Unwirksame Renovierungsklausel, keine Kostenbeteiligung nach Mietende

1. Flexible Schönheitsreparaturenpläne verstoßen gegen § 309 Nr. 12 BGB (Verbot der Veränderung der Beweislast).

2. Eine renovierte Wohnung im Sinne der Rechtsprechung des BGH (NJW 2015, 1594) liegt nur vor, wenn diese allenfalls Gebrauchsspuren aufweist, die Bagatellcharakter haben.

3. Eine individuelle Dekoration des Vormieters ist ein gewichtiges Indiz für eine unrenovierte Wohnung.

4. Bei unwirksamer Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist der Mieter nach Vertragsende nicht nach § 242 BGB verpflichtet, einen Teil der Renovierungskosten zu tragen (Abgrenzung zu BGH, NZM 2020, 704).

I. Die Parteien streiten um einen Anspruch der Bekl. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, mit dem diese gegenüber dem unstreitigen Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses aufrechnet.

Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag sah vor, dass die klagenden Mieter verpflichtet sind, in den Mieträumen auf ihre Kosten regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, soweit sie durch ihren Mietgebrauch erforderlich sind. Unter Berücksichtigung des Grads der Abnutzung sollten die Kl. in regelmäßigen Abständen von fünf, acht und zehn Jahren zu Schönheitsreparaturen an der Mietsache gehalten sein; eine Rückgabe der Wohnung mit einem Anstrich in neutralen Farben war nur für den Fall geschuldet, dass die Kl. als Mieter die Farbgebung verändert haben. Zum Zeitpunkt des Einzuges der Kl. wies die streitgegenständliche Wohnung im Kinder-/Arbeitszimmer eine lila-grüne Bordüre und einen aus Aufklebern bestehenden Sternenhimmel auf. Zudem waren der Wintergarten in einer orangenen Farbe und das Wohnzimmer in einem Eierschalenton gestrichen. Der Anstrich einer Wand im Wintergarten zeichnete sich dadurch aus, dass er aus in der Mitte der Wandfläche zusammenlaufenden Dreiecken bestand. Diese Dekorationen stammten aus der Vormietzeit der Kl. und blieben mit deren Einverständnis bestehen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ca. viereinhalb Jahre später verlangte die beklagte Vermieterin die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Kl. verwiesen darauf, dass ihnen zu Beginn des Mietverhältnisses keine renovierte Wohnung überlassen worden sei. Dem trat die Bekl. entgegen, da die Wohnung bei Einzug der Kl. keine Abnutzungsspuren aufgewiesen habe. Sie erklärte daraufhin die Aufrechnung mit einer aus der Beauftragung eines Malerbetriebes resultierenden Forderung.

Das Amtsgericht hat der Klage nach informatorischer Anhörung der Parteien vollumfänglich stattgegeben. […]

II. 1. Die Berufung ist unbegründet, da die zulässige Klage begründet ist. Zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von noch 1.184 € aus § 535 BGB i. V. m. der Kautionsrückzahlungsabrede aus § 7 des zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrages bejaht. Ein aufrechenbarer Gegenanspruch wegen nicht durchgeführter Renovierung steht der Bekl. nicht zu.

a. Nach Auffassung der Kammer kommt eine wirksame Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits aufgrund der konkreten Ausgestaltung der maßgeblichen Klausel des Mietvertrages nicht in Betracht. Ausweislich ihres Wortlauts enthält die Klausel für die Durchführung der Schönheitsreparaturen einen flexiblen Fristenplan. Auch wenn der Bundesgerichtshof flexible Fristenpläne bisher gebilligt hat, verstoßen Klauseln mit derartigen Fristenplänen nach Ansicht der Kammer gegen die Bestimmung des § 309 Nr. 12 BGB, die der BGH bisher in seiner Rechtsprechung nicht problematisiert hat. Nach § 309 Nr. 12 BGB ist eine Bestimmung unwirksam, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, hier die Veränderung der Beweislast über die Fälligkeit des Renovierungsanspruchs zu Lasten der Kl. als Mieter. Da es sich bei einer Schönheitsreparaturverpflichtung nach der Rechtsprechung des BGH um einen Teil des mieterseits zu entrichtenden - lediglich noch nicht fälligen - Entgelts handelt (vgl. BGH, NZM 2006, 924), muss der Vermieter den Fälligkeitseintritt als Voraussetzung seines Entgeltanspruchs darlegen und beweisen. Flexible Fristenpläne führen jedoch dazu, dass nach Ablauf der genannten Fristen der Mieter beweisen müsste, dass kein Renovierungsbedarf besteht. Denn die Formulierung der Regelhaftigkeit einer bestimmten Zeitspanne macht die Abweichung von dieser zur Ausnahme, die der sich hierauf berufende Mieter nach allgemeinen Beweisregeln zu beweisen hätte (vgl. Schmidt, NZM 2011, 568). Es besteht aber weder aus sachverständiger noch aus empirischer Sicht eine tatsächliche Vermutung für das Vorhandensein von Renovierungsbedarf nach Ablauf bestimmter Fristen (vgl. Lehmann-Richter, Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 86, 120).

b. Letztlich kann das aber dahinstehen. Soweit nämlich die hiesige Fristenregelung nicht an der vorgenannten Auffassung der Kammer scheitern würde, wäre sie aus den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts in Verbindung mit der seitens der Kammer ergänzend durchgeführten Beweisaufnahme unwirksam, da bei Vertragsbeginn mit den Kl. eine renovierte Wohnung nicht vorgelegen hat. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen nur bei renovierter Wohnung möglich bzw. bei unrenovierter Wohnung dann, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt (vgl. BGH, NJW 2015, 1594).

Wie das Amtsgericht richtig herausgearbeitet hat, ist Hintergrund dieser Rechtsprechung die Überlegung, dass der Nachmieter ohne einen angemessenen Ausgleich nicht mit Gebrauchsspuren aus der Vormietzeit belastet werden soll (vgl. BGH, NJW 2015, 1594). Vor diesem Hintergrund ist zu berücksichtigen, dass grundsätzlich jede Wohnungsnutzung die Dekoration mehr oder weniger abnutzt, was sich in deutlichen, aber auch schon in weniger sichtbaren Gebrauchsspuren niederschlagen kann (vgl. Wiek, WuM 2016, 72). Ausgangspunkt der Klauselkontrolle ist nicht ein noch ansehnlicher Zustand, sondern eine (frisch) renovierte Wohnung. Denn nur „im Einzelfall“ genügen Auffrischungsarbeiten bzw. bleiben nach „Treu und Glauben“ Gebrauchsspuren außer Betracht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen (s. die Formulierung in BGH, NJW 2015, 1594 Rn. 31). Deswegen und um sicherzustellen, dass der Mieter nicht Gebrauchsspuren aus der Vormietzeit beseitigen muss, muss die Zulässigkeit von Gebrauchsspuren restriktiv i.S.v. Bagatellspuren verstanden werden. Andernfalls würde die Schwelle zur Renovierungsbedürftigkeit in der Mietzeit des Nachmieters übertreten, obschon das Abwohnen der Mietsache auf einer nicht nur kurzzeitigen Mietzeit des Vormieters beruht. Die Mietsache würde sich dann im Falle einer Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter in einem besseren Zustand befinden, als sie ihm seinerzeit überlassen worden ist.

Für die Kammer ist deshalb entsprechend der Auffassung des Amtsgerichts entscheidend, ob für den Nachmieter (die Kl.) Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum ersichtlich werden. Hierzu hat das Amtsgericht bereits unter Bezugnahme auf den unstreitigen Vortrag festgestellt, dass in der Wohnung mit Blick auf die individuelle Farbgestaltung des Wintergartens und die Dekoration des Arbeitszimmers Gebrauchsspuren vorhanden gewesen sind, die sich auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf auswirken. Im Rahmen des vorzunehmenden Gesamteindrucks stellt die individuelle Farbgestaltung von Decken und Wänden bei Übernahme einer Wohnung ein gewichtiges Indiz für eine nicht renovierte Wohnung dar. Denn diese Gestaltungen wurden nicht geschaffen, um die Wohnung renoviert zurückzugeben, sondern um die Wohnung nach eigenen Vorstellungen herzurichten und (länger) zu nutzen. Diese Nutzung über einen nicht unerheblichen Zeitraum hinaus bewirkt nach der Lebenserfahrung eine Abnutzung und damit eine frühere Renovierungsbedürftigkeit.

Vorliegend wurden die individuellen Gestaltungen länger als nur unerheblich genutzt. Der Vormieter der Kl., der Zeuge H., hat eine Wandfläche im Wintergarten mit Dreiecken bemalt und die Wohnung ca. zwei Jahre bewohnt. Schon dessen Vormieter hatten nach der überzeugenden Aussage des Zeugen im Kinder-/Arbeitszimmer eine lila-grüne Bordüre und einen aus Aufklebern bestehenden Sternenhimmel geschaffen und das Wohnzimmer eierschalfarben gestrichen; aus ihrer Mietzeit stammt auch die übrige Dekoration der Wohnung. Schließlich gab es zu Beginn der Mietzeit der Kl. mindestens auch Spuren der Nägel für zehn Bilder, die der Zeuge aufgehangen hat.

Anknüpfend an diese Sachverhaltsfeststellung ist die Kammer davon überzeugt, dass die Wohnung bei Einzug der Kl. nicht nur mit Gebrauchsspuren versehen gewesen ist, die als Bagatellspuren nicht ins Gewicht fallen. Selbst soweit zugunsten der Bekl. davon ausgegangen würde, dass sich die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe an die Kl. in einem nicht akut renovierungsbedürftigen Zustand befand, steht nach der Beweisaufnahme jedenfalls fest, dass bei Einzug der Kl. nicht alle - optisch sogar eindeutig als solche hervorgetretenen - Abnutzungsspuren aus mehreren Vormietzeiten beseitigt wurden. Wie das Amtsgericht bereits zutreffend mit Verweis auf das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion festgestellt hat, genügt es für die Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel, dass lediglich einzelne Räume der Mietsache mit Gebrauchsspuren belastet sind.

Würden die Kl. nunmehr zur Renovierung verpflichtet, würden sie zwangsläufig dazu verpflichtet, Abnutzungsspuren ihrer Vormieter zu beseitigen und die Wohnung damit in einem besseren Zustand zurückzugeben, als sie ihnen ihrerseits übergeben wurde. Mehr noch, sie würden sogar dazu verpflichtet, ein Mehr an Arbeitszeit und Material aufzuwenden, um die vorgenannten, nach Auffassung der Kammer als nicht gewöhnlich zu qualifizierenden Dekorationen wieder zu entfernen.

Dieses restriktive Verständnis ist nach Auffassung der Kammer auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht unbillig. Der Vermieter hat am Ende eines Mietverhältnisses mit einem Vormieter die Möglichkeit zu überprüfen, ob er gegen diesen einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat. Soweit dieser Anspruch besteht, kann er ihn geltend machen und so dafür Sorge tragen, dass dem neuen Mieter eine frisch renovierte Wohnung übergeben wird. Besteht der Anspruch nicht, kann er - zur Beibehaltung der Wirksamkeit seiner Schönheitsreparaturklausel - entweder selbst renovieren oder dem neuen Mieter einen angemessenen Ausgleich verschaffen. Wenn er dies unterlässt und auch keine Individualvereinbarung mit einem den aktuellen Zustand der Wohnung akzeptierenden Nachmieter betreffend die Durchführung von Schönheitsreparaturen schließt, kann er sich im Nachhinein nicht auf die Vornahmeklausel berufen.

Diesem Ergebnis steht schließlich nicht entgegen, dass sich die Kl. zum Zeitpunkt ihres Einzuges mit den dekorativen Besonderheiten der Wohnung einverstanden erklärt haben. Hieraus kann nicht die wechselseitige Vereinbarung der Mietvertragsparteien betreffend das Vorliegen einer renovierten Wohnung oder der Verzicht auf einen Ausgleich gefolgert werden. Zudem hätte eine Parteivereinbarung über den tatsächlichen Zustand der Mietsache ohnehin keinen Einfluss auf die Anforderungen an die Überwälzung der Schönheitsreparaturen. Es kommt grundsätzlich auf den tatsächlichen Zustand bei Übergabe an (vgl. Zehelein, NZM 2018, 113).

c. Der in der Berufungsbegründung vorgetragene Einwand der Bekl. betreffend die anteilige Kostentragung im Falle einer unwirksamen Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verfängt ebenfalls nicht.

Zwar hat der Bundesgerichtshof (vgl. BGH, NZM 2020, 704) eine Kostenbeteiligung des Mieters im laufenden Mietverhältnis aus Treu und Glauben und dem Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis für möglich gehalten, weil eine Kompensation dafür erfolgen solle, dass der die Instandhaltungsmaßnahme begehrende Mieter infolge der durchgeführten Schönheitsreparaturen eine bessere Wohnung erhält, als er sie angemietet hat und für die er einen entsprechenden Mietzins nicht zahlt. Diese Überlegung greift aber nicht, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (vgl. Artz, NZM 2020, 772). Im Unterschied zum laufenden Mietverhältnis ist der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses infolge der durchgeführten Reparaturmaßnahmen in der Lage, den frisch renovierten Zustand der Mietsache bei Neuabschluss eines Mietverhältnisses und der Bemessung des dortigen Mietzinses zu berücksichtigen. Hingegen erhält der Mieter im Unterschied zum laufenden Mietverhältnis im Falle der Unwirksamkeit der Umwälzung der Schönheitsreparaturklausel keinen dauerhaften Vorteil. Die Unwirksamkeit führt hier lediglich zur Befreiung von einer einmaligen Verpflichtung. Diese Befreiung hat regelmäßig der Vermieter durch Verwendung einer unwirksamen Klausel oder Übergabe einer unrenovierten Wohnung zu vertreten. Eine anteilige Kostbeteiligung würde zudem zu einer Bevorteilung des Vermieters führen, da er einerseits eine Kompensation von seinem bisherigen Mieter erhält, andererseits den aktuellen Renovierungszustand als zusätzlichen Faktor für die Bemessung der Miete verwenden kann.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die maßgeblichen Grundsätze durch den Bundesgerichtshof hinreichend geklärt sind und die Entscheidung hiervon nicht abweicht.

Die Abwälzung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist zwar üblich, aber vielfach unwirksam, etwa bei Vereinbarung eines starren Fristenplans. Manchen Gerichten ist die Entscheidungspraxis des BGH noch zu großzügig. So hatte bereits das Landgericht Berlin durch Urteil vom 9. März 2017 (GE 2017, 416) entschieden, dass vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, auch dann unwirksam seien, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde. Ähnlich sieht das jetzt auch das Landgericht Krefeld, das sogar bei einem flexiblen Fristenplan ebenfalls eine Renovierungsverpflichtung des Mieters verneint, Indizien für die Renovierungsbedürftigkeit aufstellt und – in Abgrenzung vom BGH – meint, dass der Mieter nach Vertragsende nicht nach § 242 BGB verpflichtet sei, einen Teil der Renovierungskosten zu tragen, wenn die vereinbarte Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam war.

Nach dem Mietvertrag waren die Mieter verpflichtet, in den Mieträumen auf ihre Kosten regelmäßig Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu

lassen, soweit sie durch ihren Mietgebrauch erforderlich waren. Unter Berücksichtigung

des Grads der Abnutzung sollten die Kläger in regelmäßigen Abständen von fünf, acht und zehn Jahren zu Schönheitsreparaturen an der Mietsache angehalten sein; eine Rückgabe der Wohnung mit einem Anstrich in neutralen Farben war nur für den Fall geschuldet, dass die Mieter die Farbgebung veränderten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten sie Rückzahlung der Kaution; die Vermieterin rechnete mit einem Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen auf. Das Amtsgericht hielt die Klage der Mieter auf Rückzahlung der Kaution für begründet. Die Berufung war erfolglos.

Das Landgericht Krefeld meinte, es fehle schon an einer wirksamen Übersetzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, weil auch ein flexibler Fristenplan dazu führe, dass der Mieter beweisen müsse, dass kein Renovierungsbedarf nach Fristablauf besteht. Unabhängig davon sei den Mietern auch keine renovierte Wohnung übergeben worden, weil eine Renovierungsbedürftigkeit nur zu verneinen sei, wenn lediglich Gebrauchsspuren mit Bagatellcharakter sichtbar sind. Dabei sei die individuelle Dekoration durch den Vormieter ein Indiz dafür, dass das nicht der Fall sei. Die Vermieterin könne auch keine Kostenbeteiligung nach Treu und Glauben vom Mieter verlangen, weil das entsprechende Urteil des BGH ein laufendes Mietverhältnis betraf, während nach Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter durch die Renovierung keinen Vorteil erhalte.

Die im amtlichen Leitsatz zu 1. enthaltenen Ausführungen zu flexiblen Schönheitsreparaturplänen waren für die Entscheidung des Falls schlicht überflüssig, zumal die Kammer selbst auch eine Beweisaufnahme zum Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn durchgeführt hat. Dass die Kammer damit von der Rechtsprechung des BGH abweicht, der nicht bindende Fristenpläne für wirksam hält („im Allgemeinen“ unschädlich: GE 2004, 1023), ist nicht zu übersehen. Gleichwohl hat die Kammer die Revision nicht zugelassen, vielleicht deshalb, weil es sich eben nur um ein „obiter dictum“, also nicht entscheidungserhebliche Ausführungen handelt.

Der zweite Leitsatz der Kammer (Renovierungsbedürftigkeit nur bei Gebrauchsspuren mit Bagatellcharakter) liegt auf der Linie des BGH, der die Entscheidung, wann die Gebrauchsspuren unerheblich sind, ausdrücklich dem „Tatrichter“ überlässt (vgl. Zehelein, NZM 2018, 105).

Warum eine Übergabe des Wohnzimmers, das im Eierschalenton gestrichen ist, ein Indiz für eine Renovierungsbedürftigkeit darstellt (dritter Leitsatz), ist nicht nachvollziehbar. Der vertragsgerechte Zustand und damit die Frage der Renovierungsbedürftigkeit richtet sich schließlich nach den Vereinbarungen der Parteien; im Zweifel ist der Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses der vertragsgerechte (BGH, GE 2020, 1037).

Nach dem vierten Leitsatz ist die Rechtsprechung des BGH zur Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten (GE 2020, 1037) jedenfalls nicht bei beendetem Mietverhältnis anzuwenden. Der BGH hat unter Berufung auf das Dauerschuldverhältnis eine solche Kostenbeteiligung aus Treu und Glauben hergeleitet; wenn ein Dauerschuldverhältnis nicht mehr besteht, kann das nicht greifen.

Praxisrelevant ist damit allein dieser Leitsatz zur Klarstellung; der Leitsatz zu 1. stellt nur für die Mietvertragsparteien im Landgerichtsbezirk Krefeld eine Ankündigung dar, wie die Kammer möglicherweise demnächst entscheiden wird.