Unwirksame 100-%-Quotenklausel läßt vereinbarte Überbürdung der Schönheitsreparaturen unberührt

1. Eine in einem formularmäßigen Mietvertrag vereinbarte Quotenklausel, die Abgeltungszahlungen für bei Beendung des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen vorsieht, ist wegen Umgehung von § 326 BGB gemäß § 11 Nr. 4 AGBG unwirksam. 2. Die weiter formularmäßig vereinbarte Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird dadurch nicht berührt.

Die Kl. begehren nach Beendung des Mietverhältnisses von ihren ehemaligen Mietern Zahlungen unter anderem für nicht bzw. mangelhaft ausgeführte Schönheitsreparaturen. Die entscheidenden Mietvertragsklauseln haben folgenden Wortlaut: "§ 7 Schönheitsreparaturen

(1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit übernimmt auf eigene Kosten der Mieter. (2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören: ... (3) Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit langer als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %, länger als fünf Jahre 100 %...."

Den Kl. steht gem. §§ 326, 249, 251 Abs. 1, 252 BGB i. V. m. § 7 Abs. 1 des Mietvertrages 8.428,82 DM Schadensersatz für vertragswidrig nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen und dadurch verursachte Mietausfälle zu. Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen in § 7 Abs. 1 des Mietvertrages ist wirksam. Zwar verstößt die in § 7 Abs. 3 des Mietvertrages vereinbarte Quotenklausel gegen § 11 Nr. 4 AGBG und ist damit unwirksam. Dies berührt jedoch die Wirksamkeit der Vereinbarung in § 7 Abs. 1 des Mietvertrages, daß die Schönheitsreparaturen von den Mietern zu tragen seien, nicht.

§ 7 Abs. 3 des Mietvertrages verstößt gegen § 11 Nr. 4 AGBG, soweit ein von den in § 326 BGB gesetzlich normierten Voraussetzungen unabhängiger Abgeltungsanspruch des Vermieters für bei Vertragsende bereits fällige Schönheitsreparaturen begründet werden soll. Ist die Verpflichtung zur Renovierung fällig, so kann der Leistungsanspruch des Vermieters gem. § 326 BGB nur nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung in einen Zahlungsanspruch übergehen. Indem die Klausel bei Vertragsende fällige Leistungsansprüche des Vermieters unter Umgehung dieser hier den Interessen der Mieter dienenden gesetzlichen Schutzmechanismen in einen Zahlungsanspruch umzuwandeln sucht, verstößt sie gegen § 11 Nr. 4 AGBG (vgl. OLG Karlsruhe, WuM 1982, 291; BGHZ 105, 71 [offengelassen]; LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 1992, 1331 und GE 1996, 1337; LG Stuttgart, WuM 1994, 462; ohne Begründung a. A. LG Berlin, Zivilkammer 67, GE 1995, 1083 ff.).

Soweit die Kl. meinen, aus § 7 Abs. 1 und Abs. 3 des Mietvertrages ergebe sich für sie ein Wahlrecht zwischen dem Anspruch auf Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen (§ 7 Abs. 1) und einem originären Zahlungsanspruch für Abnutzungen der Mietsache (§ 7 Abs. 3), findet diese Auslegung im Wortlaut der Klauseln keine Grundlage. § 7 Abs. 3 setzt vielmehr eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen voraus und sucht für den Fall der Beendung des Mietverhältnisses die Folgen unterlassener Renovierungsmaßnahmen festzulegen. Soweit sie sich auch auf fällige Renovierungspflichten bezieht und sich damit zu § 326 BGB in Widerspruch setzt, ist die Klausel unwirksam.

Eine geltungserhaltene Reduktion von § 7 Abs. 3 des Mietvertrages, wonach nur nicht fällige Renovierungspflichten von der Vereinbarung erfaßt würden, kommt nicht in Betracht. Die Klausel bietet für eine sinnerhaltende Auslegung keinen Anhalt. Schon die Teilquote in Höhe von 60 % der Renovierungskosten für weniger als vier, aber mehr als drei Jahre zurückliegende Schönheitsreparaturen steht in unlösbarem Widerspruch zu der Fußnote zu § 7 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach Schönheitsreparaturen der Naßräume regelmäßig nach drei Jahren fällig sind; dies gilt erst recht für die weitere Teilquote in Höhe von 80 %, die für den Fall vorgesehen ist, daß Schönheitsreparaturen länger als vier Jahre zurückliegen. Die verbleibenden im Hinblick auf § 11 Nr. 4 AGBG unbedenklichen Teilquoten für weniger als drei Jahre zurückliegende Schönheitsreparaturen stellen keine "inhaltlich ... trennbare, einzeln aus sich heraus verbindliche Regelung" dar, so daß sie für sich genommen Bestand haben konnten (vgl. BGHZ 107, 190). Überdies verstoßen sie insoweit gegen § 9 AGBG, als sie für erst nach sieben Jahren fällige Schönheitsreparaturen einen jährlichen Abgeltungsbetrag von 1/5 der Kosten festsetzen (vgl. dazu BGHZ 105, 71). Die darin liegende Benachteiligung des Mieters wird nicht dadurch kompensiert, daß der gleiche Kostenanteil von 1/5 auch für die schon nach drei Jahren fälligen Renovierungspflichten gelten soll. Denn es ist nicht gewährleistet, daß Abgeltung stets für beide Arten von Renovierungsgegenständen verlangt wird.

§ 7 Abs. 1 des Mietvertrages wird indes von der Unwirksamkeit der Vereinbarung in § 7 Abs. 3 nicht berührt. Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen ist eine für sich genommen selbständig verständliche Regelung, deren Sinn und Zweck durch den Wegfall von § 7 Abs. 3 nicht beeinträchtigt wird. Besondere Abwicklungsmodalitäten im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses müssen nicht vereinbart sein, um die Überbürdung der Schönheitsreparaturen verständlich zu machen oder die Folgen ihrer Nichterfüllung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache festzulegen, denn diese ergeben sich aus dem Gesetz (§ 6 Abs. 2 AGBG).

Sind Klauseln in einem Formularvertrag nichtig, gilt das Gesetz. Damit ist der Vermieter für die Instandsetzung verantwortlich. Bei einem Klauselpaket stellt sich die Frage, ob die Klausel zur grundsätzlichen Überbürdung der Schönheitsreparaturen abtrennbar ist.

Nach dem Mietvertrag hatte der Mieter auf eigene Kosten Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Ferner war eine sogenannte Quotenhaftungsklausel vereinbart, wonach bei Mietvertragsende für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen der Mieter anteilige Kosten zu übernehmen hatte. Wenn die letzten Schönheitsreparaturen mehr als fünf Jahre zurücklagen, sollte der Mieter 100 % der Kosten der Renovierung übernehmen.

Mit Urteil vom 31. Oktober 2000 hatte das Landgericht Berlin die Wirksamkeit der Formularklauseln zu überprüfen. Die Quotenhaftungsklausel von 100 % verstieß gegen § 11 Nr. 4 AGBG, denn bekanntlich hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen nur nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 BGB. Eine Formularklausel, die dies im Ergebnis für unwesentlich erklärt, ist unwirksam. Unwirksam war damit die ganze Quotenhaftungsklausel, nicht nur der Teil der Abgeltung von 100 %. Unberührt blieb davon allerdings nach Auffassung der Kammer die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten auszuführen. Das Gericht gab deshalb der Zahlungsklage des Vermieters statt, der vorsorglich auch nach § 326 BGB vorgegangen war.

Bei der Anwendung des AGB-Gesetzes gibt es zwei widersprechende Prinzipien. Einmal das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, daß also eine unwirksame Klausel nicht mit einem wirksamen Rest aufrechterhalten bleibt. Andererseits gilt aber der "Blue-pencil-Test": Wenn nach Durchstreichen der unwirksamen Regelung noch ein in sich verständlicher und sinnvoller Rest übrigbleibt, der nicht gegen das Gesetz verstößt, bleibt dieser wirksam (vgl. Palandt-Heinrichs, 60. Aufl. Vorbem. 11 zu § 8 AGBG). Danach ist die 63. Kammer vorgegangen. Nicht erwähnt wird allerdings in dem Urteil die Rechtsprechung zum Summierungseffekt, wonach auch äußerlich getrennte Formularklauseln auf einem bestimmten Gebiet als Einheit betrachtet werden, weil dann der Verstoß gegen das Transparenzgebot vorliegen soll. Das Landgericht Hamburg hat deshalb (GE 2000, 891) in einem ausführlich begründeten Urteil die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung laufender Schönheitsreparaturen als unwirksam angesehen, weil (an einer ganz anderen Stelle im Mietvertrag) der Mieter zusätzlich zur Endrenovierung verpflichtet worden war. Das Urteil der 63. Kammer hätte an Überzeugungskraft gewonnen, wenn es begründet hätte, warum hier ein solcher Summierungseffekt nicht anzunehmen ist.