Unwirksame AGB bleibt gegenüber Verwender wirksam (sog. personale Teilunwirksamkeit)

Eine für beide Vertragsteile geltende AGB-Klausel, die gegenüber dem Vertragspartner des Verwenders zu einer unangemessenen Benachteiligung führt, bleibt gegenüber dem Verwender im Sinne einer sog. personalen Teilunwirksamkeit wirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. verlangt Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.533,88 €.

Die Parteien streiten insoweit über die Berechtigung des Kl., den Anspruch allein geltend zu machen, und über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Die weitere Mieterin, Frau U. W., habe auf ihre Rechte aus dem Mietverhältnis verzichtet. Das Mietverhältnis habe mit der im Vertrag vorgesehenen Befristung geendet. Eine Verlängerung durch Fortsetzung des Gebrauchs sei nicht erfolgt, weil die Anwendung von § 568 BGB a. F. abbedungen worden sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl. Sie rechnet hilfsweise mit einem Anspruch auf Zahlung restlicher Mieten in Höhe von monatlich 613,55 € für die Zeit von August bis Dezember 2004 auf.

Die Bekl. beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 15. April 2005 - 19 C 497/04 - abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Im übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung der Bekl. ist teilweise begründet.

Dem Kl. steht aus § 812 Abs. I Satz 1 BGB in Verbindung mit der Kautionsabrede im Mietvertrag ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.533,88 € zu.

Der Kl. kann den Anspruch allein geltend machen. Auch wenn die weitere Mieterin, Frau U. W., nicht durch das Schweigen der Kl. auf die Anzeige der geschäftlichen Trennung von dem Kl. durch eine dreiseitige Vereinbarung aus dem Mietverhältnis entlassen worden ist, hat sie ihrerseits mit Schreiben vom 7. Juli 2004 gegenüber der Kl. ausdrücklich auf Ansprüche aus dem Mietverhältnis verzichtet. Dieser materielle Verzicht umfaßte auch den Kautionsrückzahlungsanspruch.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist fällig, denn das Mietverhältnis ist seit mehr als sechs Monaten beendet.

Durch die weitere Nutzung des Kl. über die im Vertrag bis zum 31. März 2003 vereinbarte Mietzeit hinaus bis Sommer 2004 ist keine unbefristete Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 568 BGB a. F. bzw. § 545 BGB n. F. eingetreten. Auch wenn der formularmäßige Ausschluß dieser gesetzlichen Regelung in § 2 Nr. 3 des Mietvertrags ohne Hinweis auf deren Inhalt auch in einem Gewerberaummietverhältnis unwirksam sein sollte, kommt es hierauf nicht an. Denn die Bekl. kann sich hierauf nicht berufen.

Eine für beide Vertragsteile geltende AGB-Klausel, die gegenüber dem Vertragspartner des Verwenders zu einer unangemessenen Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB führt, bleibt gegenüber dem Verwender im Sinne einer sog. personalen Teilunwirksamkeit wirksam. Die Regelungen in § 305 ff. BGB sollen einen Ausgleich für die einseitige Inanspruchnahme der Vertragsfreiheit durch den Klauselverwender schaffen. Sie dienen daher nicht dem Schutz des Klauselverwenders vor den von ihm selbst in den Vertrag eingeführten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sondern allein dem Schutz des Vertragspartners. Auch durch die Formulierung in § 307 Abs. 1 BGB hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, daß allein die Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders zur Unwirksamkeit der Vertragsbestimmungen führen kann. Dieser kann sich deshalb auf die Unwirksamkeit der von ihm gestellten allgemeinen Vertragsbedingungen nicht berufen; er muß sich vielmehr an der von ihm selbst beabsichtigten Vertragsabwicklung mit den sich daraus ergebenden Folgen festhalten lassen.

Dies gilt selbst dann, wenn die Klausel (auch) den Vertragspartner des Verwenders entgegen § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligt und deshalb nach § 306 Abs. 2 BGB das dispositive Gesetzesrecht an ihre Stelle tritt. Auch eine nach ihrem Wortlaut für beide Vertragsteile gleichermaßen geltende Regelung, die gegenüber dem Vertragspartner des Verwenders zu einer unangemessenen Benachteiligung führt, bleibt deshalb gegenüber dem Verwender von der Inhaltskontrolle unberührt und ihm gegenüber wirksam. Dem Verwender dagegen mutet § 306 Abs. 1 BGB auch in einem solchen Fall bis zu der in Absatz 3 geregelten Grenze die Fortsetzung des Vertrages zu (OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279).

Ebenso wie durch das Schweigen der Bekl. auf die Mitteilung der früheren Mieterin nicht deren Entlassung aus dem Mietverhältnis erfolgt, kommt durch die bloße Fortsetzung des Gebrauchs keine konkludente Vereinbarung einer Vertragsverlängerung zustande. Dies ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, daß der Kl. die Miete weiterhin gezahlt hat, denn der Vermieterin steht im Fall der weiteren Nutzung durch den Mieter nach der Beendigung des Mietvertrags ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung zu. Deshalb liegt in der Zahlung nicht ohne weiteres die Erklärung, "Miete" zahlen zu wollen. Weitere Anhaltspunkte für das Zustandekommen einer konkludenten Vereinbarung liegen nicht vor. Auch aus dem als "Kündigung" bezeichneten Schreiben des Kl. vom 24. Juni 2004 läßt sich dies nicht entnehmen. Zwar könnte hierfür die Verwendung des Wortes "Kündigung" sprechen. Aus dem einleitenden Satz geht aber eindeutig hervor, daß es von einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. März 2003 ausgeht. Danach stellt das Schreiben lediglich die Ankündigung der Rückgabe dar. (...)

Gemäß § 543 Abs. 2 ZPO war die Revision zuzulassen. Denn die Frage der sog. personalen Teilunwirksamkeit einer Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt sich nicht nur in einzelnen Fällen und ist, soweit ersichtlich, bislang durch den Bundesgerichtshof noch nicht entschieden.

Der Verwender einer (unwirksamen) AGB-Klausel kann sich auf deren Unwirksamkeit nicht berufen, sondern muß sich so behandeln lassen, als wäre die Klausel wirksam.

Vertragspartner eines Geschäftsraummietvertrages waren zwei Personen. Im Mietvertrag gab es eine Formularklausel, in der die gesetzliche Regelung des § 545 BGB ohne einen Hinweis auf dessen Inhalt ausgeschlossen war. In der Folge kam es zu einer geschäftlichen Trennung auf seiten der Mieter. Ein Vertragspartner teilte dem Vermieter mit, daß er auf Ansprüche aus dem Mietverhältnis verzichte. Der Vermieter reagierte darauf nicht. Der in den Geschäftsräumen verbliebene Mieter nutzte die Räume über die im Vertrag vereinbarte Mietzeit hinaus und verlangte nach seinem Auszug die gestellte Kaution von dem Vermieter zurück. In dem Rechtstreit stritten die Parteien über die Berechtigung des Mieters, den Anspruch allein geltend zu machen, und ferner über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Das AG verurteilte den Vermieter zur Zahlung der Kaution. Die weitere Mieterin habe auf ihre Rechte aus dem Mietverhältnis verzichtet. Das Mietverhältnis habe mit der im Vertrag vorgesehenen Befristung geendet. Eine Verlängerung durch Fortsetzung des Gebrauchs sei nicht erfolgt, weil die gesetzliche Regelung des § 545 BGB abgedungen worden sei. Dagegen legte der Vermieter Berufung ein, rechnete hilfsweise mit einem Anspruch auf Zahlung restlicher Mieten auf und vertrat den Anspruch, das Mietverhältnis habe sich durch fortgesetzte Nutzung der Mietsache verlängert; die entsprechende mietvertragliche Klausel, mit der das abgedungen worden sei, wäre unwirksam.

Das LG Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß der verbliebene Mieter den Kautionsrückzahlungsanspruch allein geltend machen könne. Zwar sei die ausziehende Mieterin nicht aus dem Mietverhältnis entlassen worden, weil eine entsprechende dreiseitige Vereinbarung nicht vorliege. Sie habe jedoch ausdrücklich auf die Ansprüche aus dem Mietverhältnis verzichtet, was materiell auch im Hinblick auf den Kautionsrückzahlungsanspruch wirke. Dieser Anspruch sei fällig, denn das Mietverhältnis habe mit der Befristung geendet. Durch die weitere Nutzung des Klägers sei keine unbefristete Verlängerung des Mietverhältnisses eingetreten. Der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, daß die Ausschlußklausel zu § 545 BGB unwirksam sei. Die Klausel bleibe gegenüber dem Verwender im Sinne einer sog. personalen Teilunwirksamkeit wirksam. Die Regelungen in § 305 ff. BGB dienten nicht dem Schutz des Klauselverwenders vor den von ihm selbst in den Vertrag eingeführten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sondern allein dem Schutz des Vertragspartners. Der Verwender könne sich deshalb die Unwirksamkeit der von ihm selbst gestellten Allgemeinen Vertragsbedingungen nicht berufen. Damit sei es nicht zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses gekommen.

Nach § 545 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt. Das gilt allerdings nur dann, wenn nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Diese gesetzliche Regelung ist dispositiv, kann also abgedungen werden. Durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung geht das allerdings dann nicht, wenn in der Klausel nur auf den Paragraphen hingewiesen wird, nicht dessen Inhalt vereinbart wird (vgl. OLG Schleswig GE 1995, 1409). Lediglich die Paragraphennennung beinhaltet eine unklare bzw. undurchschaubare Regelung (Verstoß gegen § 307 Abs. 2 BGB). Diese Rechtsprechung zur Unwirksamkeit entsprechender AGB bezieht sich auf Klauseln im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen. Ob das auch für die Geschäftsraummiete so gilt, ist offen, dürfte aber zu bejahen sein, da gerade auch § 307 BGB in der Geschäftsraummiete Anwendung findet. Vorliegend berief sich nun der Geschäftsraumvermieter eben gerade auf die Unwirksamkeit der von ihm so vorgegebenen Formularklausel und wollte damit das Ergebnis erreichen, daß das Mietverhältnis (mit zwei Mietschuldnern) sich fortgesetzt hat - was er ursprünglich mit der Formularklausel gerade verhindern wollte. Das hat ihm das LG abgeschnitten. Die Revision ist zugelassen, ob sie auch eingelegt worden ist, entzieht sich hiesiger Kenntnis.