Unwirksame Vorfälligkeitsklausel und dauerhaft unpünktliche Mietzahlung

Eine Vorfälligkeitsklausel, wonach die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen ist und es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrages ankommt, ist unwirksam und führt bei bis zum 31. August 2001 abgeschlossenen Mietverträgen dazu, dass die Miete erst zum Monatsende zu entrichten ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. war Mieter, die Kl. Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Gemäß § 5 Ziff. 1 des 1992 geschlossenen Mietvertrags war die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen. § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags lautete wie folgt:

„Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrages an.“

Der Bekl. zahlte die Miete ab November 2022 teilweise erst nach dem 3. Werktag eines Monats, aber immer vor dem letzten Tag des Monats. Im November 2023 kündigte die Kl. das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung.

Die Kl. hat gegenüber dem Bekl. keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB, weil das Mietverhältnis nicht durch außerordentliche (§ 543 Abs. 1 BGB) oder ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB) beendet wurde.

Zahlungsverzug kommt nicht als Kündigungsgrund in Betracht, weil dieser Grund nicht im Kündigungsschreiben angegeben war (§§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 BGB).

Die Kl. kann das Mietverhältnis auch nicht wegen dauerhaft unpünktlicher Zahlung kündigen. Denn der Bekl. hat seine Miete im kündigungsrelevanten Zeitraum pünktlich gezahlt.

Die Miete war gemäß § 551 BGB a.F. am Ende jedes Monats fällig, weil der Mietvertrag vor 2001 geschlossen wurde. Der Bekl. hat die Miete vor Ende jedes Monats gezahlt.

Die Vorfälligkeitsklausel in § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorganges entgegen §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 1, 4 BGB dem Mieter auferlegt (vgl. BGH, Urt. v. 5.10.2016 - VIII ZR 222/15 -, GE 2017, 99).

Die Unwirksamkeit von § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags führt zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel insgesamt, weil § 5 Ziff. 1 und § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags nicht teilbar sind. Nach dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion führt die Unwirksamkeit einer einheitlichen Klausel zur Unwirksamkeit der Klausel im Ganzen. Zwar wird von diesem Grundsatz eine Ausnahme gemacht, wenn die Klausel neben der unwirksamen auch unbedenkliche, sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen enthält und nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibt (sog. blue-pencil-Test; BGH, III ZR 325/12, Urt. v. 10.10.2013, Rn. 14 - juris). Hieran fehlt es, wenn beide Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind (BGH, Versäumnisurteil vom 5.4.2006 - VIII ZR 106/05 - GE 2006, 842).

§ 5 Ziff. 1 und Ziff. 2 sind inhaltlich miteinander verknüpft. Sie regeln insgesamt die Leistungszeit des Mieters. Bei Wegfall von § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags würde die Regelung zur Leistungszeit insgesamt umgestaltet. Denn bei unterstellter Wirksamkeit von § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags müsste der Mieter mögliche Banklaufzeiten beachten und somit früher überweisen, als er es ohne § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags tun müsste (so im Ergebnis auch: AG Hamburg, Urteil vom 16.12.2020 - 49 C 209/20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 44; a.A. LG Berlin Urt. v. 25.7.2017 - 63 S 7/17).

Eine Vorfälligkeitsklausel, wonach die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen ist und es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrages beim Vermieter ankommt, ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam und führt bei bis zum 31. August 2001 abgeschlossenen Mietverträgen dazu, dass die Miete erst zum Monatsende zu entrichten ist, meint das AG Schöneberg – dies allerdings gegen die Rechtsprechung des LG Berlin und des BGH.

Der Beklagte war Mieter, die Klägerin Vermieterin der Wohnung. Gemäß § 5 Ziff. 1 des 1992 geschlossenen Mietvertrags war die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen. § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags konkretisierte anschließend wie folgt:

„Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrages an.“

Der Beklagte zahlte die Miete ab November 2022 teilweise erst nach dem 3. Werktag eines Monats, aber immer vor dem letzten Tag des Monats.

Im November 2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Das Mietverhältnis habe nicht wegen dauerhaft unpünktlicher Zahlung gekündigt werden können, denn der Beklagte habe seine Miete pünktlich, weil jeweils immer vor dem letzten Tag des Monats gezahlt.

Die Miete sei gemäß § 551 BGB in der Fassung vor der Mietrechtsreform von 2001 am Ende jedes Monats fällig, weil der Mietvertrag vor dem 1. September 2001(Inkrafttreten der Mietrechtsreform) abgeschlossen worden sei. Die Rechtzeitigkeitsklausel in § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie bei der kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorganges dem Mieter auferlege und diesen damit entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige.

Die Unwirksamkeit der Rechtzeitigkeitsklausel in § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags führe zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel insgesamt, weil § 5 Ziff. 1 und § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags nicht teilbar seien. Nach dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion führe die Unwirksamkeit einer einheitlichen Klausel zur Unwirksamkeit der Klausel im Ganzen.

Zwar werde von diesem Grundsatz eine Ausnahme gemacht, wenn die Klausel neben der unwirksamen auch unbedenkliche, sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen enthalte und nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibe (sog. blue-pencil-Test); hieran fehle es, wenn beide Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft seien. Bei Wegfall von § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags würde die Regelung zur Leistungszeit insgesamt umgestaltet. Denn bei unterstellter Wirksamkeit von § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags müsste der Mieter mögliche Banklaufzeiten beachten und somit früher überweisen, als er es ohne § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags tun müsste.

Auf ein am 1. September 2001 bestehendes Miet- oder Pachtverhältnis ist aufgrund von Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) hinsichtlich der Fälligkeitder Miete § 551 BGB in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung anzuwenden; danach war der Mietzins am Ende der Mietzeit bzw. am Monatsende zu entrichten.

Allerdings hatte sich über Jahrzehnte die Formularpraxis entwickelt, mit dem Mieter statt der Endfälligkeit eine Vorfälligkeit zu vereinbaren. Die Mietrechtsreform von 2001 hatte diese Vertragspraxis in den neuen § 556b BGB übernommen, sodass für ab dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge bereits von Gesetzes wegen das Vorfälligkeitsprinzip (Miete ist zum Monatsbeginn, spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten) gilt.

Der vorliegende Fall zeichnet sich wie häufig in der Formularpraxis durch eine Vertragsgestaltung aus, die eine (wirksame) Vorfälligkeitsklausel mit einer (nach neuerer BGH-Rechtsprechung unwirksamen) Rechtzeitigkeitsklausel verbindet. Das AG meint, die Klauseln seien nach dem Prinzip des Blue-Pencil-Tests nicht trennbar, weshalb der unwirksame Teil der Klausel dazu führe, dass die gesamte Klausel unwirksam sei mit der Folge, dass die gesetzliche Regelung an ihre Stelle tritt – für eine vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Regelung mithin der frühere § 551 BGB, der die Endfälligkeit der Miete beinhaltete.

Für seit dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge würde bei einer Kombination von wirksamer Vorfälligkeitsklausel und unwirksamer Rechtzeitigkeitsklausel nunmehr anstelle des alten § 551 BGB mit seiner Endfälligkeit der neue § 556b BGB mit seiner Vorfälligkeitsregelung einspringen.

Allerdings ist die Auffassung des AG, die unwirksame Rechtzeitigkeitsklausel infiziere die Vorfälligkeitsklausel, weil beide Klauseln so verknüpft und nicht teilbar seien mit der Folge der Gesamtunwirksamkeit, nicht haltbar, wie das Landgericht Berlin in einem identisch gelagerten Fall entschieden hat (LG Berlin, Urteil vom 25. Juli 2017 - 63 S 7/17 - GE 2017, 1095; in diesem Sinne auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus [Lehmann-Richter], § 556b BGB Rn. 18).

Selbst wenn man die Regelungen zur Mietzahlung – Fälligkeit einerseits und rechtzeitige Zahlung andererseits – als einheitliche Klausel betrachtet, bleibt die Klausel nach dem Prinzip des Blue-Pencil-Tests teilbar. Maßgeblich ist dafür, dass die Klausel neben der (unwirksamen) Rechtzeitigkeitsklausel auch die unbedenkliche, sprachlich und inhaltlich abtrennbare Vorfälligkeitsklausel enthält, die auch dann wirksam ist, wenn sie den gleichen Sachkomplex (Mietzahlung) betrifft (BGH GE 2006, 247).

Voraussetzung für die Aufrechterhaltung eines Klauselteils ist, dass nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibt. Und das ist hier ganz eindeutig der Fall: Als Klauselrest verbleibt schlicht der neue § 556b BGB mit seiner Vorfälligkeitsregelung. Dagegen hat der Mieter langjährig durch Zahlung zum Monatsende hin verstoßen. Das AG hätte deshalb der Räumungsklage stattgeben müssen.