Unwirksame Schönheitsreparaturklausel in Gewerberaummietvertrag

Eine Formularklausel zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen „Ausführungsart“ abweichen darf, verstößt auch in Gewerberaummietverträgen gegen das Transparenzgebot, weil der Begriff der „Ausführungsart“ mehrdeutig ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. macht Mietzins- und Schadensersatzansprüche aus einem beendeten Geschäftsraummietverhältnis geltend. Die Bekl. mietete zum 1.12.2009 von der Rechtsvorgängerin des Kl. Gewerberäume. Das Mietverhältnis wurde mit einer festen Laufzeit von zunächst drei Jahren fest abgeschlossen und verlängerte sich jeweils um ein Jahr, soweit es nicht spätestens sechs Monate vor Vertragsende gekündigt würde. In § 12 des Mietvertrags regelten die Parteien die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen des Objekts. Deren Vornahme sollte gemäß Abs. 2 der genannten Vorschrift dem Mieter obliegen. § 12 Abs. 3 Satz 1 des vom Vormieter vorformulierten, einseitig gestellten Mietvertrages lautet: „Alle Schönheitsreparaturen innerhalb der gemieteten Räume … hat der Mieter fachgerecht auf seine Kosten durchführen zu lassen.“ § 12 Abs. 4 des Mietvertrags ist wie folgt gefasst: „(1) Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren bzw. Anstreichen von Wänden, Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Versorgungs- und Abflussleitungen, der Türen (Innentüren innen und außen). (2) Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.“ Vertragsänderungen sollten nach § 20 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages der Schriftform bedürfen.

Mit Schreiben vom 26.9.2018 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.3.2019. Weitere außerordentliche Kündigungen erfolgten mit Schreiben vom 20.12.2018 wegen angeblich unerlaubter Zutrittsverschaffung zu den Mieträumen und vom 28.12.2018. Zum Ende Dezember 2018 erhielt der Kl. die Schlüssel zu den Mieträumlichkeiten zurück.

Der Kl. widersprach den außerordentlichen Kündigungen und forderte die Bekl. vergeblich zur Ausführung fälliger Schönheitsreparaturen auf. Vorliegend klagt der Vermieter u. a. die Kosten für erforderliche Schönheitsreparaturen ein. Das Landgericht hat die Klage insoweit abgewiesen und die Auffassung vertreten, die streitgegenständlichen Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. Die Berufung des Kl. blieb insoweit ohne Erfolg.

Soweit das Landgericht die die Ausführung von Schönheitsreparaturen betreffende Vertragsklausel des § 12 Abs. 4 Satz 2, die zwischen den Parteien unstreitig eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, für unwirksam hält, schließt sich der Senat dieser Rechtsauffassung an. Zu Recht weist zwar der Kl. darauf hin, dass eine höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu bislang nur für Wohnungsmietverträge betreffende Vertragsklauseln vorliegt (BGH, Hinweisbeschluss vom 11.9.2012 - VIII ZR 237/11 - ZMR 2013, 108 = GE 2013, 54). Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen „Ausführungsart“ abweichen darf, verstößt danach gegen das Klarheitsgebot des § 305c Abs. 2 BGB, weil der Begriff der „Ausführungsart“ mehrdeutig ist: Er kann sich auf die Grundausstattung, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides beziehen (BGH WuM 2007, 259; LG Hamburg WuM 2007, 194). Dies gilt auch dann, wenn das Zustimmungserfordernis nur für erhebliche Abweichungen gelten soll (BGH WuM 2012, 662). Für die Geschäftsraummiete gilt jedoch nach Auffassung des Senats - über § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB - nichts anderes. Der Mieter von Geschäftsraum ist in noch stärkerem Maße als der Wohnraummieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten kann, weil die Ausgestaltung der Räume oft Teil des Geschäftskonzepts ist (vgl. KG, Hinweisbeschluss vom 17.5.2010 - 8 U 17/10 -, NJW 2011, 1084 = NZM 2011, 246 betreffend einen Mietvertrag über Räume zum Betrieb eines Seniorenheims; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 535 BGB Rn. 453).

Die teilweise Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel schlägt auf die Gesamtregelung durch und macht diese insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt (BGH, Hinweisbeschluss vom 11.9.2012 - VIII ZR 237/11 -, aaO.).

Revision zugelassen

Eine Formularklausel zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen „Ausführungsart“ abweichen darf, verstößt nach Ansicht des OLG Brandenburg auch in Gewerberaummietverträgen gegen das Transparenzgebot, weil der Begriff der „Ausführungsart“ mehrdeutig ist.

Der Kläger (Vermieter) macht u. a. Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus einem beendeten Geschäftsraummietverhältnis geltend. Der Mietvertrag enthielt zu den Schönheitsreparaturen u. a. folgende Formularklausel:

„(1) Die Schönheitsreparaturen umfassen

das Tapezieren bzw. Anstreichen von Wänden, Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Versorgungs- und Abflussleitungen, der Türen (Innentüren innen und außen).

(2) Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.“

Das OLG wies die Klage insoweit ab. Zwar liege eine höchstrichterliche Rechtsprechung zu einer Klausel, wonach bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Vermieterzustimmung von der bisherigen Ausführungsart abgewichen werden dürfe, bislang nur für Wohnungsmietverträge vor, weil sie aufgrund ihrer Mehrdeutigkeit gegen das Klarheitsgebot des § 305c Abs. 2 BGB verstoße. Dies gelte selbst dann, wenn sich das Zustimmungserfordernis nur auf „erhebliche“ Abweichungen beschränke.

Für die Geschäftsraummiete gelte jedoch nichts anderes. Der Mieter von Geschäftsraum sei in noch stärkerem Maße als der Wohnraummieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten könne, weil die Ausgestaltung der Räume oft Teil des Geschäftskonzepts sei.

Die teilweise Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel schlage auf die Gesamtregelung durch und mache diese insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion finde nicht statt. Das OLG hat Revision gegen sein Urteil zugelassen.