Unwirksame Schönheitsreparaturklausel, unverständliche Abkürzung für Betriebskosten

1. Die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden als Teil der auf die Mieterseite abgewälzten Schönheitsreparaturen führt wegen Verstoßes gegen § 538 BGB zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen kommt es nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.

2. Schon die Position „Beleuchtung/Allg. Strom Am S. 1“ ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht. Die Begriffe „Allgemeinstrom“ und „Kosten der Beleuchtung“ werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt.

3. Die Verwendung von nicht erläuterten, unverständlichen Abkürzungen von Kostenpositionen führt zur formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnungsposition. Unbeachtlich ist, ob die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung Klarheit über die Bedeutung bekommen könnte.

Mit der Klage begehrt der Kl. die Rückzahlung eines einbehaltenen Kautionsbetrages aus einem Wohnraummietverhältnis.

Der Kl. war Mieter, die Bekl. Vermieterin der Wohnung in Hamburg, 2. Geschoss links. Es handelt sich um eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 73 m2. Das Mietverhältnis begann zum 1.4.2020 und endete zum 1.2.2024. Von der vereinbarten Mietsicherheit behielt die Bekl. 1.016,40 € ein.

Die Bekl. begründete den Einbehalt von 1.016,40 € zum einen mit Malerkosten in Höhe von 666,40 € sowie einem Einbehalt für Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 350 €.

Die das Jahr 2023 betreffende Betriebskostenabrechnung wies insoweit eine Nachforderung von 96,79 € auf, wobei in der Abrechnung insgesamt 40 Positionen zum Teil mit Abkürzungen aufgeführt wurden. […]

Der Kl. ist der Auffassung, dass die Bekl. zu einem Einbehalt nicht berechtigt sei. Malerarbeiten seien nicht geschuldet, zumal die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei. In der Kautionsabrechnung seien vielfältige Einzelpositionen nicht nachvollziehbar, da unverständliche Abkürzungen verwendet worden seien. Im Übrigen fehlten Abzüge für die Betriebskosten der Tiefgarage. Auch die Wartung des Daches sei weder umlagefähig noch vereinbart. Schließlich beinhalte die Pflege der Außenanlagen auch Flächen, die von der Öffentlichkeit genutzt werden. Zudem sei die Unterscheidung in zwei Gruppen in der Heizkostenabrechnung nicht nachvollziehbar, da Abkürzungen verwendet worden seien. […]

Die Bekl. behauptet, der Kl. habe sich mit der Objektverwaltung R. anlässlich des Übergabetermines am 1.2.2024 darauf geeinigt, dass er die erforderlichen Malerarbeiten binnen 2 Wochen durchführe und anderenfalls die Arbeiten auf seine Kosten durchgeführt werden. Hierfür habe er einen entsprechenden Satz Schlüssel erhalten. Da die Arbeiten - unstreitig - nicht ausgeführt worden seien, bestehe eine Berechtigung der Bekl. zur Verrechnung der Malerkosten in Höhe von 666,40 €. Ferner ist die Bekl. der Auffassung, dass ein Einbehalt für die Abrechnung 2024 in Höhe von 350 € gerechtfertigt sei. Auch sei die Abrechnung 2023 inhaltlich nicht zu beanstanden. Kosten für die Tiefgarage seien nicht angesetzt worden. Zudem stehe das Kürzel „BMA“ für Brandmeldeanlage, das Kürzel „WOS“ stehe für Wartung/Prüfung der Feuerwehrfunkanlage. Das Kürzel „MSR“ stehe für Messsteuerungsregeltechnik“, wie beispielsweise die Lüftungsanlagen. Das Kürzel „SiBe“ stehe für Sicherheitsbeleuchtung. Entsprechende Nachfragen hätten auch von der Verwaltung beantwortet werden können. Solche seien jedoch vom Kl. nicht gestellt worden. Im Übrigen sei die Dachwartung im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart, ferner rechtfertige sich ein Einbehalt aus den stetig steigenden Energiekosten.

Die zulässige Klage ist vollen Umfanges begründet.

Ein Rückzahlungsanspruch des Kl. hinsichtlich des Kautionseinbehalts folgt aus § 551 BGB i.V.m. der mietvertraglichen Vereinbarung. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt insoweit der in § 7 des Mietvertrages vereinbarte Sicherungszweck. Aufrechenbare Gegenansprüche der Bekl. bestehen nicht.

Es besteht insoweit kein aufrechenbarer Anspruch der Bekl. in Höhe von 666,40 € hinsichtlich durchgeführter Malerarbeiten, da diese vom Kl. nicht geschuldet gewesen sind.

Die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist vorliegend unwirksam. Dies ergibt sich bereits aus § 10.1 des Vertrages, da die Bekl. von allen Schönheitsreparaturen freigestellt wird und damit auch von solchen in Folge von Instandsetzung oder Modernisierung. Die Unwirksamkeit derartiger Freizeichnungsklauseln entspricht auch der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGHZ 226, 208 ff.).

Darüber hinaus ergibt sich eine Unwirksamkeit auch aus der Regelung des § 10.2 des Mietvertrages. Dieser überschreitet den zulässigen Umfang der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV formulierten Definition von Schönheitsreparaturen. Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen (vgl. BGH NZM 2009, 353, Rn. 11 zitiert nach juris). Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in der Norm geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH aaO.). Auch nur eine geringfügige Überschreitung des § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV verstößt gegen das Übermaßverbot (vgl. beispielhaft AG Hamburg ZMR 2022, 972; AG Hamburg ZMR 2024, 138). Danach ist die Abwälzung des Anstrichs sämtlicher Versorgungsleitungen in der Wohnung nicht zulässig, da dies in der genannten Regelung nicht aufgeführt ist (vgl. ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.6.2023 - 49 C 104/21, juris; AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 - 49 C 150/22, juris; AG Hamburg, Urteil v. 3.9.2021 - 46 C 500/19 n. v.).

Darüber hinaus führt unabhängig hiervon zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung, dass sich aus dieser nicht hinreichend deutlich ergibt, dass Fenster nur von innen zu streichen sind. Die entsprechende Formulierung des „Streichens der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ gewährleistet insoweit nicht mit hinreichender Deutlichkeit, dass das von „innen“ hinter den Außentüren sich auch auf die Fenster bezieht (ebenso AG Hamburg, Urteil v. 28.6.2023 - 49 C 104/21, juris; im Anschluss LG Hamburg, Beschluss v. 30.11.2020 - 316 T 44/20; Fortführung AG Hamburg, Urteil v. 29.4.2022 - 48 C 481/19).

Schließlich führt ebenfalls unabhängig hiervon auch die Vorgabe des Pflegens und Reinigens der Fußböden zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzungsklausel. Hierbei handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen (vgl. BGH NJW 2009, 510). Zudem wäre es wenig hygienisch, die Fußböden nur alle 8 Jahre in den Wohnräumen bzw. alle 5 Jahre in Küche und Bad zu reinigen. Derartiges ist erkennbar auch unter Berücksichtigung der allgemein im Wohnraummietverhältnis laufend bestehenden Reinigungspflicht nicht gemeint. Insoweit ist eine entsprechende Verpflichtung als nach Ablauf der üblichen Fristen erforderliche Grundreinigungspflicht auszulegen, was wiederum mit § 538 BGB unvereinbar ist und danach zur Unwirksamkeit führt (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265; AG Sonneberg WuM 2024, 270). Danach würde die Mieterseite bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schulden, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht. Eine Kompensation gibt es hierbei nicht, so dass im Ergebnis die Mieterseite als Folge des vertragsgemäß vereinbarten Wohngebrauchs dem Risiko von Schadensersatzansprüchen ausgesetzt ist.

Entsprechendes schließt § 538 BGB jedoch aus (vgl. LG Berlin II WuM 2024, 265).

Im Übrigen sind Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der üblichen Fristen auch nicht fällig, weil das Mietverhältnis deutlich weniger als 5 Jahre angedauert hat. Die kürzesten Regelfristen bestehen insoweit bei Wänden und Decken in Küche und Bad mit 5 Jahren (vgl. Langenberg WuM 2006, 122). Im Übrigen kommt es für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen auch nicht auf den leeren, sondern den bewohnten Zustand der Wohnung an, da entscheidend ist, ob bei Fortdauer des Mietverhältnisses eine Renovierung laufend erforderlich gewesen wäre.

Die Bekl. vermag auch nicht aus der von ihr behaupteten Vereinbarung bei Mietrückgabe Ansprüche auf Erstattung von Malerkosten abzuleiten. Ein solches Anerkenntnis der Mieterseite etwa im Rückgabeprotokoll bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon die Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam gewesen ist. Der Mieter knüpft, wie auch hier beklagtenseitig vorgetragen, durch derartige Erklärungen erkennbar an die von ihm für wirksam gehaltene Renovierungsverpflichtung an. Insoweit geht es nicht um die Begründung einer von der mietvertraglichen Vereinbarung abgekoppelten selbständigen Vereinbarung einer zusätzlichen Verpflichtung. Insoweit besteht für den Kl. als Mieter die Möglichkeit, nachzuweisen, dass eine entsprechende Renovierung hier nicht geschuldet gewesen ist (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2012, 214, Rn. 16, juris; LG Berlin, Urteil v. 21.2.2005 - 62 S 349/04, juris; LG Rostock WuM 2000, 414; LG Frankental ZMR 2015, 552; LG Essen ZMR 2025, 703, Rn. 7, juris; AG Hamburg, Urteil v. 31.8.2006 - 44 C 27/06, juris).

Ob der beklagtenseitig geltend gemachten Renovierung darüber hinaus eine Treuwidrigkeit nach § 242 BGB entgegensteht, kann dahinstehen. Hierfür könnte allerdings sprechen, dass vorliegend die Bekl. dem Kl. über eine professionelle Hausverwaltung vermittelt hat, er sei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies stellt zumindest eine Vertragspflichtverletzung dar, da der Bekl. und ihrer Hausverwaltung hätte bekannt sein müssen, dass dies in Anbetracht des Mietvertrages rechtlich unzutreffend ist. Insoweit hätte die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach § 280 Abs. 1 BGB zu entsprechenden Schadensersatzansprüchen des Kl. gegen die Bekl. geführt (vgl. etwa AG Bautzen WuM 2021, 240; KG Berlin NZM 2009, 616).

Ebenso wenig ist ein Einbehalt der Bekl. für einen etwaigen Nachforderungsanspruch aus Betriebskosten begründet. Nach § 560 Abs. 4 BGB ist der Vermieter ebenso wie der Mieter unabhängig vom Bestehen einer Nachforderung oder eines Guthabens berechtigt, die monatlichen Vorauszahlungen nach Maßgabe des Abrechnungsergebnisses durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung auch für den Vertragspartner bei zutreffender Berechnung verbindlich anzupassen (LG Saarbrücken WuM 2019, 254; AG Hamburg ZMR 2023, 120). Aus der Vorgabe der Angemessenheit der geänderten Vorauszahlungen ist insoweit abzuleiten, dass auch konkret gegebene Kostenänderungen Berücksichtigung finden können (vgl. etwa BGH NJW 2011, 3642). Ein allgemeiner Sicherheitszuschlag ist demgegenüber nicht zulässig (vgl. BGH NJW 2011, 3642; BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris). Kosten, die materiell fehlerhaft auf den Mieter umgelegt wurden, weil es an einer mietvertraglichen Umlagevereinbarung fehlt, vermögen eine Erhöhung nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 245/11, Rn. 15 zitiert nach juris; AG Hamburg ZMR 2023, 120).

Vorliegend würde schon eine formell wirksame Abrechnung, die insoweit ebenfalls zu prüfende inhaltliche Richtigkeit unterstellt, für das Jahr 2023 allenfalls einen Einbehalt von 8 € pro Monat rechtfertigen. Einem solchen Einbehalt steht jedoch entgegen, dass die Betriebskostenabrechnung 2023 im erheblichen Umfang formell unwirksam ist.

Schon die Position „Beleuchtung/Allg. Strom Am S. 1“ ist als unzulässige Vermischung verschiedenster Kostenarten formell unwirksam, da sie über die reinen Kosten der Beleuchtung hinausgeht (vgl. AG Hamburg ZMR 2023, 646; AG Hamburg ZMR 2023, 550; AG Hamburg GE 2020, 1631; AG Hamburg, Urteil vom 5.5.2021 - 49 C 569/20, juris; AG Hamburg ZMR 2022, 556; AG Hamburg BeckRS 2021, 61887; AG Hamburg BeckRS 2022, 14874; LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2013 - 316 S 90/12, juris; LG Hamburg BeckRS 2024, 45497; Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510).

Die Begriffe „Allgemeinstrom“ und „Kosten der Beleuchtung“ werden auch nicht synonym verwendet. Vielmehr handelt es sich in der Verwaltungspraxis um eine Auffangposition, in der alle Stromkosten erfasst werden, für die es keine separaten Zähler gibt (Meyer-Abich NZM 2025, 505, 510). Dies entspricht auch dem Wortlaut und dem allgemeinen Sprachgebrauch des Begriffes „Allgemeinstrom“. In der Praxis spiegelt sich dies zudem regelmäßig in der Höhe der eingestellten Kosten wider. In Zeiten von Energiespar- und LED-Lampen wären hier jedenfalls bei Mehrfamilienhäusern ohne größere Außenanlage eher kleinere Beträge in der Jahresabrechnung zu erwarten. Regelmäßig werden jedoch Beträge im mittleren zweistelligen, oftmals sogar dreistelligen Bereich abgerechnet. Vorliegend sind dies bei einer 73 m2 großen Wohnung in der Abrechnung 2023 188,93 €, d. h. ein Vielfaches der üblicherweise zu erwartenden Beleuchtungskosten, was ebenfalls belegt, dass es sich gerade nicht um Kosten der Beleuchtung handelt.

Daneben führt die Verwendung von nicht erläuterten Abkürzungen von Kostenpositionen vorliegend ebenfalls zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Dies ist bei der Verwendung von Abkürzungen im Rahmen der Angabe des Umlageschlüssels in der Rechtsprechung allgemein anerkannt (vgl. im Wohnraummietrecht AG Hamburg Beck RS 2010, 144 358; AG Hamburg Beck RS 2019, 5976; AG Hamburg, Urteil v. 5.5.2021 - 49 C 569/20, juris; AG Leipzig Beck RS 2009, 86263; Meyer-Abich NZM 2019, 425; Langenberg/Zehlein, Betriebskosten- & Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, Rn. H 153; ebenso in der Gewerbemiete für die Abkürzung „ST“ BGH NZM 2021, 301, Rn. 25 zitiert nach juris).

Entsprechendes lässt sich auf nicht verständliche Kostenumlagen im Rahmen der zu bezeichnenden Kostenarten übertragen. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen (BGH NZM 2008, 477; BGH NZM 2010, 784; BGH WuM 2012, 405; BGH NZM 2016, 192 = NJW 2016, 866 = WuM 2016, 170). Die Abrechnung soll den Mieter jedoch in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Die Kostenposition „Wartung/Prüfung BMA (WE/EW)“, „Wartung/Prüfung BOF (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung MSR (WE/GW)“, „Wartung/Prüfung SiBe (WE/GW)“ sowie „Lüftung/RWA Am S. 1“ sind vorliegend jeweils nicht aus sich heraus verständlich und für den Kl. als Mieter in keiner Weise gedanklich nachvollziehbar bzw. prüffähig.

Insoweit vermag die Bekl. als Vermieterin bei einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnungspositionen sich nicht darauf zurückzuziehen, dass die Mieterseite durch entsprechende Nachfragen bei der Hausverwaltung möglicherweise Klarheit bekommen könnte (vgl. AG Hamburg ZMR 2022, 556). Insoweit kommt es allein auf die Abrechnung an, aus der sich jedenfalls nicht ergibt, welche Abrechnungspositionen auf die Mieterseite umgelegt werden sollen. Die verwendeten Abkürzungen sind schlichtweg in keiner Weise nachvollziehbar. Der Hinweis, dass es sich um eine Wartung bzw. Prüfung handelt, hilft hier auch nicht weiter, zumal eine Prüfung auch nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu umfassen vermag. Dies lässt sich auch in dem Kürzel „BOS“ nochmals exemplarisch verdeutlichen. Dies hat mit der Wartung und der Prüfung einer Feuerwehrfunkanlage dem äußeren Anschein nach als Formulierung nichts zu tun, so dass es sich eher um eine „Bezeichnung ohne Sinn“ handelt und von der Mieterseite auch nur als solche zu verstanden werden kann. Entsprechendes gilt für die weiteren verwendeten Abkürzungskürzel.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter mit Gegenansprüchen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen. Mit ausführlicher Begründung verneint das Amtsgericht Hamburg solche Gegenansprüche aus unterlassen Schönheitsreparaturen und zu erwartenden Betriebskosten.

Der Kläger verlangte Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses. Im Mietvertrag hieß es, dass die Vermieterin von Schönheitsreparaturen freigestellt werde und der Mieter zum Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen verpflichtet sei ebenso wie zur Reinigung und Pflege der Fußböden. Die Vermieterin berief sich auf Malerkosten und den Einbehalt für Betriebskosten. Das Amtsgericht Hamburg gab der Klage des Mieters statt.

Das Amtsgericht hielt die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen für unwirksam, was sich schon aus der Regelung ergebe, wonach die Vermieterin von allen Schönheitsreparaturen freigestellt wird. Davon wären auch solche nach einer Instandsetzung oder Modernisierung erfasst, was unzulässig sei. Im Übrigen sei auch der zulässige Umfang von Schönheitsreparaturen überschritten, weil nach der unklaren Formulierung im Vertrag auch die Fenster von außen zu streichen seien. Unabhängig davon führe auch die Vereinbarung zum Reinigen der Fußböden als Teil der Schönheitsreparaturen zur Unwirksamkeit.

Auf die Vereinbarung mit der Hausverwaltung anlässlich des Übergabetermins, wonach Malerarbeiten durchzuführen seien, könne sich die Beklagte nicht berufen, weil ein etwaiges Anerkenntnis des Mieters zur Verpflichtung unwirksam sei, wenn die vertragliche Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe.

Auch für Betriebskosten könne kein Einbehalt vorgenommen werden, da die Position „Beleuchtung/Allg. Strom“ formell unwirksam sei. Die weiteren Kostenumlagen seien ebenfalls formell unwirksam wegen der nicht verständlichen Abkürzungen wie „Wartung/Prüfung BMA (WE/EW)“. Die Vermieterin könne sich nicht darauf zurückziehen, dass der Mieter bei der Hausverwaltung hätte nachfragen können.