Unwirksame Rechtzeitigkeitsklausel für Mietzahlung neben wirksamer Klausel für Mietzahlung zu Beginn des Monats

Eine unwirksame Klausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes ankommt, macht eine vor der Mietrechtsreform 2001 vereinbarte Klausel, wonach die Miete am 3. Werktag eines jeden Monats zur Zahlung fällig ist, nicht unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung wegen Zahlungsverzugs in Anspruch. Nach § 4 Nr. 1 des Mietvertrags wird die Gesamtmiete am 3. Werktag eines jeden Monats zur Zahlung fällig. Vertragsbestandteil sind zudem die allgemeinen Vertragsbestimmungen. In Ziff. 2.3 heißt es:

„Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes an.“ Ziff. 3 legt fest:

„Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht nur ausüben, wenn er dies mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses dem Vermieter schriftlich angekündigt hat.“

In den Monaten April und Mai 2015 zahlten die Bekl. keine Miete, woraufhin die Kl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12.5.2015 außerordentlich fristlos kündigte. Die Bekl. beglichen den vollständigen Mietrückstand am 18.5.2015. In den Monaten März und April 2016 zahlten die Bekl. erneut keine Miete. Die Kl. kündigte das Mietverhältnis ein weiteres Mal mit Schreiben vom 13.4.2016 außerordentlich fristlos. Die Bekl. glichen den Mietrückstand am 20.4.2016 vollständig aus.

Die Bekl. zu 1.) ist zwischenzeitlich an Eierstockkrebs erkrankt und muss sich einer Chemotherapie unterziehen. Seide Bekl. beziehen Leistungen des JobCenters.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Aufrechnungsklausel in Ziff. 3 der allgemeinen Vertragsbedingungen wirksam sei, da diese das Minderungsrecht der Bekl. lediglich um ein oder zwei Monate verschiebe. Zudem nehme sie dem Mieter nicht die im Fall der fristlosen Kündigung unverzügliche Aufrechnungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB, da sich aus der Vorschrift nicht ergebe, dass im Fall einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs ohne Einschränkungen mit jeder Gegenforderung stets aufgerechnet werden könne. Auch seien Härtegründe, die ohnehin erst nach Ausspruch der Kündigung vorgelegen hätten, im Rahmen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 BGB nicht zu berücksichtigen.

II. Der Kl. steht gegen die Bekl. der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 BGB zu.

Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung vom 13.4.2016 beendet worden, § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB.

Die Bekl. haben sich zum Zeitpunkt der Kündigung mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete im Verzug befunden.

Nach § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Die Miete für die Monate März und April 2016 wurde unstreitig erst am 20.4.2016 gezahlt.

Insbesondere ist die Fälligkeitsabrede des § 4 Nr. 1 des Mietvertrags nicht unwirksam, weil die „allgemeinen Vertragsbestimmungen“ unwirksam seien und diesen in unwirksamer Weise konkretisierten.

Zwar ist es zutreffend, dass Ziff. 2.3 der allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) unwirksam nach § 307 BGB ist, jedoch folgt aus deren Unwirksamkeit nicht die Gesamtunwirksamkeit der Fälligkeitsabrede in § 4 des Mietvertrages. Bei Ziff. 2.3. der allgemeinen Vertragsbedingungen handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. §§ 305 ff. BGB.

Diese benachteiligt den Mieter auch unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung verlagert Ziff. 2.3 der AVB das Risiko von Verzögerungen, die von Zahlungsdienstleistern zu verantworten sind, entgegen der gesetzlichen Regelung formularmäßig auf den Wohnraummieter (BGH, Urt. v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, Rn. 39 - GE 2017, 99, juris). Die Klausel enthält keine Einschränkung dahingehend, dass solche Zahlungsverzögerungen, die nicht in die Verantwortungssphäre des Mieters fallen, nicht als verspätet i.S.d. Mietvertrags gelten.

Die § 551 BGB a. F. abbedingende Klausel in § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist dagegen auch in vor 2001 geschlossenen Mietverträgen wirksam (BGH, Urt. v. 4.5.2011, VIII ZR 191/10, Rn. 14 - GE 2011, 947, juris).

Zwar ist es zutreffend, wenn die Bekl. meinen, Ziff. 2.3 der allgemeinen Vertragsbedingungen konkretisiere § 4 Nr. 1 des Mietvertrags, weswegen diese Regelungen als eine einheitliche Klausel zu betrachten seien; jedoch folgt hieraus nicht unbedingt die Gesamtunwirksamkeit der Regelung.

Gemäß § 306 Abs. 1 BGB führt die Unwirksamkeit einer Klausel nicht zur Unwirksamkeit der anderen Vertragsbedingungen.

Dies gilt auch bei teilbaren Klauseln. Maßgeblich ist hier, ob die Klausel neben der unwirksamen auch unbedenkliche, sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen enthält, welche auch dann wirksam sind, wenn sie den gleichen Sachkomplex betreffen (BGH, Urt. v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, Rn. 22 - GE 2006, 247, juris). Voraussetzung für die Teilaufrechterhaltung ist, dass nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibt (sog. Blue­pencil-Test; BGH, Urt. v. 10.10.2013, III ZR 325/12, Rn. 14 - NJW 2014, 141, juris).

Da die vorgenannten Grundsätze für den Fall, dass eine einzelne Klausel sowohl unwirksame als auch wirksame Bestandteile enthält, gelten, muss dies erst recht für den Fall gelten, in welchem zwei eigenständige Klauseln, wobei die eine die andere näher konkretisiert, gegeben sind. Andernfalls hinge die inhaltliche Wirksamkeit des sprachlich identischen Wortlautes lediglich von der gewählten Form der Vertragsparteien ab.

Insbesondere bei widerstreitenden Fristenregelungen, die in sich teilbar sind, nimmt die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung das Bestehenbleiben des wirksamen Teils an (z. B. BGH, Urteil vom 24. März 1988 - 111 ZR 21/87, Rn. 32 -, juris; BGH, Urteil vom 18. Januar 2001 - VII ZR 238/00 -, juris).

Ohne Ziff. 2.3 der allgemeinen Vertragsbedingungen ist § 4 Nr. 1 des Mietvertrags dahingehend zu verstehen, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt, wenn der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und die Verzögerungen, die auf Seiten des Zahlungsdienstleisters entstehen, somit nicht zu vertreten hat.

Eine Unwirksamkeit von § 4 des Mietvertrages ergibt sich auch nicht aus Ziff. 3 der AVB. Unabhängig davon, dass auch hier die Unwirksamkeit der einen Klausel nach § 306 BGB zunächst nicht die Unwirksamkeit der anderen zur Folge hat, ist die in Ziff. 3 der AVB enthaltene Klausel wirksam und verstößt nicht gegen die §§ 307 ff. BGB.

Eine Aufrechnungsverbotsklausel kombiniert mit einer Vorauszahlungsklausel kann dann unwirksam sein, wenn das Minderungsrecht des Mieters erheblich eingeschränkt wird und er diesbezüglich auf den Klageweg verwiesen wird. Hier wird durch Ziff. 3 der allgemeinen Vertragsbedingungen verlangt, dass der Mieter die Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete anzeigt. Hieraus folgt, dass sich das Minderungsrecht um ein oder zwei Monate verschiebt, was jedoch nicht dazu führt, dass der Mieter auf den Klageweg verwiesen wird (BGH, Urt. v. 4.5.2011, VIII ZR 191/10, Rn. 15 -, juris).

Die Bekl. haben sich auch im Verzug befunden. Sie haben die nach Maßgabe des Vorstehenden zum 3.4.2016 fällige Aprilmiete unstreitig erst am 20.4.2016 gezahlt.

Der Zahlungsverzug war auch schuldhaft.

Das Verschulden wird beim Zahlungsverzug grundsätzlich vermutet. Zwar ist eine verzögerte Zahlung des JobCenters dem Mieter nicht ohne Weiteres zurechenbar, da das JobCenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist, sondern im Rahmen der öffentlichen Daseinsvorsorge tätig wird (st. Rspr., zuletzt: BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 173/15 -, juris), jedoch wird die Verschuldensvermutung allein aus dem Umstand, dass ein Mieter auf staatliche Transferleistungen angewiesen ist, nicht widerlegt. Vielmehr ist der Mieter gehalten, darzulegen und gegebenenfalls auch zu beweisen, dass er die Leistung rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt und bei etwaigen Zahlungssäumnissen der Behörde bei dieser auf eine pünktliche Zahlung gedrungen und insbesondere auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und die deshalb drohende Kündigung hingewiesen hat (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 173/15 -, Rn. 19, GE 2016, 1023, juris).

Dies haben die Bekl. nicht dargetan.

Die von den Bekl. im Hinblick auf die Krebserkrankung der Kl. vorgebrachten Härtegründe vermögen nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu begründen.

Im Gegensatz zu § 543 Abs. 1 BGB sieht § 543 Abs. 2 BGB gerade keine lnteressenabwägung vor, die eine Berücksichtigung von Härtegründen ermöglicht (BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14 = GE 2015, 313 und BGH, Urteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16 -, Rn. 20 - GE 2017, 45, juris).

Aus vorstehenden Gründen und aufgrund der klaren getroffenen gesetzlichen Wertung des Gesetzgebers in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kommt auch eine Anwendung der sogenannten „Milden­-Licht-Rechtsprechung“ im Rahmen der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht in Betracht.

Den Bekl. war von Amts wegen eine Räumungsfrist zu gewähren, § 721 ZPO.

Die Kammer erachtet eine Räumungsfrist von 6 Monaten, obwohl es sich um eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs handelt, im Hinblick darauf für angemessen, dass es den Bekl. zum einen aufgrund der Erkrankung der Bekl. zu 2.) nicht ohne Weiteres möglich sein wird, eine hierfür angemessen gelegene Wohnung zu finden, und hat ferner berücksichtigt, dass die Miete durch das JobCenter gezahlt wird und es - abgesehen von den hier maßgeblichen Zahlungsverzögerungen in 2015 und 2016 - nie für einen längeren Zeitraum zu einem Zahlungsrückstand kam und die Miete durch das JobCenter auch nach der Kündigung stets pünktlich in vollem Umfang gezahlt wurde.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO wegen der Frage, ob die Unwirksamkeit einer die Fälligkeitsvereinbarung konkretisierenden Allgemeinen Geschäftsbedingung die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung zur Folge hat, zuzulassen. Es handelt sich bei den hier verwendeten Formularmietverträgen nebst Anlagen um Formulare, die in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen in Berlin über einen langen Zeitraum verwendet wurden und daher zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich ist. […]

Eine – nach neuester Rechtsprechung des BGH – unwirksame Klausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes ankommt, macht eine vor der Mietrechtsreform 2001 vereinbarte Klausel, wonach die Miete am 3. Werktag eines jeden Monats zur Zahlung fällig ist, nicht unwirksam.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien besteht seit 1991. Durch drei Formularklauseln war vereinbart,

1. dass die Miete am 3. Werktag eines jeden Monats zur Zahlung fällig ist,

2. dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes beim Vermieter ankommt und

3. dass der Mieter gegenüber dem Mietzins mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses dem Vermieter schriftlich angekündigt hat.

In den Monaten April und Mai 2015 zahlte der Mieter keine Miete, worauf der Vermieter im Mai 2015 außerordentlich fristlos kündigte. Der Mieter beglich den Mietrückstand noch im Mai 2015 vollständig. Im März und April 2016 zahlte der Mieter erneut keine Miete, woraufhin der Vermieter erneut, mit Schreiben vom 13. April 2016, außerordentlich fristlos kündigte. Der Mieter glich den Rückstand am 20. April 2016 vollständig aus. Der Mieter bezieht Leistungen des JobCenters. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Dagegen Berufung des Mieters.

Das LG Berlin wies die Berufung zurück. Das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung beendet worden. Der Mieter habe sich zum Zeitpunkt der Kündigung mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete im Verzug befunden, § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB. Es sei zwar zutreffend, dass die mietvertragliche Vereinbarung, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes beim Vermieter ankomme, unwirksam sei (BGH GE 2017, 99). Die Klausel, durch welche der frühere § 551 BGB a. F. abbedungen wurde (zur Erinnerung: § 551 BGB sah bis zur Mietrechtsreform von 2001 vor, dass die Miete am Monatsende zu zahlen war), sei dagegen auch in vor 2001 geschlossenen Mietverträgen wirksam (BGH GE 2011, 947).

Die Regelungen des Mietvertrages zur Mietzahlung – Fälligkeit und rechtzeitige Zahlung – seien zwar als einheitliche Klausel zu betrachten; jedoch folge hieraus nicht unbedingt die Gesamtunwirksamkeit der Regelung. Gemäß § 306 Abs. 1 BGB führe die Unwirksamkeit einer Klausel nicht zur Unwirksamkeit der anderen Vertragsbedingungen. Dies gelte für teilbare Klauseln. Maßgeblich sei hier, ob die Klausel neben der unwirksamen (Rechtzeitigkeitsklausel) auch unbedenkliche, sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen (Fälligkeitsklausel) enthalte, welche auch dann wirksam seien, wenn sie den gleichen Sachkomplex (Mietzahlung) beträfen (BGH GE 2006, 247).

Voraussetzung für die Aufrechterhaltung eines Klauselteils sei, dass nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibe (sog. Blue-pencil-Test, BGH, NJW 2014, 141).

Da die vorgenannten Grundsätze für den Fall gelten würden, dass eine einzelne Klausel sowohl unwirksame als auch wirksame Bestandteile enthalte, müsse dies erst recht für den Fall gelten, dass zwei eigenständige Klauseln gegeben seien, wobei eine die andere konkretisiere. Insbesondere bei widerstreitenden Fristenregelungen, die in sich teilbar seien, nehme die höchstrichterliche Rechtsprechung das Bestehenbleiben des wirksamen Teils an.

Zum weiteren Problem der vereinbarten Aufrechnungsbeschränkung äußerte sich das Landgericht wie folgt: Die Aufrechnungsverbotsklausel, kombiniert mit einer Vorauszahlungsklausel, könne zwar dann unwirksam sein, wenn das Minderungsrecht des Mieters erheblich eingeschränkt und er diesbezüglich auf den Klageweg verwiesen werde. Vorliegend werde aber (nur) verlangt, dass der Mieter die Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete anzeige. Hieraus folge, dass sich das Minderungsrecht um ein oder zwei Monate verschiebe, was jedoch nicht dazu führe, dass der Mieter auf den Klageweg verwiesen werde (BGH GE 2011, 947).

Der Zahlungsverzug sei auch schuldhaft gewesen. Dieses werde grundsätzlich vermutet. Zwar sei eine verzögerte Zahlung des JobCenters dem Mieter nicht ohne Weiteres zurechenbar, da das JobCenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters sei, sondern im Rahmen der öffentlichen Daseinsvorsorge tätig werde (BGH GE 2016, 1023). Jedoch werde die Vermutung, dass der Zahlungsverzug auch schuldhaft sei, nicht allein dadurch widerlegt, dass ein Mieter auf staatliche Transferleistungen angewiesen sei. Vielmehr müsse der Mieter darlegen und gegebenenfalls auch beweisen, dass er die Leistung rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt und bei etwaigen Zahlungsversäumnissen der Behörde bei dieser auf eine pünktliche Zahlung gedrungen und insbesondere auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und die deshalb drohende Kündigung hingewiesen habe (BGH GE 2016, 1023). Das habe der Mieter aber nicht dargetan.

Die von dem Mieter im Hinblick auf eine Krebserkrankung vorgebrachten Härtegründe begründeten keine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Im Gegensatz zu § 543 Abs. 1 BGB sehe § 543 Abs. 2 BGB gerade keine Interessenabwägung vor, die eine Berücksichtigung von Härtegründen ermögliche (BGH GE 2015, 313; BGH GE 2017, 45). Die Kammer hat wegen der Frage, ob die Unwirksamkeit einer die Fälligkeitsvereinbarung konkretisierende AGB die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung zur Folge habe, die Revision zugelassen.