Unwirksame Schönheitsreparaturklausel

1. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen für Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ist unklar, weil der Außenanstrich von Fenstern davon auch erfasst sein kann (Anschluss an AG Hamburg GE 2020, 1326).

2. Nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Verpflichtung dann insgesamt als unbillig zu werten mit der Folge, dass Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Mietkaution und die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

In § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages heißt es:

„6. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen.

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ […]

Das Mietverhältnis endete zum 30. September 2022; an diesem Tag erfolgte auch die Rückgabe der Wohnung durch die Kl. […]

Mit eMail vom 22. Februar 2023 forderten die Kl. die Bekl. unter Fristsetzung bis zum 1. März 2023 zur Rückzahlung der Mietsicherheit auf.

Mit eMail vom 28. Februar 2023 teilte die Bekl. zu 4) den Kl. mit, dass sich der Betrag der Mietsicherheit zum 30. Dezember 2022 auf 2.780,42 € belaufe. Mit Schreiben von diesem Tag wurde an die Kl. außerdem eine Rechnung vom 4. November 2022 über einen Betrag in Höhe von 5.924,49 € übersandt. In dieser Rechnung wurden Maler- und Lackierarbeiten an Heizkörpern, Türen und Scheuerleisten sowie Arbeiten zur Beseitigung von Rissen an Decken in Rechnung gestellt. […]

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung des Mietkautionsguthabens in Höhe von 2.780,42 € aus §§ 535, 551 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag. […]

Dieser Zahlungsanspruch ist durch die Aufrechnungserklärung der Bekl. mit Gegenansprüchen nicht gem. §§ 389, 390 BGB erloschen. […]

Die Bekl. haben gegen die Kl. keinen Anspruch auf Ersatz der durch die Vornahme der Schönheitsreparaturen verursachten Kosten in Höhe des Kautionsguthabens. […]

Denn die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist nicht wirksam auf die Kl. abgewälzt worden. Die diesbezügliche Regelung in § 4 Abs. 1 des Mietvertrages ist unwirksam, da diese den Mieter unangemessen benachteiligt, § 307 Abs. 1 BGB.

Der Wirksamkeit steht entgegen, dass aus der Klausel für den Mieter nicht hinreichend deutlich erkennbar ist, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind. Aus der Formulierung in dem Mietvertrag ist nicht eindeutig zu verstehen, dass sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster bezieht.

Bei Zweifeln hinsichtlich des Verständnisses von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gehen diese zu Lasten des Verwenders. Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung gem. § 305 Abs. 2 BGB, wonach die Fenster der Wohnung auch von außen zu streichen wären, wird der Bereich der wirksam abwälzbaren Schönheitsreparaturen überschritten (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 26. Oktober 2022 - 49 C 150/22, Rn. 27 m.w.N., juris). Denn das Streichen der Fenster von außen umfasst nicht die Beseitigung von Abnutzungen des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung, welche typischerweise vom Mieter verursacht werden und welche daher auf diesen wirksam übertragen werden dürfen.

Eine sprachliche Reduktion auf das zulässige Maß ist unzulässig, da dies eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion beinhalten würde. […]

Die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen darf dem Mieter nur zur Beseitigung der eigenen Abwohnspuren auferlegt werden. Das Streichen der Außenfenster gehört nicht dazu. Das Amtsgericht Charlottenburg hält die Wiederholung der gesetzlichen Regelung zum Umfang der Schönheitsreparaturen in § 28 II. BV für unklar und deshalb unwirksam.

Im Mietvertrag hieß es, dass der Mieter Schönheitsreparaturen auszuführen habe, wozu das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen gehöre. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Mieter die Kaution zurück; die Vermieter rechneten mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auf. Die Mieter beriefen sich auf eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen.

Das Amtsgericht Charlottenburg folgte dem und gab der Zahlungsklage der Mieter statt. Die Klausel zu Schönheitsreparaturen sei nicht hinreichend deutlich formuliert, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind. Bei Zweifeln hinsichtlich des Verständnisses von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei nach dem Gebot der kundenfeindlichsten Auslegung der Bereich der wirksam vom Mieter zu übernehmenden Schönheitsreparaturen überschritten, wie auch das Amtsgericht Hamburg entschieden habe. Die Schönheitsreparaturen seien daher Sache des Vermieters.

Verschiedene Abteilungen des Amtsgerichts Hamburg (46 C 321/15; 49 C 325/17; 49 C 493/19) sind dieser Auffassung, die auch vom Landgericht Hamburg (316 T 44/20) gebilligt wird. In dieser Zeitschrift hat Bieber (GE 2020, 1290) nach Anfrage an die Dudenredaktion bei der Kommentierung der Entscheidung AG Hamburg 49 C 493/19 ebenfalls eine unklare Regelung angenommen.

Allerdings lag der Entscheidung des AG Hamburg eine Klausel zugrunde, wonach zu den Schönheitsreparaturen das Streichen der „Innentüren, Fenster und Außentüren von innen“ gehöre. Blümmel hat in einer weiteren Anmerkung (GE 2020, 1290) zu dieser Entscheidung aber darauf hingewiesen, dass diese Klausel in einem unscheinbaren, aber wesentlichen Punkt sprachlich von der gesetzlichen Formulierung in § 28 II. BV abweicht.

Nicht erwähnt wird dabei allerdings, dass der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung (GE 2009, 573; GE 2010, 692) für den Begriff der Schönheitsreparaturen auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 II. BV für maßgeblich hält. In der Wiederholung des Gesetzestextes im Vertrag eine unbillige Benachteiligung des Mieters zu sehen, ist befremdlich; in § 8 AGBG war ausdrücklich geregelt, dass eine Inhaltskontrolle nur dann stattfindet, wenn die Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Rechtsvorschriften abweichen oder sie ergänzen. Der Bundesgerichtshof hat deshalb auch ausdrücklich entschieden (NJW 1985, 623), dass eine Klausel jedenfalls zulässig ist, die rein deklaratorisch den Inhalt einer ohnehin geltenden gesetzlichen Regelung wiederholt.

Zu Schönheitsreparaturen gehören i.S.d. II. BV „das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern“, wie der Bundesgerichtshof in seinem amtlichen Leitsatz festgestellt hat (GE 2009, 573). Eine unklare Regelung ist das nicht.