Unwirksame Abwälzung der Instandhaltungsrücklage auf den Mieter

Die formularmäßige Vereinbarung in einem Geschäftsraummietvertrag, daß der Mieter eine Instandhaltungsrücklage zu übernehmen habe, ist dann unwirksam, wenn auch Kosten der Gemeinschaftsanlagen ohne Begrenzung davon betroffen sind.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) 2. Die Kl. kann nicht Zahlung der Instandhaltungsrücklage nach § 7 Nr. 3 des Mietvertrages in Höhe von 1.396,50 DM (93,10 DM brutto x 15 Monate) verlangen. Zum einen ist nach der Formulierung in § 7 Nr. 1 bis 3 des Mietvertrages die Instandhaltungsrücklage Bestandteil der Betriebskostenvorauszahlung, so daß unklar bleibt, ob sie überhaupt neben den Vorauszahlungen geschuldet ist. Zum anderen ist die Vereinbarung einer Instandhaltungsrücklage in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 AGBG unwirksam. Grundsätzlich ist es nach dem Gesetz (§ 536 BGB a. F. bzw. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB n. F.) Sache des Vermieters, den Erhaltungsaufwand zu tragen. Die gesetzliche Regelung läßt sich zwar bei Geschäftsraummiete hinsichtlich der Überbürdung der Instandhaltung oder der Kosten der Instandhaltung weitgehend formularmäßig abbedingen, wenn jedenfalls - wie hier - die Instandhaltung von "Dach und Fach" noch dem Vermieter obliegt (vgl. OLG Dresden NJW-RR 1997, 395; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 548 BGB Rn. 15-17, 22; vgl. ferner BGH NJW-RR 1987, 906; OLG Saarbrücken NJW-RR 1997, 248 [249, 3.a]). Die Einschränkung ("Dach und Fach") zeigt, daß dieser weitgehenden Aushöhlung der Vermieterrisiken bzw. -pflichten aber eine Grenze gesetzt sein muß, d. h. das dem Mieter übertragene Risiko muß entweder in dessen tatsächlichem Einflußbereich liegen oder ihn mit einem noch überschaubaren und zur Höhe begrenzten Risiko belasten. Die uneingeschränkte Überbürdung der Kostenlast ist nicht mehr hinzunehmen, wenn sie - wie hier mit der Überbürdung von Kosten der Gemeinschaftsanlagen - nicht auf die Mietsache beschränkt bleibt und damit den dem Einfluß des Mieters entzogenen Bereich betrifft. Dementsprechend ist die Überbürdung solcher Kosten außerhalb der Mietsache (in einem Einkaufszentrum) nicht wirksam, weil sie ohne ausreichende Rechtfertigung den Mieter, der ohnehin schon sein eigenes Verwendungsrisiko trägt, zusätzlich mit einem nicht kalkulierbaren Aufwand belastet (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 548 BGB Rn. 16 mit Zitat OLG Hamburg Urt. v. 20.1.1988 - 4 U 230/86 - und Rn. 29), den zu tragen nach der gesetzlichen Regelung Sache des Vermieters ist. Eine solche Regelung erfordert jedenfalls zu ihrer Wirksamkeit eine Kostenbegrenzung (Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rn. 461; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 1080; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rn. 407).

Die dem Vermieter obliegende Instandhaltungspflicht kann bei Geschäftsraummietverträgen weitgehend auf den Mieter abgewälzt werden, sofern mindestens die Instandhaltung von "Dach und Fach" beim Vermieter bleibt. Aber auch dann ist eine Begrenzung erforderlich, soweit es sich um Instandhaltung von Gemeinschaftsanlagen, die also nicht dem Einfluß des Mieters unterliegen, handelt.

Im Geschäftsraummietvertrag war vereinbart, daß der Mieter eine Instandhaltungsrücklage zu tragen habe. Eine Begrenzung fehlte, abgesehen von der Regelung, daß der Vermieter die Instandhaltung von Dach und Fach zu übernehmen habe. Die Vermieterin verlangte Zahlung der Rücklage.

Mit Urteil vom 23. Mai 2002 wies das Kammergericht die Klage ab und meinte, es liege eine unangemessene Benachteiligung vor; eine solche Klausel könne formularmäßig nicht vereinbart werden. Instandhaltung sei grundsätzlich Sache des Vermieters, und es müsse der weitgehenden Aushöhlung der Vermieterpflichten eine Grenze gesetzt werden. Diese liege darin, daß entweder Instandhaltung sich nur auf die Mietsache beziehen müsse, die also dem tatsächlich Einflußbereich des Mieters unterliegt, oder das Risiko müsse der Höhe nach begrenzt werden. Daran fehlte es hier, so daß die Klausel insgesamt unwirksam war.