Unwirksame Schönheitsreparaturklausel

1. Eine mietvertragliche Klausel zu Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter zur Beseitigung der durch die Nutzung des Mieters während der Mietzeit entstandenen Abnutzungserscheinungen verpflichtet ist, soweit dafür ein Bedürfnis besteht, ist unklar und deshalb unwirksam.

2. Nach Vertragsende ist ein Mieter auch nicht zur Übernahme der Kosten für das Überstreichen einer helllila Wand verpflichtet.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Berufung des Bekl. hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. […] Grundsätzlich schuldet der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Seine Renovierungspflicht kann er allerdings auf den Mieter übertragen mit einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag.

Vorliegend ist vertraglich vereinbart (§ 7 Ziff. 4 Schönheitsreparaturen):

„Soweit zur Beseitigung der durch die Nutzung des Mieters während der Mietzeit entstandenen Abnutzungserscheinungen und Verschmutzungen dazu ein Bedürfnis besteht, ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Ausführung der notwendigen Arbeiten verpflichtet.“

Hierbei handelt es sich um eine Klausel, die für den Mieter nicht ausreichend deutlich macht, was er schuldet. Die vorliegende Klausel lässt für den Mieter nicht erkennen, wann „zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen und Verschmutzungen (dazu) ein Bedürfnis besteht“. Diese Bestimmung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bekl. ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung, die zur Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen führt, kann sich daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Dies ist vorliegend der Fall. Selbst wenn man - wofür bisher keine Anhaltspunkte ersichtlich sind - von einer individualvertraglichen Regelung ausgehen wollte, wäre diese Formulierung derart unklar, dass sie nicht die der grundsätzlich gesetzlichen Regelung zuwiderlaufende Pflicht zur Endrenovierung nach sich ziehen könnte.

Aus diesem Grund schuldete die Kl.seite auch keine Endrenovierung. Auf die amtsgerichtliche Beweisaufnahme dürfte es deshalb schon gar nicht ankommen, ebenso wenig auf die zutreffende Erklärung der Kl. bei der Wohnungsabnahme, dass die Wände unrenoviert übergeben wurden.

Angesichts dessen wären die Kl. nur dann zur Übernahme der Kosten für das Überstreichen der (einen helllila) Wand verpflichtet, wenn das Streichen der Wand in dieser Farbe, die von den Kl. ausgewählt worden war, als Beschädigung der Mietsache anzusehen wäre. Dabei muss jedoch berücksichtigt werden, dass die Mieter in der Auswahl von Farbe und Material weitestgehend frei sind. Grundsätzlich darf ein Mieter die Wände, je nach Mode, in beliebiger Art streichen, sie mit Muster- oder sogar Fototapete versehen oder auch farbig streichen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB, Rn. 229).

Etwas anderes hat nur dann zu gelten, wenn die von dem Mieter gewählte Dekoration völlig unsachgemäß ist oder zu Schäden an der Substanz führen kann. Ein solcher Fall kann auch dann vorliegen, wenn der Mieter sehr starke Farben aufbringt, zum einen, weil deckende helle Anstriche hier mehrere Arbeitsgänge erfordern, zum anderen, weil bei kleinen Farbabplatzungen infolge des Mietgebrauchs durch den Nachmieter sogleich die alte, dunklere Farbe störend sichtbar wird (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB, Rn. 245).

Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor, wird durch den Bekl. auch nicht geltend gemacht. Die Kl. haben keine in diesem Sinne besonders starke Farbe aufgebracht. […]

Nach § 535 BGB trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen; entgegenstehende Vereinbarungen werden von Gerichten mit immer neuen Begründungen für unwirksam gehalten. Das LG Halle meint, eine Klausel, wonach der Mieter dann zu renovieren habe, wenn durch seine Nutzung dazu ein Bedürfnis bestehe, sei unklar.

Der Mieter hatte bei der Wohnungsabnahme keine Renovierung durchgeführt; eine Wand war helllila gestrichen. Der Vermieter verlangte Schönheitsreparaturen und berief sich auf eine Klausel, wonach der Mieter die durch seine Nutzung während der Mietzeit entstandenen Abnutzungserscheinungen zu beseitigen habe, wenn dazu ein Bedürfnis bestehe. Das AG wies die Klage ab; die Berufung hielt das LG Halle für offensichtlich unbegründet.

Das LG meint, die Klausel sei unklar, weil nicht für den Mieter zu erkennen sei, wann ein solches Bedürfnis bestehe. Selbst wenn man von einer individualvertraglichen Regelung ausgehen wollte, sei diese unwirksam. Der Mieter sei auch nicht verpflichtet, die helllila gestrichene Wand zu überstreichen, da das nur bei einer Beschädigung der Mietsache anzunehmen sei.

Die Entscheidung ist mit der Rechtsprechung des BGH nicht zu vereinbaren. Der Mieter darf zwar grundsätzlich während der Mietzeit die Dekorationsfarben frei wählen. Bei Übergabe der Wohnung ist er jedoch gehalten, die Räume in neutra­len Farben zurückzugeben, wozu helllila nicht gehört. Anderenfalls begeht er eine Pflichtverletzung und schuldet nach § 280 BGB Schadensersatz (BGH GE 2014, 49).

Die Klausel, wonach bei einem Bedürfnis zu renovieren ist, das durch die Nutzung während der Mietzeit entstanden ist, entspricht der Rechtsprechung des BGH, wonach starre Renovierungsfristen unabhängig vom Zustand unwirksam sind und die Fälligkeit an ein Renovierungsbedürfnis zu knüpfen ist (BGH GE 2004, 1093). Der BGH hat dabei auch eine Klausel gebilligt, wonach der Mieter die Räume in ordnungsgemäßem Zustand erhalten und zurückgeben muss.

Die Berufung des Vermieters war daher keineswegs offensichtlich unbegründet; etwas mehr Sorgfalt bei der Begründung hätte der Kammer gut angestanden.