Unwirksame bedingte, unbestimmt befristete Kündigung

Eine unbestimmt befristete Kündigung ist regelmäßig unwirksam.

Der Kl. macht rückständige Miete und - für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses - eine Mietdifferenz als Schadensersatz geltend.

Bei einer Besichtigung am 31. August 1999 stellte das Gewerbeaufsichtsamt Mängel fest. Die Bekl. verlangte Beseitigung der Mängel bis spätestens 18. Oktober 1999. Am 15. November 1999 erklärte die Bekl. wegen dieser Mängel die außerordentliche Kündigung. Absatz 3 des Kündigungsschreibens lautet:

"Nach § 542 Abs. 1 BGB kündigen wir hiermit den Mietvertrag außerordentlich. Die Kündigung wird nicht mit sofortiger Wirkung ausgesprochen, sondern zu dem Zeitpunkt, an dem wir andere Geschäftsräume beziehen können."

Mit Schreiben seiner Rechtsanwälte vom 19. November 1999 machte der Kl. geltend, Gründe zur fristlosen Kündigung lägen nicht vor, und eine Kündigung zum Zeitpunkt der Möglichkeit, neue Räume zu beziehen, sei ohnehin unwirksam.

2. a) Die außerordentliche Kündigung der Bekl. ist unwirksam.

Zutreffend und von der Revision nicht angegriffen geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Kündigung der Bekl. vom 15. November 1999 unter einer Befristung erfolgt ist. Die Erklärung, die Kündigung erfolge "nicht mit sofortiger Wirkung, sondern zu dem Zeitpunkt, in dem wir andere Geschäftsräume beziehen können", konnte das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler dahin auslegen, daß die Wirksamkeit der Kündigung nicht von einem zukünftigen ungewissen Ereignis, sondern von einem gewissen, allerdings zeitlich noch unbestimmten Ereignis abhängig war. Damit war die Kündigung nicht unter einer Bedingung, sondern unter einer Befristung erklärt (zur Abgrenzung vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 163 Rdn. 1 m. w. N.). Die Befristung führt hier zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung.

aa) Für die Kündigung von Mietverträgen ist anerkannt, daß sie nicht von einer (echten) Bedingung abhängig gemacht werden kann, durch die der Empfänger in eine ungewisse Lage versetzt würde. Solche Kündigungen sind grundsätzlich unzulässig (Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl. § 542 Rdn. 28 m. N.; Blank in: Schmidt-Futterer Mietrecht, 8. Aufl., § 542 Rdn. 16). Lediglich in Fällen, in denen der Geschäftsgegner keiner Rücksichtnahme bedarf, z. B. weil er durch sie nicht in eine ungewisse Lage versetzt wird, läßt die herrschende Meinung (BGH, Urteil vom 4. April 1973 - VIII ZR 47/72 - BB 1973, 819; weitere Nachweise bei Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Bearb. 1997, § 564 Rdn. 74) eine bedingte Kündigung zu. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, daß für die Befristung einer Kündigung nichts anderes gelten kann.

Das Gesetz geht davon aus, daß für Bedingungen und Befristungen weitgehend übereinstimmende Regelungen gelten. Nach § 163 BGB gelten für die Zeitbestimmung die §§ 158, 160, 161 BGB, somit Bestimmungen des Rechts der Bedingung. Die Verweisung ist nicht vollständig. Auch andere Bestimmungen des Bedingungsrechts können Anwendung finden (statt aller Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 163 Rdn. 3). Bedingungsfeindliche Rechtsgeschäfte werden in der Regel auch als befristungsfeindlich angesehen (Erman/Hefermehl, BGB, 10. Aufl., § 163 Rdn. 4; MünchKomm/Westermann, BGB, 4. Aufl., § 163 Rdn. 5; Staudinger/Bork, BGB, 13. Bearb. 1996, § 163 Rdn. 9).

Bei der Kündigung handelt es sich um ein Gestaltungsrecht. Die Besonderheit der meisten Gestaltungsrechte besteht in der einer Person eingeräumten Rechtsmacht, einseitig in die Rechtsverhältnisse einer anderen Person einzugreifen. Diese muß aber, wenn sie schon der fremden Gestaltung unterworfen ist, vor Unbilligkeiten geschützt werden. Eine Unsicherheit, ob die Ausübung der Kündigung zu einer Umgestaltung führt, kann dem Gegner nicht zugemutet werden (Medicus, Allgemeiner Teil des BGB, 8. Aufl., Rdn. 89, 90). Für die Aufrechnung - ebenfalls ein Gestaltungsrecht - ordnet das Gesetz z. B. die Bedingungs- und Befristungsfeindlichkeit ausdrücklich an (§ 388 Satz 2 BGB). Der Aufrechnungsgegner soll nicht mit dem Schwebezustand belastet werden, der infolge einer Bedingung oder Befristung eintreten würde. Diese Interessenlage ist nicht nur bei der Aufrechnung, sondern auch bei anderen fremdwirkenden Gestaltungsrechten gegeben. Deshalb ist die Bedingungs- und Befristungsfeindlichkeit auf diese zu erweitern (Medicus aaO. Rdn. 849; Pawlowski, Allgemeiner Teil des BGB, 7. Aufl., § 4 Rdn. 617, 613 b).

bb) Die Revision kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, der Empfänger einer befristeten Kündigungserklärung werde keinen untragbaren Ungewißheiten über den neuen Rechtszustand ausgesetzt, da nicht die Auflösung des Vertragsverhältnisses, sondern lediglich der Zeitpunkt der Auflösung ungewiß sei. Für den Vermieter ist das Ende der Mietzeit von entscheidender Bedeutung, weil davon die Möglichkeit einer Neuvermietung abhängt. Daß eine außerordentliche Kündigung für einen späteren Zeitpunkt, also mit einer (bestimmten) Auslauffrist wirksam ausgesprochen werden kann (MünchKomm/ Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 564 Rdn. 10), spricht entgegen der Auffassung der Revision nicht für die generelle Zulässigkeit einer Befristung. Gewährt der Kündigende eine Auslauffrist, so steht der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung fest. Der Kündigende gewährt dem Vertragspartner damit die Möglichkeit, sich auf die Auflösung des Vertrages einzustellen. Eine Unsicherheit entsteht für ihn nicht.

Auch der Auffassung der Revision, der Vermieter werde nicht schlechter, sondern besser gestellt, wenn der Mieter anstelle der zulässigen fristlosen Kündigung nur befristet kündige, kann nicht gefolgt werden. Bei der fristlosen Kündigung durch den Mieter kann der Vermieter das Mietobjekt sofort weitervermieten. Der Mieter ist nämlich zum sofortigen Auszug nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Demgegenüber kennt der Vermieter im Falle der unbestimmten Befristung - wie hier - den Auszugstermin nicht und kann deshalb nicht verläßlich disponieren.

Sollte der Vermieter durch sein vertragswidriges Verhalten die Kündigung veranlaßt haben, würde das es nicht rechtfertigen, ihn im ungewissen zu lassen, für welchen Zeitpunkt der Mieter daraus Konsequenzen ziehen will. Das Gesetz sieht als Sanktion für vertragswidriges Verhalten die außerordentliche fristlose Kündigung vor. Eine weitere Sanktion ist nicht vorgesehen und auch nicht nötig. (...)

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist bedingungsfeindlich, d. h. der Kündigungsempfänger muß wissen, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis beendet werden soll. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Empfänger nicht im unklaren gelassen wird, etwa weil er es selbst in der Hand hat, die Bedingung herbeizuführen.

Der Geschäftsraummieter kündigte aus wichtigem Grund wegen Nichtgewährung des Gebrauchs. Die Kündigung enthielt allerdings den Zusatz, daß sie nicht mit sofortiger Wirkung ausgesprochen werde, sondern erst dann gelten solle, wenn der Mieter andere Räume gefunden habe.

Mit Urteil vom 22. Oktober 2003 hielt der Bundesgerichtshof diese Kündigung für unwirksam und verurteilte den Mieter zur weiteren Mietzahlung. Eine ungewisse Befristung sei wie eine Bedingung zu behandeln. Der Vermieter müsse wissen, wann die Räume frei werden sollen. Kenne er den Auszugstermin des Mieters nicht, könne er nicht verläßlich disponieren - die Räume z. B. weitervermieten. Auch für den Fall des vertragswidrigen Verhaltens des Vermieters gelte nichts anderes. Nach dem Gesetz sei die einzige Sanktion dafür die fristlose Kündigung.