Unwirksame zeitverzögerte Zahlungskündigung

Keine Unzumutbarkeit einer auf unpünktliche Mietzahlen gestützten Kündigung ist dann anzunehmen, wenn diese erst 1 ½ Jahre später erfolgt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die außerordentlichen und ordentlichen Kündigungen des Kl. haben nicht zu einer Beendigung des Mietvertrages geführt, sodass kein Räumungsanspruch gegenüber dem Bekl. besteht.

Das Gericht nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Entscheidungsgründe des Urteils Bezug. Daneben sind für das Berufungsverfahren folgende Anmerkungen veranlasst:

1. Die Tatsache, dass im Jahr 2017 teilweise seitens des Bekl. Mieten verspätet gezahlt wurden, vermag eine unter dem 19.2.2019 ausgesprochene außerordentliche und ordentliche Kündigung nicht zu rechtfertigen.

Mehr als 1 ½ Jahre nach den verspäteten Zahlungen kann bereits denklogisch nicht davon gesprochen werden, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kl. unzumutbar ist.

Ungeachtet der Tatsache, dass zu einer notwendigen Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB kein Sachvortrag erfolgte, kann zwar eine wiederholte unpünktliche Zahlung Grund für den Ausspruch einer Kündigung sein. Diese muss aber zeitnah zu den Vertragsverstößen des Mieters liegen. Bereits der Zeitablauf zwischen unpünktlicher Mietzahlung und Ausspruch der Kündigung zeigt hier, dass offensichtlich das Mietverhältnis für den Kl. nicht unzumutbar gewesen ist.

Auch kann nicht von einer „schuldhaft nicht unerheblichen Verletzung“ des Mietvertrages gesprochen werden. Diese wäre nur dann anzunehmen, wenn verzögerte Mietzahlungen auch nach Abmahnungen immer wieder auftreten würden. Dies wird seitens des Kl. nicht vorgetragen.

2. Zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, dass die Haltung des dem Bekl. gehörenden Dalmatinerhundes eine Kündigung - außerordentlich und ordentlich - nicht rechtfertigen kann.

Hierbei blieb zwischen den Parteien außer Streit, dass der für die damalige Eigentümerin handelnden Hausverwaltung - G. Hausverwaltung GmbH - die Tatsache, dass der Bekl. einen Dalmatiner in seine Wohnung mit aufnahm, bekannt war. Die Haltung wurde geduldet, auch wenn vom Bekl. nicht entsprechend der Regelung des Mietvertrages eine formelle Erlaubnis beantragt wurde. Dass diese zu erteilen gewesen wäre, ist ebenfalls nicht im Streit.

Zu keinem Zeitpunkt wurde von der Hausverwaltung oder anderen Hausbewohnern über Störungen durch die Hundehaltung des Bekl. berichtet oder vom Kl. vorgetragen, dass die Mietsache durch die Haltung des Dalmatiners beeinträchtigt werde.

Auch die Größe der Wohnung von 53 m² spricht nicht dagegen, die Haltung eines Hundes für zulässig zu erachten.

3. Das Angebot des Bekl. gegen Entgelt, Hunde von Interessenten spazieren zu führen, diese während eines Urlaubes oder während einer Tagesabwesenheit zu betreuen, bedeutet nach Auffassung des Gerichts keinen Verstoß gegen die Regelungen des Mietvertrages.

Dass in der angemieteten Wohnung gegen Entgelt fremde Hunde aufgenommen und beherbergt werden, wird vom Kl. behauptet. Beweis hierfür ist nicht angetreten worden. Der Bekl. hat der Vermutung des Kl. insoweit widersprochen, als die Betreuung fremder Hunde ausschließlich außerhalb der Mieträume stattfinde, so dass lediglich die organisatorische Abwicklung der „Geschäfte“ in der Wohnung stattfinde. Hierin liegt nach Auffassung des Gerichts lediglich eine minimale „gewerbliche“ Nutzung, welche zu keiner Beeinträchtigung der Mietsache, weiterer Personen im Haus oder des Kl. führt.

Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Kl., dass bereits das Angebot des Bekl., fremde Hunde gegen Entgelt zu betreuen, ein Verstoß gegen die mietrechtlichen Regelungen darstellt. Hierfür ist nichts ersichtlich.

Im Termin vor der Kammer am 12.5.2020 erklärte der Bekl., dass weder in der Vergangenheit noch derzeit zu betreuende Hunde in der angemieteten Wohnung beherbergt werden. Er erklärte, die in seinem Facebook-Account noch niedergelegte, insoweit missverständliche Formulierung abzuändern.

Die erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegten Ausdrucke von der Facebook-Seite des Bekl. sind zwar vom Gericht - da außer Streit stehend - zu berücksichtigen. Gleichwohl vermag der neue Vortrag des Kl. hierzu eine Kündigung, auch die Kündigungen im Schriftsatz vom 13.4.2020 nicht zu rechtfertigen. Insoweit ist durch den Bekl. ausgeführt worden, dass eines der veröffentlichten Hundebilder nicht aus der Mietwohnung stammen würde. Zwei Bilder von Hunden - alle aus dem Monat Dezember 2018 - bildeten Hunde ab, die von Freunden zum Bekl. besuchsweise mitgeführt worden wären. Lediglich ein Bild zeige einen Hund, der wegen eines Regenschauers kurzzeitig in die Mieträume mitgebracht worden wäre.

Insoweit kann nicht davon ausgegangen werden, dass die vorgelegten Fotografien die Nutzung der Mietwohnung zur vorübergehenden oder dauerhaften Beherbergung von Hunden im Rahmen des Gewerbebetriebs des Bekl. nachweisen.

Wenn zwischen Zahlungsverzug und darauf gestützter Kündigung mehr als 1 ½ Jahre liegen, fragt es sich, ob der Vermieter noch Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses geltend machen kann. Das Landgericht Leipzig verneinte die Frage in einem Fall, in dem es auch um die Betreuung fremder Hunde in der Mietwohnung ging.

Am 19. Februar 2019 kündigte der Kläger fristlos, hilfsweise ordentlich das Mietverhältnis mit dem Beklagten wegen verschiedener verspäteter Mietzahlungen im Jahr 2017, wegen der Haltung eines Dalmatiners sowie wegen unerlaubter gewerblicher Tätigkeit in der Wohnung, die darauf gestützt war, dass der Beklagte im Internet die Ausführung und Betreuung von Hunden während des Urlaubs oder Tagesabwesenheit der Halter angeboten hatte.

Das Landgericht Leipzig wies die Berufung gegen das die Herausklage abweisende Urteil des Amtsgerichts Leipzig zurück, weil die Kündigungen nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätten. Zum einen lägen die verspäteten Mietzahlungen schon so lange zurück, dass es dem Kläger offenbar nicht unzumutbar gewesen sei, das Mietverhältnis fortzusetzen. Zum anderen sei – unstreitig – die Hundehaltung von der Hausverwaltung der vormaligen Eigentümerin trotz fehlender formeller Erlaubnisbeantragung geduldet worden; Belästigungen oder Störungen durch den Hund lägen nicht vor, sodass der Kläger sich hierauf nicht berufen könne. Soweit es das Ausführen von Hunden gegen Entgelt angehe, habe der Kläger nicht darlegen können, dass fremde Hunde auch in der Wohnung betreut würden. Nach dem Vortrag des Beklagten, den der Kläger nicht entkräftet habe, diene die Wohnung lediglich zur organisatorischen Abwicklung der Hundebetreuung; diese Tätigkeit stelle eine lediglich minimale gewerbliche Nutzung dar, die eine Kündigung nicht rechtfertigen könne.