Kündigungsverzicht sein.

Der Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. November 2004 eine Wohnung. Der Vertrag enthält folgende Bestimmung:

„Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird, mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."

Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 kündigte sie fristlos. Ihrer Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist. Im zu entscheidenden Fall sei die Befristung des Mietvertrages unwirksam gewesen, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB (Eigenbedarf, Betriebsbedarf, Abriss bzw. wesentlicher Umbau) nicht vorlagen; gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke sei durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung sei im vertraglichen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige Bindung beider Parteien entfallen sei. Das dispositive Recht, nach dem das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB) und somit innerhalb der Fristen des § 573 c BGB (drei Monate für den Mieter, bis zu neun Monaten – je nach Dauer des Mietverhältnisses – für den Vermieter) ordentlich gekündigt werden könne, werde dem Willen der Parteien nicht gerecht.

Aber § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB enthalte keine abschließende gesetzliche Regelung der Folgen einer unwirksamen Befristung, die eine ergänzende Vertragsauslegung verbiete. Denn mit der Neuregelung des Zeitmietvertrages habe der Gesetzgeber nicht das Ziel verfolgt, die Möglichkeit einer langfristigen Bindung der Mietparteien an den Vertrag zu beschränken. Es sei vielmehr darum gegangen, dass durch die Beschränkung der Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden sollte. Langfristige Bindungen der Vertragsparteien, z. B. durch einen Kündigungsausschluss, sollten hingegen weiterhin möglich sein.

Dabei sei zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne, sei ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.

Ein Kündigungsausschluss könne, so der BGH, im Wege der Individualvereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, der über die bei einer Allgemeinen Geschäftsbedingung (also durch Formularmietvertrag) höchstens zulässige Frist von vier Jahren deutlich hinausgeht (vgl. BGH vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 -, GE 2004, 348 sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10 -, GE 2010, 1677). Insoweit gelte der Grundsatz der Vertragsfreiheit, der auch eine langfristige Bindung – wie hier der Klägerin von bis zu 13 Jahren bei Ausübung der Optionen durch den Beklagten – ermögliche, soweit nicht, wofür im konkreten Fall hier keine Anhaltspunkte bestanden, die Grenze des § 138 BGB (sittenwidriges Rechtsgeschäft, Wucher) überschritten sei.

Nicht tangiert sie auch das Eigentumsgrundrecht des Vermieters, der sich mit einer Individualvereinbarung auf eine Bindung von bis zu 13 Jahren einlasse, die nur unter den Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung vorzeitig beendet werden könne.

Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Klägerin vom 28. Februar 2011 sei daher unwirksam. Der Senat hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil dieses keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die weitere (fristlose) Kündigung der Klägerin wirksam war.

„Einfache" Zeitmietverträge – das sind solche, die keinen Grund für die Befristung enthalten – sind durch die am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform abgeschafft worden. Seitdem ist eine Befristung nur noch in Form sog. „echter" Zeitmietverträge in den engen Grenzen des § 575 BGB zulässig. „Echte" Zeitmietverträge haben zur Voraussetzung, dass der Vermieter die Räume nach Ende der vereinbarten Mietzeit

● entweder für sich oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will,

● abreißen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

● die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (z. B. Hauswart oder Pfleger) vermieten will.

Die drei genannten Befristungsgründe sind abschließend. Vor allem im semiprofessionellen Bereich sind diese Voraussetzungen bei Vermietern auch zwölf Jahre nach der Mietrechtsreform oft noch unbekannt.

Was mietrechtlich auch ohne die in § 575 BGB genannten besonderen oder andere Gründe zulässig ist und dasselbe Ergebnis wie der frühere „einfache" Zeitmietvertrag hat, ist ein für bestimmte Zeit vereinbarter Ausschluss der ordentlichen Kündigung. Dabei ist nach der BGH-Rechtsprechung ein wechselseitiger Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren ab Vertragsschluss sogar formularvertraglich möglich, sofern die Frist ab Vertragsabschluss läuft und die Beendigung des Mietverhältnisses in der Frist möglich ist.