Unwirksame Schönheitsreparaturklausel

Die Verpflichtung im Formularmietvertrag, wonach der Mieter die Fenster, Balkontüren und Außentüren von innen zu streichen habe, kann bei kundenfeindlichster Auslegung auch eine Verpflichtung zum Streichen von außen enthalten und ist damit insgesamt unwirksam, sodass der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen schuldet.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegen.

Der Kl. steht gegenüber der Bekl. kein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. in § 9 des vorformulierten Mietvertrages ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung in § 9 Ziffer 1 unwirksam. Denn darin wird dem Mieter unter Zugrundelegung der „kundenfeindlichsten“ Auslegung auch das Streichen der Fenster und Balkontüren von außen auferlegt. Auch wenn sich die Formulierung an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV orientiert, ist bei mieterfeindlichster Auslegung davon auszugehen, dass von der Klausel auch das Streichen der Fenster und Balkontüren von außen umfasst sein soll. Denn aus ihr geht nicht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass sich die Beschränkung auf den Innenbereich nicht nur auf die Außentüren, sondern auch auf die Fenster und Balkontüren bezieht. Aus der Sicht eines verständigen Mieters ist der Zusatz „von innen“ am Ende der Aufzählung nicht erkennbar auf sämtliche in diesem Teil der Klausel angeführten Bereiche bezogen, sondern kann aufgrund der Formulierung am Ende des Satzes „von innen“ hinter dem Wort Außentüren ohne einen zusätzlichen allgemeinen Hinweis auf die Beschränkung auf Abnutzungen innerhalb der gemieteten Wohnung (vgl. BGH, Hinweisbeschl. v. 20. März 2012 - VIII ZR 192/11, GE 2012, 821 = NZM 2012, 527 Rn. 11, beck-online) ebenso dahingehend verstanden werden, mit der Beschränkung auf das Streichen nur der Innenseite seien lediglich die nach außen führenden Türen der Wohnung gemeint (vgl. AG Hamburg, Urt. v. 26. Oktober 2022 - 49 C 150/22, BeckRS 2022, 31088, Tz. 22 beck-online).

Die nach dieser Maßgabe gegenständliche Ausweitung der Schönheitsreparaturpflicht gegenüber der Begriffsbestimmung in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV führt zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 BGB. Der Außenanstrich gehört danach nicht zu den Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urt. v. 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, GE 2010, 335 = NJW 2010, 674, Tz. 11 beck-online m.w.N.).

Einer von der Berufung erneut herangezogenen Reduzierung der Schönheitsreparaturklausel auf ein zulässiges Maß steht - wie von dem Amtsgericht ausführlich begründet - entgegen, dass es sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt, weshalb ihre Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist. Stellt sich die Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam (vgl. BGH, Versäumnisurt. v. 10. Februar 2010 - VIII ZR 222/09, GE 2010, 692 = BeckRS 2010, 8478 Rn. 17, beck-online; BeckOK BGB/Zehelein, 66. Edition, Stand: 1.5.2023, BGB, § 535 Rn. 417 m.w.N.).

Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob die Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf einen Mieter nicht ohnehin aufgrund der Unvereinbarkeit mit dem gesetzlichen Verbot des § 536 Abs. 4 BGB unwirksam ist (vgl. Kammer, Urt. v. 9. März 2017 - 67 S 7/17, GE 2017, 416 = WuM 2017, 189; BeckOK MietR/Specht, 32. Edition, Stand: 1. Mai 2023, BGB, § 535 Rz. 4421).

Einige Richter halten die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen für unbillig und suchen mit vielen Mitteln, entsprechende Klauseln im Mietvertrag „zu kippen“. Die 67. Kammer des LG billigt die Auffassung des Amtsgerichts Mitte, wonach eine sich am Gesetzestext „orientierende“ Schönheitsreparaturklausel missverständlich und deshalb unwirksam sei.

Im Mietvertrag hieß es, dass der Mieter Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung auszuführen habe, die

„insbesondere … das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper der Versorgungsleitungen, der Innentüren sowie der Fenster, Balkontüren und Außentüren von innen, das Streichen der Innentüren sowie der Fenster, Balkontüren und Außentüren von innen“

umfassten. Die Schadensersatzklage der Vermieterin wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen wies das Amtsgericht Mitte ab, weil die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam sei. Dem Mieter sei nach der Klausel möglicherweise auch das Streichen der Fenster von außen auferlegt. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die 67. Kammer meinte in ihrem Hinweisbeschluss, auch wenn die Formulierung im Mietvertrag sich an der gesetzlichen Regelung in § 28 Abs. 4 II. BV „orientiere“, sei bei mieterfeindlicher Auslegung davon auszugehen, dass die Klausel auch das Streichen der Fenster und Balkontüren von außen umfassen solle. Aus der Sicht eines verständigen Mieters sei der Zusatz „von innen“ am Ende der Aufzählung nicht erkennbar auf sämtliche in diesem Teil der Klausel angeführten Bereiche bezogen. Eine Reduzierung der Schönheitsreparaturklausel auf das zulässige Maß sei nicht möglich. Es könne deshalb dahinstehen, ob die Überbetonung der Schönheitsreparaturpflicht nicht ohnehin unwirksam sei.

Die Kammer hat die Berufung durch Beschluss vom 13. September 2023 zurückgewiesen. Sie reiht sich damit ein in verschiedene Entscheidungen des AG Hamburg und des AG Charlottenburg (siehe im Einzelnen die Anmerkung in GE 2023, 1228). Im Gesetzestext (§ 28 II. BV) heißt es: „Streichen der … Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“, im Mietvertrag der Klägerin „Streichen der … Innentüren sowie der Fenster, Balkontüren und Außentüren von innen“. Dazu kam noch der Zusatz, dass es sich dabei um Arbeiten „innerhalb der Wohnung“ handele. Man muss schon sehr weit ausholen, um darin auch eine Verpflichtung zum Streichen der Fenster von außen zu sehen. Letztlich dürfte dies auf der Auffassung der Kammer beruhen, die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen sei überhaupt unwirksam (GE 2017, 416), obwohl der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung anders entscheidet.

Wenn also nicht Wort für Wort aus der II. BV abgeschrieben wird, besteht immer das Risiko einer solchen Auslegung durch das Gericht.

Zu vermeiden wäre auch die Formulierung in dem Mietvertrag, mit dessen Auslegung sich die Kammer beschäftigte, die Schönheitsreparaturen umfassten „insbesondere alle folgenden Arbeiten“. Auch hier ist die Auslegung möglich, dass die Verpflichtung des Mieters unklar sei, weil „insbesondere“ bedeute, dass dazu noch etwas anderes gehören könne. Eine unklare Verpflichtung in Formularklauseln ist unwirksam. Auch wenn solche Verständnismöglichkeiten außer Betracht bleiben, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend und nicht ernstlich in Erwägung zu ziehen sind (BGH, Urteil vom 9. Mai 2023 - XI ZR 544/21), ist nicht auszuschließen, dass aus der Formulierung „insbesondere“ eine weitergehende Verpflichtung des Mieters konstruiert wird, die dann zur Unwirksamkeit der Klausel wegen unbilliger Benachteiligung führt.