Unwirksame Vorkenntnisklausel in Maklervertrag

Nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages ist der Auftraggeber nicht verpflichtet, den Makler darüber zu unterrichten, dass ihm das angebotene Objekt bereits bekannt ist; eine gegenteilige Verpflichtung durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Maklervertrag ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Antragsteller ist ein Verband zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs. Die Antragsgegnerin ist Maklerin und bot im Internet auf der Plattform ImmobilienScout24 maklermäßig eine Wohnung an. Neben Einzelheiten zur Wohnung waren der Kaufpreis, das Hausgeld und eine pauschale Käuferprovision von 6.000 € inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer angegeben. Unter der Überschrift „Sonstiges“ findet sich unter anderem folgende Bestimmung:

„Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von 5 Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert.“

Der Antragsteller hält diese Klausel für eine unzulässige Allgemeine Geschäftsbedingung und verlangt nach vergeblicher Abmahnung von der Antragsgegnerin Abgabe einer Unterlassungserklärung. Der Antragsteller hat vor dem Landgericht Berlin eine einstweilige Verfügung erwirkt, mit der der Antragsgegnerin bei Meidung der gesetzlichen Ordnungsmittel untersagt worden ist, im geschäftlichen Verkehr in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Maklerverträge diese oder eine inhaltsgleiche Klausel zu verwenden und/oder sich bei der Vertragsabwicklung auf eine derartige Klausel zu berufen. Hiergegen Widerspruch der Antragsgegnerin - ohne Erfolg.

Die einstweilige Verfügung vom 6.11.2018 ist zu bestätigen, weil sie zu Recht ergangen ist. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist auch begründet. Der Antragsteller hat gegen die Antragsgegnerin einen Anspruch auf Unterlassung aus §§ 8 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 2, 3, 3a UWG i.V.m. § 307 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Abs. 2 Nr. 1 BGB, § 3 Abs. 1 Nr. 2 UKlaG.

Bei der streitgegenständlichen Klausel handelt es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung, die den Vertragspartner unangemessen benachteiligt und damit nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam und § 3a UWG wettbewerbswidrig ist.

Es handelt sich vorliegend um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB, nämlich um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung. Wie sich dem Inhalt der Regelung, die eine zusätzliche Pflicht für den Kunden schafft, selbst entnehmen lässt, soll diese Klausel den Inhalt des abzuschließenden Maklervertrages unmittelbar gestalten. Sie wird auch von einer Vertragspartei (Verwender), nämlich der Antragsgegnerin, der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages gestellt (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Antragsgegnerin ist der Auffassung, dies sei im vorliegenden Fall zu verneinen, weil das Inserat auf der Plattform, in dem die streitgegenständliche Bestimmung zu finden ist, kein verbindliches Vertragsangebot, sondern lediglich eine „invitatio ad offerendum“ darstelle und der Maklervertrag erst nach dem als Angebot zu betrachtenden Übersenden den Exposés durch die Annahme dieses Angebots durch den Kunden zustande komme (so BGH I ZR 30/15).

Auch wenn in der Regel nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers zu sehen ist (vgl. Palandt, BGB, 78. Auflage, § 652 Rn. 3), so verhält es sich anders in dem Fall, dass der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat - dann wird das Inserat als Angebot betrachtet. Der BGH hat in seinem Urteil vom 3.5.2012 (III ZR 62/11) hierzu Folgendes ausgeführt:

„Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will (st. Rspr.; vgl. Senat, NJW-RR 2007, 400 [401] = NZM 2007, 169; NJW 2002, 817 = NZM 2002, 171 Rdnr. 13, sowie NJW-RR 1999, 361 [362] = NZM 1999, 39). […] Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers, wie hier der Kl. im Internetportal „ImmobilienScout24“, zu sehen. Ein Vertragsschluss kommt deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet. Es handelt sich bei solchen Inseraten lediglich um eine invitatio ad offerendum, denn damit wendet sich der Makler an einen unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten (vgl. BGHZ 95, 393 [395] = NJW 1986, 177, und WM 1971, 1098 [1099] = BeckRS 1971, 31126826; Roth, in: MünchKomm-BGB, 5. Aufl., § 652 Rn. 47, 51; Staudinger/Reuter, BGB, Neubearb. 2010, §§ 652, 653 Rdnr. 11; Fischer, NJW 2009, 3210). Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus (vgl. Roth, in: MünchKomm-BGB, § 652 Rdnr. 51).“

So verhält es sich hier. Die Antragsgegnerin hat in dem sich aus Anlage Ast 3 ersichtlichen Inserat neben den Details der zu verkaufenden Wohnung sowohl die absolute Höhe der geforderten Käuferprovision angegeben, sondern auch im ersten Absatz unter der Rubrik „Sonstiges“ unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass der Nachweis oder die Vermittlung für den Erwerber provisionspflichtig ist und diese bei Abschluss des Kaufvertrages anfällt.

Unabhängig davon kann es aber auch keinem ernsthaften Zweifel unterliegen, dass die streitgegenständliche Klausel gerade den Zweck hat, den abzuschließenden Maklervertrag inhaltlich zu gestalten und auf diese Weise bis zum Vertragsschluss fortwirken sollte, folglich i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 1 „gestellt“ ist. Werden etwa in Vorverhandlungen von einer Seite Klauseln gestellt, so wirkt das Stellen bis zum Vertragsschluss fort, soweit die Klauseln auch Bestandteil des dann geschlossenen Vertrages werden (Dauner-Lieb/Langen, BGB, 3. Auflage, § 305 Rn. 15). Ähnlich verhält es sich im vorliegenden Fall, wenn man die streitgegenständliche Anzeige lediglich als invitatio ad offerendum ansehen wollte.

Eine unangemessene Benachteiligung ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn die AGB-Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der sie abweicht, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist vorliegend der Fall, was die Antragsgegnerin letztlich auch nicht in Abrede stellt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Auftraggeber nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages nicht verpflichtet, den Makler darüber zu unterrichten, dass ihm das angebotene Objekt bereits bekannt ist (BGH, Urteil vom 9.11.1983, IV a ZR 60/82; BGH, Urteil vom 7.7.1976, IV ZR 229/74). Diese Verpflichtung wird dem Kunden aber durch die streitgegenständliche Klausel auferlegt.

Es besteht auch ein Verfügungsgrund. [wird ausgeführt]

Nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages ist der Auftraggeber nicht verpflichtet, den Makler darüber zu unterrichten, dass ihm das angebotene Objekt bereits bekannt ist; eine gegenteilige Verpflichtung durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Maklervertrag ist unwirksam.

Eine Immobilienmaklerin bot auf der Internet-Plattform Immobilienscout24 eine Wohnung zum Kauf an. In dem Inserat nannte sie Einzelheiten zu Lage und Ausstattung der Wohnung sowie den Kaufpreis und das anfallende Hausgeld. Der Erwerber sollte zudem eine pauschale Käuferprovision in Höhe von 6.000 € inklusive Mehrwertsteuer bezahlen. Unter der Überschrift „Sonstiges“ führte der Makler u. a. folgende Bestimmung auf: „Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von 5 Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert.“

Diese sog. Vorkenntnisklausel verpflichtet einen Kaufinteressenten, den inserierenden Makler schriftlich zu informieren, falls ihm, dem Kaufinteressenten, das Angebot bereits bekannt ist, er z. B. von anderer Seite Kenntnis über das Verkaufsangebot erhalten hat. Der Antragsteller, ein Verband zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs, hält diese Klausel für eine unzulässige Allgemeine Geschäftsbedingung und verlangt nach vergeblicher Abmahnung von der Antragsgegnerin Abgabe einer Unterlassungserklärung. Der Antragsteller hat vor dem Landgericht Berlin zunächst eine entsprechende einstweilige Verfügung erwirkt, der Widerspruch der Antragsgegnerin war erfolglos.

Das Landgericht Berlin sieht in dieser Bestimmung eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung, die den Vertragspartner unangemessen benachteiligt und damit nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam und nach § 3a UWG auch wettbewerbswidrig ist. Das Inserat auf der Plattform Immobilienscout24 stelle ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages dar, denn neben den Details zur Wohnung enthalte es auch die absolute Höhe der geforderten Käuferprovision. Die Vorkenntnisklausel habe den Zweck, den abzuschließenden Maklervertrag inhaltlich zu gestalten. Sie solle dem Makler die Käuferprovision in dem Falle sichern, dass der Käufer zuvor Kenntnis von dem Angebot erhalten habe, dies dem Makler aber nicht fristgerecht mitteile. Diese Bestimmung sei mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar, denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages sei der Kunde nicht verpflichtet, den Makler darüber zu unterrichten, dass ihm das angebotene Objekt bereits bekannt sei. Ähnlich sei es zu beurteilen, sähe man in dem Inserat nur eine invitatio ad offerendum (eine Einladung zur Abgabe eines Vertragsangebots).

Zwar sei in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers in der Regel nach höchstrichterlicher Rechtsprechung noch kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages zu sehen. Anders verhalte es sich aber in den Fällen, in denen der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht habe – dann werde das Inserat als Angebot betrachtet.

Damit sei von einer Allgemeinen Geschäftsbedingung auszugehen, die hier den Vertragspartner unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der sie abweiche, nicht zu vereinbaren sei. Nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages sei der Kunde nicht verpflichtet, den Makler darüber zu unterrichten, dass ihm das angebotene Objekt bereits bekannt sei. Diese Verpflichtung werde ihm aber durch die streitgegenständliche Klausel auferlegt.