Unwirksame Vereinbarung einer Indexmiete

Die Vereinbarung einer Indexmiete an einer überraschenden Stelle im Mietvertrag - hier: nicht im Rahmen der Regelungen über Miete und Nebenkosten, sondern unter „sonstige Vereinbarungen“ - ist als überraschende und gegen das Transparenzgebot verstoßende Klausel selbst dann unwirksam, wenn sie im Mietvertrag als letzte Vereinbarung unmittelbar vor den Unterschriften der Vertragsparteien steht.

Der bloße Verweis auf eine Rechtsvorschrift - hier: der Verweis auf § 557b BGB (Indexmiete) - ist unzureichend, wenn nicht auch über den Inhalt der in Bezug genommenen Norm unterrichtet wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Im Mietvertrag der Parteien heißt es in „§ 16 sonstige Vereinbarungen“ unter Punkt 4.4 „Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete gem. § 557b BGB“. Die Bekl. erhöhte die Miete aufgrund dieser Vereinbarung von 1.100 € um 12,02 % auf 1.232,22 €. Die Kl. halten die Klausel bereits räumlich für überraschend. Sie beantragen die Feststellung, dass sich die Miete nicht wie von der Bekl. begehrt erhöht hat. Das AG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

[…] Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung ist die Mietanpassung mit Schreiben vom 16.5.2023 nicht wirksam. Die Regelung zur Vereinbarung einer Indexmiete in § 16 Ziff. 4.) 4.4. verstößt als AGB-Klausel gegen § 305c Abs. 1 BGB. Nach Abs. 1 werden überraschende Klauseln, d. h. solche, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil.

Auch der ungewöhnliche äußere Zuschnitt einer Klausel und ihre Unterbringung an unerwarteter Stelle können die Bestimmung zu einer ungewöhnlichen und damit überraschenden Klausel machen. Derart versteckte Klauseln können eine abweichende Erwartung des Vertragspartners wecken. Dabei kommt es aber nicht als solches darauf an, an welcher Stelle des Klauselwerks eine Bestimmung steht, weil grundsätzlich alle Bestimmungen gleich bedeutsam sind und nicht durch die Platzierung einer Bestimmung im Klauselwerk auf deren Bedeutung geschlossen werden kann. Aus der Stellung einer Klausel kann sich ein Überraschungseffekt aber dann ergeben, wenn diese in einem thematischen oder systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht. Dies ist etwa der Fall bei Regelungen unter einer irreführenden Überschrift - Überschriften und Gliederungen im Vertragswerk dürfen vom Vertragspartner ernstgenommen werden. Auch die fehlende drucktechnische Hervorhebung einer Klausel kann überraschend sein, wenn eine solche zu erwarten wäre (BeckOGK/Bonin, 1.10.2024, BGB § 305c Rn. 38, beck-online).

Vorliegend befindet sich die Klausel zur Vereinbarung einer Indexmiete nicht in § 3 des Mietvertrages, der sich laut Überschrift mit Miete und Nebenkosten befasst, sondern als Unterpunkt unter § 16, der mit „Sonstige Vereinbarungen“ überschrieben ist und in den Ziffern 1 bis 3 keine materiellen Mietvertragspflichten regelt, sondern sich u. a. mit der formellen Wirksamkeit des Mietvertrags und der Kommunikation der Parteien befasst. Eine Klausel zur Regelung der Miethöhe ist an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als überraschend anzusehen, weil sie nach keinem Verständnis zu der Überschrift „sonstige Vereinbarungen“ passt. Wenn die Regelung der Indexmiete nicht bereits innerhalb der Regelungen zur Miethöhe gemäß § 3 des Mietvertrages vereinbart werden sollte, so wäre jedenfalls eine besondere Kenntlichmachung an anderer Stelle des Mietvertrages zu erwarten gewesen, etwa durch „§ 17 - Indexmietvereinbarung“ o. Ä. An der vorstehenden Beurteilung ändert es nichts, dass die Klausel zur Indexmiete die letzte Vereinbarung vor den Unterschriften bildete und dazwischen der Text steht: „Die Mietparteien haben den Mietvertrag gelesen, genehmigt und eigenhändig unterschrieben.“

Die Klausel verstößt ferner gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, weil sie lediglich auf § 557b BGB verweist, ohne zu erläutern, welcher Inhalt damit gemeint ist.

Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass eine Formularklausel, in der die Parteien zwar eine Gesetzesvorschrift abbedungen haben, aber weder den Regelungsgehalt noch die Rechtsfolgen in dieser Formularklausel wiedergegeben haben, nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB verstößt (OLG Rostock, Urteil vom 29.5.2006 - 3 U 167/05 - GE 2007, 219 = NJW 2006, 3217, beck-online).

Zutreffend daran ist, dass, wenn eine Rechtsvorschrift wörtlich (oder nahezu wörtlich, aber mit gleichem Inhalt) für einen Fall vorgegeben wird, auf den sie anwendbar ist, die Inhaltskontrolle der Klausel entfällt. Richtigerweise sind aber bloße Paragraphenangaben gegenüber Verbrauchern - wie hier - intransparent (vgl. EuGH, Urteil vom 21. März 2013 - C-92/11 - NJW 2013, 2253, Rn. 50, beck-online; OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 27.3.1995 - 4 RE-Miet 1/93 - NJW 1995, 2858, beck-online; NK-BGB/Andreas Kollmann, 4. Aufl. 2021, BGB § 307 Rn. 57a-58, beck-online).

Dies folgt daraus, dass es dem Vertragspartner möglich sein muss, ohne Einholung von Rechtsrat die Klauseln zu verstehen. AGB sind daher in der Regel unwirksam, wenn sie sich (auch) an Verbraucher wenden und aus der Sicht des rechtlichen Laien schwer verständlich sind (NK-BGB/Andreas Kollmann, 4. Aufl. 2021, BGB § 307 Rn. 20, beck-online). Dies wäre hier der Fall, da der Inhalt der hiesigen Indexmietvereinbarung nicht ohne den Gesetzestext verständlich wird. Unter anderem fehlt etwa ein Hinweis auf den Anknüpfungspunkt der Preisanpassung, nämlich den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Daran ändert es nichts, dass dies in Wohnraummietverträgen die einzige Grundlage für eine Indexmiete ist.

Im vorliegenden Fall kann im Weiteren dahingestellt bleiben, ob es im Mietvertrag darüber hinaus bereits an einer wirksamen Einigung zum wesentlichen Inhalt der Indexmiete fehlt, nämlich der Frage, in welchen Abständen die Miete erhöht werden darf. Dies ergibt sich nicht aus § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB, der nur die Mindestvoraussetzungen regelt.

Nach der Rechtsprechung des BGH zu einer davon zu trennenden Frage ist eine Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete zumindest nicht deshalb intransparent gemäß § 307 Abs. 1 BGB, weil in ihr der Anknüpfungspunkt der Wartefrist des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht genannt ist. Hiernach muss die Miete während der Geltung einer Indexmiete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 42/20 - GE 2021, 877, Rn. 36, juris). Die Frage der Einhaltung der Wartefrist wird (erst) mit der konkreten Erhöhungserklärung relevant. Während § 557b Abs. 1 BGB die Voraussetzungen der Vereinbarung einer Indexmiete regelt, betrifft § 557b Abs. 2 BGB mit der dort enthaltenen Wartefrist die Rechtsfolgen einer (wirksamen) Vereinbarung. Somit ist die Wartefrist eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht jedoch für die eigentliche Vereinbarung einer Indexmiete (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 42/20 - GE 2021, 877, Rn. 38, juris).

Die Vereinbarung einer Indexmiete an einer überraschenden Stelle im Mietvertrag – hier: nicht im Rahmen der Regelungen über Miete und Nebenkosten, sondern unter „sonstige Vereinbarungen“ – ist als überraschende und gegen das Transparenzgebot verstoßende Klausel selbst dann unwirksam, wenn sie im Mietvertrag als letzte Vereinbarung unmittelbar vor den Unterschriften der Vertragsparteien steht. Der bloße Verweis auf eine Rechtsvorschrift – hier: der Verweis auf § 557b BGB (Indexmiete) – ist unzureichend, wenn nicht auch über den Inhalt der in Bezug genommenen Norm unterrichtet wird.

Im Mietvertrag hatten die Parteien unter „§ 16 sonstige Vereinbarungen“ Folgendes vereinbart: „Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete gem. § 557b BGB“, wobei dieser Satz als letzter vor den Mietvertragsunterschriften stand. Die Ver­mieterin erhöhte die Miete aufgrund dieser Vereinbarung, die Mieter halten die Klausel für überraschend und unwirksam. Sie beantragen die Feststellung, dass die Mieterhöhung unwirksam ist – mit Erfolg!

Die Klausel ist als sog. „überraschende Klausel“ (§ 305c Abs. 1 BGB) unwirksam. Auch der ungewöhnliche äußere Zuschnitt einer Klausel und ihre Unterbringung an unerwarteter Stelle können die Bestimmung zu einer ungewöhnlichen und damit überraschenden Klausel machen. Derart versteckte Klauseln können eine abweichende Erwartung des Vertragspartners wecken. Dabei kommt es zwar als solches nicht darauf an, an welcher Stelle des Klauselwerks eine Bestimmung steht, weil grundsätzlich alle Bestimmungen gleich bedeutsam sind und nicht durch die Platzierung einer Bestimmung im Klauselwerk auf deren Bedeutung geschlossen werden kann. Aus der Stellung einer Klausel kann sich ein Überraschungseffekt aber dann ergeben, wenn diese in einem thematischen/systematischen Zusammenhang steht, wo der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht. Dies ist etwa der Fall bei Regelungen unter einer irreführenden Überschrift, weil auch Überschriften und Gliederungen im Vertragswerk vom Vertragspartner ernst genommen werden dürfen.

Vorliegend befindet sich die Klausel nicht in § 3 des Mietvertrages, der sich lt. Überschrift mit Miete und Nebenkosten befasst, sondern als Unterpunkt unter § 16 „Sonstige Vereinbarungen“ der keine materiellen Mietvertragspflichten regelt, sondern u. a. formelle Wirksamkeit des Mietvertrags und die Kommunikation der Parteien. Eine Klausel zur Regelung der Miethöhe ist an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als überraschend anzusehen, weil sie nach keinem Verständnis zu der Überschrift „sonstige Vereinbarungen“ passt.

Wenn die Regelung der Indexmiete nicht bereits innerhalb der Regelungen zur Miethöhe vereinbart werden sollte, so wäre jedenfalls eine besondere Kenntlichmachung an anderer Stelle des Mietvertrages zu erwarten gewesen, etwa durch „§ 17 – Indexmietvereinbarung“ o. Ä.

Daran ändert es nichts, dass die Klausel zur Indexmiete die letzte Vereinbarung vor den Unterschriften bildete und dazwischen der Text steht: „Die Mietparteien haben den Mietvertrag gelesen, genehmigt und eigenhändig unterschrieben.“

Die Klausel verstößt ferner gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), weil sie lediglich auf § 557b BGB verweist, ohne zu erläutern, welcher Inhalt damit gemeint ist. Wenn eine Rechtsvorschrift wörtlich (oder nahezu wörtlich, aber mit gleichem Inhalt) für einen Fall vorgegeben wird, auf den sie anwendbar ist, entfällt zwar die Inhaltskontrolle der Klausel, aber die bloße Paragraphenangaben gegenüber Verbrauchern – wie hier – ist intransparent, weil es dem Vertragspartner möglich sein muss, ohne Einholung von Rechtsrat die Klauseln zu verstehen.

AGB sind daher in der Regel unwirksam, wenn sie sich (auch) an Verbraucher wenden und aus der Sicht des rechtlichen Laien schwer verständlich sind. Dies ist hier der Fall, weil der Inhalt der Indexmietvereinbarung nicht ohne den Gesetzestext verständlich wird. Unter anderem fehlt etwa ein Hinweis auf den Anknüpfungspunkt der Preisanpassung, nämlich den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, auch wenn dies jedenfalls in Wohnraummietverträgen die einzige Grundlage für die Vereinbarung einer Indexmiete ist.