Unwirksame Zuordnung zum Sondereigentum als wirksame Kostenregelung

Eine unwirksame Zuordnung der Heizungsanlage zweier Doppelhaushälften zum Sondereigentum der beiden Wohnungseigentümer kann dahin umgedeutet werden, dass diese die Kosten für Betrieb und Wartung der Heizungsanlage untereinander je zur Hälfte zu tragen haben.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentumsanlage in Berlin. Die WEG besteht aus sieben Wohnungseigentümern. Die Wohnungseigentumsanlage besteht unter anderem aus zwei Doppelhäusern. Die Kl. ist Eigentümerin der Eigentumseinheit Nr. 1, die Bekl. ist Eigentümerin der Eigentumseinheit Nr. 2. Die Eigentumseinheiten Nr. 1 und Nr. 2 sind die zwei Hälften des einen Doppelhauses und werden gemeinsam von einer Heizungsanlage versorgt. Auf beide Eigentumseinheiten entfällt ein Miteigentumsanteil von 1.698/10.000stel.

§ 3 b) der Gemeinschaftsordnung regelt: „Die Heizungsanlage, mit der die Einheiten Nr. 1 und Nr. 2 versorgt werden, steht im gemeinschaftlichen Eigentum zu gleichen Anteilen der jeweiligen Eigentümer dieser Einheiten 1 und 2. … Alle Kosten für Betrieb, Unterhaltung, Instandsetzung und Wartung werden ausschließlich durch die jeweiligen Eigentümer im Verhältnis ihrer Anteile hieran getragen.” § 7 der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass der jeweilige Sondereigentümer die Kosten des Gemeinschaftseigentums trägt, die im Bereich seines Sondereigentums anfallen.

Die Kl. bewohnt ihre Eigentumseinheit selbst. Die Einheit des Bekl. war bis einschließlich 2012 vermietet. Bis dahin wurde die Nachlieferung von Heizöl stets so gehandhabt, dass die Kl. Heizöl im Namen beider Parteien bestellte, die beauftragte Firma den Parteien jeweils eine Rechnung über die Hälfte der Kosten stellte und jede Partei ihre Rechnung ausglich. Ebenso wurde mit der regelmäßigen Wartung der Heizungsanlage verfahren.

Seit Mai 2012 ist die Doppelhaushälfte der Bekl. unbewohnt.

Heizkostenerfassungsgeräte sind in der gesamten Wohnanlage nicht vorhanden. Im Doppelhaus mit den Eigentumseinheiten Nr. 3 und 4 werden die Kosten des Betriebs und der Wartung der Heizungsanlage hälftig zwischen den Sondereigentümern der Einheiten Nr. 3 und Nr. 4 geteilt. In die Jahresabrechnungen wurden die Heizkosten nicht eingestellt. Unter TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 14. November 2014 fasste die WEG keinen Beschluss über die Installation von Heizkostenverteilern und Wärmemengenzählern sowie die Beauftragung eines Ablese- und Abrechnungsdienstes für die gesamte WEG ab.

Die für die Wartung der Heizungsanlage im Jahr 2012 gestellte - hälftige - Rechnung glich die Bekl. dann jedoch nicht aus. Die Firma, die die Aufteilung der Rechnung lediglich aus Kulanz vorgenommen hatte, korrigierte daraufhin die Rechnung der Kl. und verlangte von ihr den vollen Betrag in Höhe von 190,36 € für die Wartung, den sie auch bezahlte.

Im August 2013 beabsichtigte die Kl., kurzfristig Heizöl zu bestellen. Sie wandte sich per eMail vom 16. August 2013 an die Bekl., bat bis zum 4. September 2013 um Rückantwort und teilte mit, dass sie, falls keine Einwände geäußert würden, die Bestellung in beider Namen auslösen würde. Da die Bekl. auf die eMail nicht reagierte, löste die Kl. die Bestellung aus. Die für die Heizöllieferung in Rechnung gestellten 1.740,01 € bezahlte die Kl. vollständig. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2013 bat die Kl. die Bekl. um Erstattung anteiliger Kosten in Höhe von 740 € bis zum 15. Oktober 2013. Aus Kulanz war die Kl. bereit, den größeren Teil der Rechnung zu übernehmen. Eine Reaktion der Bekl. erfolgte nicht.

Auch auf die Zahlungsaufforderung durch Anwaltsschreiben vom 12. November 2013 erstattete die Bekl. der Kl. den nunmehr begehrten hälftigen Rechnungsbetrag (870 €) nicht.

Die Kl. meint, die Bekl. sei verbrauchsunabhängig zur Tragung der hälftigen Kosten der Wartung und des Betriebes der Heizungsanlage der Eigentumseinheiten Nr. 1 und 2. verpflichtet. Sie behauptet, die Kosten des Heizstroms würden durch den separaten Zwischenzähler Nr. 21209243 im Keller des Doppelhauses erfasst.

Sie hat die Klage beim Amtsgericht Neukölln eingereicht. Mit Beschluss vom 16. April 2015 hat das Amtsgericht Neukölln den Rechtsstreit an das Amtsgericht Wedding verwiesen.

Die Kl. beantragt - unter Rücknahme des weitergehenden Zinsantrages -,

1. die Bekl. zu verurteilen, an sie 965,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 740 € seit dem 16. Oktober 2013 sowie auf 225,18 € seit Zustellung der Klage zu zahlen, 2. die Bekl. zu verurteilen, an sie 147,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage zu zahlen. Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie meint, es bestehe kein Direktanspruch gegen die Bekl., sondern ein Anspruch gegen die WEG. Diese habe dann zu beschließen, ob und welchen Anspruch sie gegenüber der Bekl. geltend mache. Eine hälftige Teilung der streitgegenständlichen Rechnungsbeträge verstoße wegen des Leerstandes in der Doppelhaushälfte der Kl. im fraglichen Zeitraum gegen Treu und Glauben. Sie behauptet, wegen des Leerstandes sei die Doppelhaushälfte der Bekl. nicht beheizt worden. Der Strom für den Betrieb der Heizungsanlage im Doppelhaus der Parteien laufe über den Stromzähler der Bekl., die deshalb die Stromkosten allein trage.

Hilfsweise erklärt sie die Aufrechnung mit einem Anspruch gegen die Kl. auf Erstattung von Heizkosten in Höhe von 878,55 € für den Zeitraum 4. Juni 2012 bis 31. Januar 2015.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst den eingereichten Anlagen verwiesen.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Wedding sachlich und örtlich zuständig (§ 281 ZPO).

Die Klage ist auch begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 965,16 €. Der Anspruch ergibt sich aus § 16 Abs. 2 und Abs. 3 WEG. Die Bekl. ist gegenüber der Kl. zur Erstattung der hälftigen Kosten für die Wartung der im Doppelhaus mit den Einheiten Nr. 1 und 2 vorhandenen Heizung und die Belieferung des Doppelhauses mit Heizöl verpflichtet.

Zwar gehen die Parteien zutreffend davon aus, dass entgegen der Regelung in § 3 b) der Gemeinschaftsordnung die Begründung eines gemeinschaftlichen Eigentums der Parteien an der in ihrem Doppelhaus vorhandenen Heizungsanlage rechtlich nicht möglich ist. Die Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum der gesamten WEG.

Die §§ 3, 7 und 9 der Gemeinschaftsordnung bringen jedoch den eindeutigen Willen der Mitglieder der WEG zum Ausdruck, dass, soweit Gebäudeteile zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, z. B. die Heizung, den jeweiligen Sondereigentümern, in deren Bereich sich das Gemeinschaftseigentum befindet, die alleinige Kostentragungslast obliegt. Dies ist nicht zu beanstanden. Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Instandhaltungspflicht für die Gebäudeteile den einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudeteile gehören (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage, § 16 Rn. 13 und 20). Wenn sogar die Instandhaltungspflicht auf die jeweiligen Sondereigentümer übertragen werden kann, so muss dies erst recht für den Betrieb und die Wartung von im Gemeinschaftseigentum befindlichen Anlage gelten. Auf die tatsächliche Verursachung der Heizkosten innerhalb der Einheit der Bekl. und deren Leerstand kommt es damit nicht entscheidungserheblich an.

Die Bekl. verhält sich zudem treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sie eine Beteiligung an den streitgegenständlichen Kosten ablehnt. Die von der Kl. vorgenommene Kostenverteilung wurde von den Parteien in der Vergangenheit stets praktiziert, von der Bekl. nicht beanstandet und entspricht auch dem Vorgehen unter den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft. Offenkundig wird die Bekl. auch nicht an den Kosten der Wartung und des Betriebes der anderen Heizungsanlagen innerhalb der WEG beteiligt.

Die Bekl. hat einen aufrechenbaren Gegenanspruch gegen die Kl. nicht mit der erforderlichen Substanz vorgetragen und unter Beweis gestellt. Es ist bereits nicht hinreichend dargetan und unter Beweis gestellt, dass der komplette Heizstrom der streitgegenständlichen Heizanlage über den Zähler der Bekl. abgerechnet wurde, und welche Kosten dadurch im streitgegenständlichen Zeitraum verursacht worden sein sollen.

Die Bekl. hat zudem nicht nachvollziehbar dargetan, dass die gesamten Heizkosten in Höhe von 878,55 € allein von der Kl. verursacht worden sein sollen. Unstreitig steht die Doppelhaushälfte der Bekl. erst seit Mai 2013 leer, so dass die vor diesem Zeitpunkt entstandenen Kosten des Heizstroms nicht allein von der Kl. zu tragen wären. Überdies wurde die Doppelhaushälfte der Bekl. - wie im Verhandlungstermin übereinstimmend von den Parteien angegeben wurde - während des Leerstandes renoviert, was nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht unerhebliche Stromkosten verursacht haben dürfte.

Die unwirksame sachenrechtliche Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann in eine wirksame Kostenregelung umgedeutet werden, welche z. B. die Instandhaltungspflicht für die Gebäudeteile den einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudeanteile gehören. Dies gilt erst recht für den Betrieb und die Wartung von im Gemeinschaftseigentum befindlichen Heizanlagen.

Zur WEG gehören sieben Wohnungseigentümer. Die Klägerin ist Eigentümerin der Eigentumseinheit Nr. 1, die Beklagte der Nr. 2, wobei es sich um zwei Hälften eines Doppelhauses handelt. Diese beiden Hälften mit je gleichen Miteigentumsanteilen werden gemeinsam von einer separaten Heizungsanlage versorgt. § 3b der Gemeinschaftsordnung regelt: „Die Heizungsanlage, mit der die Einheiten Nr. 1 und Nr. 2 versorgt werden, steht im gemeinschaftlichen Eigentum zu gleichen Anteilen der jeweiligen Eigentümer dieser Einheiten 1 und 2 … Alle Kosten für Betrieb, Unterhaltung, Instandsetzung und Wartung werden ausschließlich durch die jeweiligen Eigentümer im Verhältnis ihrer Anteile hieran getragen.“ § 7 der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass der jeweilige Sondereigentümer die Kosten des Gemeinschaftseigentums trägt, die im Bereich seines Sondereigentums anfallen.

Die Klägerin bewohnt ihre Eigentumseinheit selbst. Die Einheit der Beklagten war bis einschließlich 2012 vermietet. Bis dahin wurde die Nachlieferung von Heizöl stets so gehandhabt, dass die Klägerin Heizöl im Namen beider Parteien bestellte, die beauftragte Firma den Parteien jeweils eine Rechnung über die Hälfte der Kosten stellte und jede Partei ihre Rechnung ausglich. Ebenso wurde mit der regelmäßigen Wartung der Heizungsanlage verfahren. Seit Mai 2012 ist die Doppelhaushälfte der Beklagten unbewohnt. Heizkostenerfassungsgeräte sind in der gesamten Wohnanlage nicht vorhanden. In die Jahresabrechnungen der Gemeinschaft wurden keine Heizkosten eingestellt. Die für die Wartung der Heizungsanlage im Jahr 2012 gestellte – hälftige – Rechnung glich die Beklagte jedoch nicht aus.

Die beauftragte Firma stellte daraufhin die Rechnung der Klägerin, die in voller Höhe von 190,36 € bezahlte. Im August 2013 beabsichtigte die Klägerin, kurzfristig Heizöl zu bestellen. Sie teilte der Beklagten mit, dass sie die Bestellung in beider Namen auslösen werde. Da die Beklagte nicht reagierte, nahm die Klägerin die Bestellung allein vor und bezahlte die in Rechnung gestellten 1.740,01 € vollständig. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2013 bat die Klägerin die Beklagte um anteilige Erstattung. Die Beklagte meint, es bestehe kein Direktanspruch gegen sie, sondern ein Anspruch der Klägerin gegen die WEG. Die hälftige Teilung der Rechnungsbeträge verstoße wegen des Leerstands in der Doppelhaushälfte gegen Treu und Glauben.

Die Klage ist begründet. Die Beklagte hat der Klägerin die Hälfte der Kosten für die Wartung der im Doppelhaus mit den Einheiten Nr. 1 und 2 vorhandenen Heizung und für die Belieferung des Doppelhauses mit Heizöl zu erstatten. Zwar steht die Heizungsanlage zwingend in Gemeinschaftseigentum der gesamten WEG. Die nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann jedoch in eine Regelung umgedeutet werden, welche z. B. die Instandhaltungspflicht für die Gebäudeteile den einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudeanteile gehören. Dies muss erst recht für den Betrieb und die Wartung von im Gemeinschaftseigentum befindlichen Heizanlagen gelten.

Das AG hat zutreffend eine pragmatische Lösung getroffen, die sich widerspruchsfrei in den Gesamtzusammenhang der Gemeinschaftsordnung einfügt. Eine unwirksame sachenrechtliche Zuordnung kann naheliegend umgedeutet werden in eine Kostentragungspflicht für Betrieb und Wartung der Heizungsanlage nur der beiden Wohnungseigentümer der beiden Doppelhaushälften. Unstreitig werden diese nicht für die Heizkosten der übrigen Wohneinheiten in Anspruch genommen und sämtliche Heizkosten in der Wohnanlage nicht in die Jahresabrechnung aufgenommen. Der vorübergehende Leerstand in der einen Doppelhaushälfte konnte auch deshalb nicht berücksichtigt werden, weil keine Heizkostenerfassungsgeräte vorhanden waren.

Eine vergleichbare Lösung findet der BGH in seinem Urteil vom 20. Februar 2014 (GE 2014, 671) für den Fall, dass (statt wie hier die separaten Heizanlagen in dem Doppelhaus) im Rahmen einer Duplex-Garage innerhalb eines besonderen Teileigentums dieses zwei Wohnungseigentümern zugeordnet ist. Der BGH spricht dann von Bruchteilssondereigentum mehrerer Personen und verweist darauf, dass entweder eine nähere Regelung unter den beiden Bruchteilseigentümern nach §§ 745 Abs. 1, 1010 BGB möglich ist oder aber auch eine Gebrauchsregelung durch Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer, die allerdings im Grundbuch eingetragen werden müsste, wenn sie auch gegen Sondernachfolger gelten soll. Wichtig ist, dass der BGH Streitigkeiten zwischen Bruchteilssondereigentümern unabhängig von der Rechtsgrundlage der Benutzungsregelung stets als Wohnungseigentumssachen im Sinne von § 43 Abs. 1 WEG ansieht, für welche insbesondere in zweiter Instanz die zentralen Berufungsgerichte in WEG-Sachen zuständig sind.