Unwirksame Überwälzung von Schönheitsreparaturen bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung ohne angemessenen Ausgleich, Renovierungsvereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35).

Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag - mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind - daran nichts zu ändern.

1 Die Parteien streiten in der Revisionsinstanz (nur noch) darum, ob die Kl. berechtigt ist, von dem Bekl. wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen Schadensersatz zu verlangen.

2 Mit von der Kl. verwendetem Formularvertrag vom 10. November 2008 mietete der Bekl. von der Kl. im Rahmen eines genossenschaftlichen Nutzungsverhältnisses, auf das die mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs Anwendung finden, eine Erdgeschosswohnung in C. an. Als Nutzungsbeginn ist der 1. Januar 2009 vereinbart. Der Vertrag enthält u. a. folgende Regelung (auszugsweise):

3 „§ 4 Schönheitsreparaturen

(1) Die Schönheitsreparaturen sind vom Mitglied auszuführen. […]

(3) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen oder Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle fünf Jahre. Dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle acht Jahre durchzuführen; in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, einschließlich der Innenanstriche der Fenster sowie der Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle acht Jahre, in anderen Nebenräumen einschließlich der Innenanstriche der Fenster sowie der Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle zehn Jahre.

Die Fristen beginnen erstmals mit Beginn der Nutzungszeit. […]

(4) Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Absatz 3 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so sind nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen. […]“

4 Der Bekl. kam mit der Vormieterin A., die die Wohnung von der Kl. im Zeitraum Juli 2007 bis Dezember 2008 angemietet hatte, überein, verschiedene von der Vormieterin in die Wohnung eingebrachte Gegenstände (u. a. einen Teppichboden) gegen Zahlung einer nicht näher festgestellten Geldsumme zu übernehmen. Weiter erklärte sich der Bekl. aufgrund einer Vereinbarung mit der Vormieterin bereit, an deren Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen.

5 Am 22. Dezember 2008 wurde dem Bekl. die Wohnung von einem Vertreter der Kl. in nicht renoviertem Zustand übergeben; die Wohnung wies zu diesem Zeitpunkt Gebrauchsspuren der Vormieterin A. auf. Das von einem Vertreter der Kl. gefertigte Übergabeprotokoll vom 22. Dezember 2008 enthält folgenden handschriftlichen, vom Bekl. unterschriebenen Passus:

„Die Wohnung wurde mängelfrei und ohne Stockflecken übernommen. Renovierungsarbeiten und Tebo werden übernommen. Auf Folgekosten wurde hingewiesen.“

6 Aufgrund Kündigung des Bekl. endete das Mietverhältnis zum 28. Februar 2014. Im Rahmen einer Wohnungsbegehung am 6. Januar 2014 wurde festgestellt, dass Anstricharbeiten an Decken, Wänden, Türen, Türrahmen und Heizkörpern erforderlich waren. Die Kl. forderte den Bekl. auf, diese Arbeiten durchzuführen. Der Bekl. gab die Wohnung am 14. Februar 2014 an die Kl. zurück. Noch am selben Tage übergab die Kl. die Wohnung an eine Nachmieterin. Die seitens des Bekl. bis dahin durchgeführten Anstricharbeiten waren nicht deckend, sondern streifig. Nachbesserungsarbeiten verliefen nicht zur Zufriedenheit der Kl. Nachdem der Bekl. weitere Arbeiten ablehnte, wurden diese durch einen von der Kl. beauftragten Malerfachbetrieb zu Kosten in Höhe von 799,89 € durchgeführt.

7 Am Ende des Mietverhältnisses bestand zugunsten des Bekl. ein Genossenschaftsguthaben in Höhe von 1.200 €, worauf die Kl. einen Betrag von 600,92 € ausgezahlt hat. Ferner standen dem Bekl. eine Genossenschaftsdividende in Höhe von 35,34 € für das Jahr 2013 sowie Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2013 in Höhe von 245,35 € und der Nebenkostenabrechnung für 2014 in Höhe von 48,87 € zu. Wegen der Beschädigung eines Waschbeckens stand der Kl. ein Betrag von 118,26 € zu; einen Betrag von 120,67 € hatte der Bekl. an die Kl. entrichtet.

8 Mit der Klage hat die Kl. den Bekl. - nach Verrechnung diverser gegenseitiger Ansprüche - zunächst auf Zahlung von 718,63 € nebst Zinsen in Anspruch genommen, wobei sie die Kosten des Malerfachbetriebs in Höhe von 799,89 € zu ihren Gunsten in Ansatz brachte. Der Bekl. hat, ohne Ansatz dieser Kosten, Widerklage auf Zahlung von 929,37 € erhoben; in dieser Höhe meint der Bekl. - ebenfalls nach gegenseitigen Verrechnungen - einen Zahlungsanspruch gegen die Kl. zu haben.

9 Das Amtsgericht hat das von ihm zunächst nach Klageantrag erlassene Versäumnisurteil (nach Teilrücknahme) mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass nach einer (einseitigen) Erledigungserklärung der Kl. - festgestellt wird, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt habe; zudem hat es die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung des Bekl. hat das Landgericht - in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das Versäumnisurteil des Amtsgerichts mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass sich der Rechtsstreit hinsichtlich eines Betrags von 516,79 € in der Hauptsache erledigt habe. Im Übrigen hat das Berufungsgericht das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat das Berufungsgericht, unter deren Abweisung im Übrigen, die Kl. verurteilt, an den Bekl. 166,50 € nebst Zinsen zu zahlen.

10 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sowohl sein auf vollständige Klageabweisung gerichtetes Begehren als auch die widerklagend geltend gemachte Forderung, soweit diese abgewiesen worden ist, weiter.

11 Die Revision hat Erfolg. […]

II. 19 Der Kl. steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB) nicht zu. Denn die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nicht wirksam auf den Bekl. abgewälzt worden.

20 1. Im Ansatzpunkt zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO. Rn. 24).

21 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass diese Grundsätze hier deshalb nicht anzuwenden seien, weil sich der Bekl. gegenüber der Vormieterin zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet hat.

22 Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte ebenso wie die dort übernommenen Pflichten - von Ausnahmen wie z. B. §§ 328, 566 BGB abgesehen - grundsätzlich relativ sind, das heißt, sie sind in ihren Wirkungen auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt (MünchKommBGB/Ernst, 7. Aufl., Einl. § 241 Rn. 18; Staudinger/Olzen, BGB, Neubearb. 2015, § 241 Rn. 299). Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen - hier der Vornahmeklausel - haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

23 Wie bereits ausgeführt, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die formularmäßige Abwälzung der nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter - dem Vermieter gegenüber - verpflichtet wird, gegebenenfalls auch Gebrauchsspuren eines Vormieters zu beseitigen. So verhält es sich aber, wenn der Vermieter dem Mieter - wie hier die Kl. dem Bekl. - eine nicht renovierte Wohnung übergibt und ihn gleichzeitig durch Formularklausel zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne ihm dafür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Etwaige Verpflichtungen, die der neue Mieter - hier der Bekl. - gegenüber dem Vormieter - hier gegenüber der in erster Instanz vernommenen Zeugin A. - übernommen hat, vermögen an der Unwirksamkeit der im neuen Mietverhältnis enthaltenen Vornahmeklausel somit nichts zu ändern.

24 3. Die vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Auffassung angestellte Überlegung, die Interessen von neuem Mieter, Vormieter und Vermieter würden es gebieten, den neuen Mieter wegen der nur zwischen ihm und dem Vormieter getroffenen Vereinbarung so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter eine renovierte Wohnung zur Verfügung gestellt, teilt der Senat nicht.

25 a) Es ist schon nicht erkennbar, dass die Interessen aller genannter Beteiligter in derartigen Fällen, wie es das Berufungsgericht offenbar meint, in die gleiche Richtung gehen. Das Berufungsgericht führt an, der neue Mieter könne das Interesse haben, die Wohnung in anderen Farben zu streichen als vom Vormieter dem Vermieter gegenüber geschuldet. Selbst wenn sich dies im Einzelfall so verhielte, ist nicht ersichtlich, dass dieses Interesse es rechtfertigen könnte, die nach dem Gesetz den Vermieter treffende Renovierungsverpflichtung formularmäßig auf den Mieter abzuwälzen.

26 b) Auch das vom Berufungsgericht genannte Interesse des Vermieters, bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses in der Lage zu sein, verlässlich beurteilen zu können, ob die von ihm verwendete Vornahmeklausel wirksam ist, verlangt es nicht, dem Vermieter eine Vereinbarung zugutekommen zu lassen, die der neue Mieter mit dem Vormieter geschlossen hat. Denn die Beurteilung der rechtlichen Wirksamkeit einer von ihm gestellten Vornahmeklausel ist dem Vermieter unabhängig von der Existenz etwaiger zweiseitiger Renovierungsvereinbarungen zwischen altem und neuem Mieter verlässlich möglich.

27 aa) Am Ende eines Mietverhältnisses obliegt dem Vermieter mit Blick auf das auslaufende Vertragsverhältnis mit dem bisherigen Mieter im eigenen Interesse die Prüfung, ob er gegen diesen einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat. Ist dies der Fall, kann er diesen Anspruch, der durch eine etwaige zweiseitige Renovierungsvereinbarung zwischen neuem Mieter und Vormieter nicht untergeht, geltend machen und so ohne Weiteres sicherstellen, dass er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben kann mit der Folge, dass die Wirksamkeit einer im neuen Mietverhältnis vereinbarten Vornahmeklausel jedenfalls aus diesem rechtlichen Gesichtspunkt nicht in Frage steht.

28 bb) Besteht ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den bisherigen Mieter hingegen nicht, obliegt es ohnehin dem Vermieter, mit Blick auf den Bestand einer Vornahmeklausel im neuen Mietverhältnis, entweder die ihm notwendig erscheinenden Maßnahmen selbst durchzuführen, um dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben zu können, oder dem neuen Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Übergabe einer nicht renovierten Wohnung zu gewähren.

29 cc) Entscheidet sich der Vermieter hingegen dafür, dem neuen Mieter weder eine renovierte Wohnung noch einen angemessenen Ausgleich zu gewähren, besteht auch kein Grund, ihn als Verwender einer formularmäßigen Vornahmeklausel allein deshalb besserzustellen, weil der neue Mieter Verpflichtungen gegenüber dem Vormieter eingegangen ist, an denen der Vermieter nicht beteiligt ist, und die ihm gegenüber keine rechtliche Wirkung entfalten.

30 dd) Haben der scheidende Mieter und der neue Mieter ein wie auch immer geartetes Interesse daran, eine Regelung zur schuldbefreienden Übernahme einer im alten Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter wirksam bestehenden Renovierungsverpflichtung zu treffen, wird dies nach § 415 Abs. 1, 2 BGB nicht ohne die Beteiligung des Vermieters erfolgen können. Mit Blick auf die Wirksamkeit einer im neuen Mietverhältnis formularmäßig vereinbarten Vornahmeklausel obliegt es dabei dem der Schuldübernahme zustimmenden Vermieter im eigenen Interesse, in geeigneter Weise sicherzustellen, dass ein im Vertragsverhältnis Altmieter/Neumieter eventuell gewährter finanzieller Vorteil zum einen als angemessene Kompensation für die Übernahme der Renovierungsverpflichtung angesehen werden kann und zum anderen in der gebotenen Gesamtschau jedenfalls wirtschaftlich so zu bewerten ist, als hätte ihn der Vermieter als Ausgleich für die von ihm unrenoviert übergebene Wohnung selbst gewährt.

III. 31 Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit dort zum Nachteil des Bekl. erkannt worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils und zur Abweisung der Klage insgesamt sowie auf die Widerklage zur Verurteilung der Kl. zur Zahlung weiterer 762,87 € nebst Zinsen. [wird ausgeführt]

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Der Beklagte war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der Klägerin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Der Beklagte kam mit dem Vormieter, der die Wohnung vom Vermieter im Zeitraum Juli 2007 bis Dezember 2008 angemietet hatte, überein, verschiedene von der Vormieterin in die Wohnung eingebrachte Gegenstände (u. a. einen Teppichboden) gegen Zahlung einer nicht festgestellten Geldsumme zu übernehmen. Weiter erklärte sich der Beklagte aufgrund einer Vereinbarung mit der Vormieterin bereit, an deren Stelle die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Am 22. Dezember 2008 wurde dem Beklagten die Wohnung von einem Vertreter der Klägerin in nicht renoviertem Zustand übergeben; die Wohnung wies zu diesem Zeitpunkt Gebrauchsspuren der Vormieterin auf. Das von einem Vertreter der Klägerin gefertigte Übergabeprotokoll enthält folgenden handschriftlichen, vom Beklagten unterschriebenen Passus:

„Die Wohnung wurde mängelfrei und ohne Stockflecken übernommen. Renovierungsarbeiten und Tebo werden übernommen. Auf Folgekosten wurde hingewiesen.“

Aufgrund der Kündigung des Beklagten endete das Mietverhältnis zum 28. Februar 2014. Im Rahmen einer Wohnungsbegehung wurde festgestellt, dass Anstricharbeiten an Decken, Wänden, Türen, Türrahmen und Heizkörpern erforderlich waren. Der Vermieter forderte den Beklagten auf, diese Arbeiten durchzuführen. Der Beklagte führte auch einige Schönheitsreparaturen durch, die die Klägerin als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrte die Klägerin – unter Verrechnung anderer zwischen den Parteien geltend gemachter Forderungen – Schadensersatz wegen nicht bzw. mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Der Beklagte hat sich auf die Rechtsprechung des BGH (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649) berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Die Klägerin war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf die zwischen dem Beklagten und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Beklagte sich u. a. zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Dabei hat das Berufungsgericht seine Entscheidung auf die Erwägung gestützt, angesichts der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin sei es interessengerecht, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte (u. a.) sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil aufgehoben und entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Nach der Rechtsprechung des Senats halte die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Rechtsfehlerhaft habe das Berufungsgericht angenommen, dass diese Grundsätze vorliegend nicht anzuwenden seien, weil sich der Beklagte gegenüber der Vormieterin zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet habe. Dabei werde verkannt, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte ebenso wie die dort übernommenen Pflichten – von Ausnahmen wie z. B. §§ 328, 566 BGB abgesehen – grundsätzlich relativ seien, d. h., sie seien in ihren Wirkungen auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt. Deshalb könne das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen – hier der Vornahmeklausel – haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Die vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Auffassung angestellte Überlegung, die Interessen von neuem Mieter, Vormieter und Vermieter würde es gebieten, den neuen Mieter wegen der nur zwischen ihm und dem Vormieter getroffenen Vereinbarung so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter eine renovierte Wohnung zur Verfügung gestellt, teile der Senat nicht. Es sei schon nicht erkennbar, dass die Interessen aller genannten Beteiligten in derartigen Fällen in die gleiche Richtung gingen. Das Berufungsgericht führe an, der neue Mieter könne das Interesse haben, die Wohnung in anderen Farben zu streichen als vom Vormieter dem Vermieter gegenüber geschuldet. Selbst wenn es sich im Einzelfall so verhielte, sei nicht ersichtlich, dass dieses Interesse es rechtfertigen könnte, die nach dem Gesetz den Vermieter treffende Renovierungsverpflichtung formularmäßig auf den Mieter abzuwälzen. Auch das vom Berufungsgericht genannte Interesse des Vermieters, bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses in der Lage zu sein, verlässlich beurteilen zu können, ob die von ihm verwendete Vornahmeklausel wirksam sei, verlange es nicht, dem Vermieter eine Vereinbarung zugutekommen zu lassen, die der neue Mieter mit dem Vormieter geschlossen habe. Denn die Beurteilung der rechtlichen Wirksamkeit einer von ihm gestellten Vornahmeklausel sei dem Vermieter unabhängig von der Existenz etwaiger zweiseitiger Renovierungsvereinbarungen zwischen altem und neuen Mieter verlässlich möglich.

Am Ende eines Mietverhältnisses obliege dem Vermieter mit Blick auf das auslaufende Vertragsverhältnis mit dem bisherigen Mieter im eigenen Interesse die Prüfung, ob er gegen diesen einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen habe. Sei dies der Fall, könne er diesen Anspruch, der durch eine etwaige zweiseitige Renovierungsvereinbarung zwischen neuem Mieter und Vormieter nicht untergehe, geltend machen und so ohne Weiteres sicherstellen, dass er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben könne mit der Folge, dass die Wirksamkeit einer im neuen Mietverhältnis vereinbarten Vornahmeklausel jedenfalls aus diesem rechtlichen Gesichtspunkt nicht in Frage stehe. Bestehe ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den bisherigen Mieter hingegen nicht, obliege es ohnehin dem Vermieter, mit Blick auf den Bestand einer Vornahmeklausel im neuen Mietverhältnis entweder die ihm notwendig erscheinenden Maßnahmen selbst durchzuführen, um dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben zu können, oder dem neuen Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Übergabe einer nicht renovierten Wohnung zu gewähren. Entscheide sich der Vermieter hingegen dafür, dem neuen Mieter weder eine renovierte Wohnung noch einen angemessenen Ausgleich zu gewähren, bestehe auch kein Grund, ihn als Verwender einer formularmäßigen Vornahmeklausel allein deshalb besserzustellen, weil der neue Mieter Verpflichtungen gegenüber dem Vormieter eingegangen sei, an denen der Vermieter nicht beteiligt sei, und die ihm gegenüber keine rechtliche Wirkung entfalten würden. Hätten der scheidende Mieter und der neue Mieter ein wie auch immer geartetes Interesse daran, eine Regelung zur schuldbefreienden Übernahme einer im alten Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter wirksam bestehenden Renovierungsverpflichtung zu treffen, werde dies nach § 415 Abs. 1, 2 BGB nicht ohne die Beteiligung des Vermieters erfolgen können. Mit Blick auf die Wirksamkeit einer im neuen Mietverhältnis formularmäßig vereinbarten Vornahmeklausel obliege es dabei dem der Schuldübernahme zustimmenden Vermieter im eigenen Interesse, in geeigneter Weise sicherzustellen, dass ein im Vertragsverhältnis Altmieter/Neumieter eventuell gewährter finanzieller Vorteil zum einen als angemessene Kompensation für die Übernahme der Renovierungsverpflichtung angesehen werden könne und zum anderen in der gebotenen Gesamtschau jedenfalls wirtschaftlich so zu bewerten sei, als hätte ihn der Vermieter als Ausgleich für die von ihm unrenoviert übergebene Wohnung selbst gewährt.

Der BGH führt in dem Urteil aus (Rn. 22), dass grundsätzlich vertragliche Vereinbarungen in ihren Wirkungen auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt seien, nennt aber dafür Ausnahmen wie z. B. § 328 BGB (Vertrag zugunsten Dritter). In diesem Zusammenhang wäre es „förderlich“ gewesen, wenn der BGH etwas zu dem vom Beklagten handschriftlich unterschriebenen Passus aus dem von dem Vertreter der Klägerin gefertigten Übergabeprotokoll vom 22. Dezember 2008 ausgeführt hätte. Immerhin hat der Beklagte ausdrücklich kundgetan, dass (offenbar erkannt notwendige) Renovierungsarbeiten, die der Vormieter hätte ausführen müssen, jetzt von ihm übernommen werden, wobei der Vertreter der Klägerin offenbar auf Folgekosten hingewiesen hat und damit vermieterseits dieses Angebot angenommen worden ist.

In der mietvertraglichen Welt sollte allerdings ohne ausreichend klare Einbindung des Vermieters zwischen Vor- und Nachmieter nichts vereinbart werden. Der Vermieter ist nämlich nur dann an die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter gebunden, wenn das in einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien und dem Nachmieter geschieht. Die dreiseitige Vereinbarung kann auch dahin gehen, dass der Vermieter beim Übergang der Wohnung auf den Nachmieter auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen verzichtet (Voraussetzung ist allerdings, dass auch ein durchsetzbarer Anspruch aufgrund einer wirksamen Überwälzungsklausel der Schönheitsreparaturen auf den Vormieter besteht). Dann ist rechtlich davon auszugehen, dass mit Übergabe der Wohnung an den Nachmieter diese als frisch renoviert gilt (vgl. zu Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage, § 535 BGB Rn. 156 ff.).