Unwirksame Schönheitsreparaturenklausel bei Abweichung vom Wortlaut in § 28 Abs. 4 II. BV

Eine formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die sich nicht an den Wortlaut und materiellen Inhalt von § 28 Abs. 4 II. BV hält, ist unwirksam.

Mit der Klage begehrt die Kl. die Rückzahlung ihrer geleisteten Kaution nebst Kautionsverzinsung sowie die Auszahlung eines korrigierten Betriebskostenabrechnungsguthabens, der Bekl. macht widerklagend Renovierungskosten geltend.

In § 16 Nr. 2 des Mietvertrages heißt es wörtlich:

„2. Der Mieter verpflichtet sich bei einer renoviert übernommenen Wohnung, während der Mietzeit die erforderlich laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen, soweit diese durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache seit Mietbeginn erforderlich werden. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. […]“

Die zulässige Klage hat im tenorierten Umfang Erfolg. Die Widerklage hat hingegen keinen Erfolg. […]

1. […] Die zur Aufrechnung gestellten Schadensansprüche der Bekl. bestehen vorliegend nicht. Denn die Schönheitsreparaturen wurden nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt. Dies ergibt sich vorliegend bereits aus dem Umstand, dass aus der mietvertraglichen Klausel in § 16 des Mietvertrages nicht hinreichend deutlich wird, dass die Fenster der Wohnung nur von innen zu streichen sind, da die Formulierung von innen hinter der Außentür sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht (siehe auch AG Hamburg, Urteil vom 28.6.2023 - 49 C 104/21 mit Hinweisen auf Zitierungen in Kommentaren).

Soweit der Bekl. behauptet dass die hier verwandte Klausel mit dem § 28 Abs. 4 II. BV übereinstimmt, kann dem Gericht dem nicht folgen. So ergeben sich aus dem Satzbau und der Verwendung der Konjunktionen des § 16 des Mietvertrages folgende Zusammenhänge bei der Aufzählung:

- das Tapezieren,

- Anstreichen der Wände und der Decken,

- das Pflegen und Reinigen der Fußböden,

- das Streichen der Innentüren, der Fenster und (Außentüren von innen)

- sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung.

Hingegen aus § 28 Abs. 4 II. BV ergeben sich folgende Zusammenhänge:

- nur das Tapezieren,

- Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,

- das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie (der Fenster und Außentüren von innen).

Die Überschreitung der zulässigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen entsprechender Begriffsbestimmung der o. g. Norm führt vorliegend zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung.

Eine formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die sich nicht an den Wortlaut und materiellen Inhalt von § 28 Abs. 4 II. BV hält, ist unwirksam – im Umkehrschluss heißt das: sie ist wirksam.

Mit der Klage begehrt die Mieterin u. a. die Rückzahlung ihrer Kaution, der Vermieter macht widerklagend Renovierungskosten geltend. Im Mietvertrag hieß es zum Umfang der Schönheitsreparaturen wörtlich so:

„2. […] Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. […]“

Das AG hat die Widerklage abgewiesen, weil die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden. Aus der mietvertraglichen Klausel wird nicht hinreichend deutlich, dass die Fenster der Wohnung nur von innen zu streichen sind, da die Formulierung von innen hinter der Außentür sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht. Soweit der Vermieter behauptet, dass die hier verwandte Klausel mit dem § 28 Abs. 4 II. BV übereinstimmt, kann das Gericht dem nicht folgen. Aus dem Satzbau und der Verwendung der Konjunktionen ergibt sich in der Vereinbarung hinsichtlich der Streitfrage folgender Zusammenhang bei der Aufzählung:

– das Streichen der Innentüren, der Fenster und (Außentüren von innen)

Hingegen ergibt sich aus § 28 Abs. 4 II. BV folgender Zusammenhang:

– das Streichen der Innentüren sowie (der Fenster und Außentüren von innen).

Die Überschreitung der zulässigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen entsprechend der Begriffsbestimmung von § 28 Abs. 4 II. BV führt vorliegend zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung.

Das Urteil ist zutreffend. Das AG sieht die sprachliche Ausgestaltung der Klausel offenbar wie wir (vgl. Blümmel, GE 2026 [2] 79 f.). Eine winzige sprachliche Veränderung („und“ statt „sowie“) mit weitreichenden Folgen.