Unwirksame Modernisierungsvereinbarung mit nur einem Mieter

Eine Modernisierungsvereinbarung über eine zeitweilige Umsetzung in eine andere Wohnung mit Fortzahlung der ungeminderten Miete muss mit allen Mietern getroffen werden und wäre darüber hinaus auch nach § 536 Abs. 4 BGB unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung der Miete für den Zeitraum vom 29. Mai bis 19. Oktober 2018 in Höhe von insgesamt 2.551,22 €, §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Kl. waren in dem vorgenannten Zeitraum von der Zahlung der Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB befreit, denn die Mietsache stand ihnen in dieser Zeit nicht zur Nutzung zur Verfügung. Unstreitig führte die Bekl. umfangreiche Modernisierungsarbeiten aus; die Kl. bewohnten in dem Zeitraum eine Umsetzwohnung.

a) Die Vereinbarung vom 25. Mai 2018 steht dem Anspruch der Kl. nicht entgegen.

Die Vereinbarung ist schon nicht zwischen allen Mietvertragsparteien geschlossen worden, sondern nur zwischen dem Kl. und der Bekl. Ausweislich des „3. Nachtrages“ zum Mietvertrag vom 29. Februar 1972 ist die Kl. nach der Eheschließung mit dem Kl. durch dreiseitige Vereinbarung als weitere Vertragspartnerin in das Mietverhältnis aufgenommen worden. Die Nutzungsvereinbarung über die Umsetzwohnung haben nur der Kl. und die Bekl. geschlossen. Weder das Rubrum der Vereinbarung noch die Unterschriften deuten auch nur darauf hin, dass die Kl. in den Abschluss der Vereinbarung einbezogen war. Die Mitwirkung des Ehegatten an Änderungen des Mietvertrages im weitesten Sinne ist nicht nach § 1357 BGB entbehrlich, denn es handelt sich nicht um ein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs (BGH, Urt. v. 16. März 2016 - VIII ZR 326/14, nach juris Rn. 25). Eine (wirksame) Vereinbarung über die zeitweise Aufgabe/Entziehung des Besitzes an der Mietsache bedarf danach der Mitwirkung aller Vertragspartner.

Der Wirksamkeit der Vereinbarung stehen darüber hinaus §§ 536 Abs. 4, 555d Abs. 7 BGB entgegen. Ist die Wohnung - wie hier - unbewohnbar, entfällt die Mietzahlungspflicht (vgl. Schmidt-​Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 555a Abs. 34, § 555d Rn. 95).

Die Mietzahlungspflicht für die an die Kl. vermietete Wohnung war wegen der Aufhebung ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen und mangels Gebrauchsüberlassung kraft Gesetzes (§ 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) entfallen. Die Bekl. konnte die Kl. bzw. - hier ohnehin nur - den Kl. wegen § 536 Abs. 4 BGB nicht zur Fortzahlung der Miete verpflichten. Soweit die Bekl. darauf verweist, dass sie im Gegenzug auf eine „Nutzungsgebühr“ für die Umsetzwohnung verzichtet hat, kann offenbleiben, ob der oder die Kl. eine solche mit Blick auf §§ 555d Abs. 7, 555a Abs. 3 BGB schuldeten. Die Bekl. hat weder vorgetragen noch ist sonst ersichtlich, dass die Umsetzwohnung mit der vermieteten Wohnung hinsichtlich der Größe, Ausstattung, Lage und anderen wohnwertbildenden Faktoren auch nur vergleichbar war. Im Gegenteil: Aus der Vereinbarung ergibt sich, dass die Bekl. für die Beschaffenheit und Gebrauchsfähigkeit keine Gewähr übernahm, es demnach denkbar war, dass Letztere gar nicht gegeben ist. Im Übrigen übersieht die Bekl. vollkommen, dass die Kl. nicht etwa vollständig in die Umsetzwohnung umgezogen sind. Sie waren in jedem Fall den Unzuträglichkeiten ausgesetzt, die sich daraus ergeben, dass die Ausstattungen, mit denen sie die ihnen überlassene, ihren privaten Rückzugsraum bildende Wohnung versehen haben, über mehrere Monate ebenso nicht oder nur äußerst eingeschränkt nutzbar waren wie ihre persönlichen Gegenstände.

b) Der Höhe nach war die Berechnung der Kl. zu korrigieren. Die Mietminderung berechnet sich nach der bis einschließlich Oktober geltenden Miethöhe (541,70 €/Monat), denn die Mieterhöhung trat auch nach dem Vortrag der Kl. erst zum 1. November 2018 ein. Die taggenaue Berechnung ergibt den aus dem Tenor ersichtlichen Betrag.

Vertragsänderungen wie Kündigung und Mieterhöhung müssen von allen Mietvertragsparteien erklärt werden (Einheitlichkeit des Mietverhältnisses). Das gilt auch für Vereinbarungen anlässlich einer umfangreichen Modernisierungsmaßnahme. Beispielsweise müsste nach Ansicht des Landgerichts Berlin [ZK 65] eine Modernisierungsvereinbarung über eine zeitweilige Umsetzung in eine andere Wohnung mit Fortzahlung der ungeminderten Miete mit allen Mietern getroffen werden. Nützen würde es trotzdem nichts, weil das Gericht sie nach § 536 Abs. 4 BGB für unwirksam hält.

Der Vermieter hatte für eine umfangreiche Modernisierung mit dem Mieter eine Vereinbarung getroffen, wonach für die Dauer der Bauarbeiten eine Umsetzwohnung bezogen und die bisherige Miete weitergezahlt werden sollte. Übersehen wurde, dass auch des Mieters Ehefrau durch eine Nachtragsvereinbarung Mieterin geworden war; sie hatte die Vereinbarung nicht unterzeichnet. Beide Mieter verlangten Rückzahlung der Miete, die sie während der Umsetzung in eine andere Wohnung gezahlt hatten. Die Klage war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin verwies darauf, dass die Vereinbarung nur mit dem Ehemann unwirksam gewesen sei, weil sie nicht von allen Mietvertragsparteien unterzeichnet worden war. Dass auch die Ehefrau in die Vereinbarung einbezogen worden sei, ergebe sich aus den Umständen nicht. Auch sei eine Vertretungsmacht kraft Gesetzes gemäß § 1357 BGB nicht anzunehmen. Darüber hinaus verstoße die Vereinbarung auch gegen §§ 555d Abs. 7, 536 Abs. 4 BGB, wonach Vereinbarungen zu Lasten des Mieters unwirksam sind. Die Mieterin und ihr Ehemann seien daher berechtigt, Rückzahlung der Mieten in voller Höhe zu verlangen.

Das Urteil hinterlässt ein ungutes Gefühl, denn es ist schwer einsichtig, warum es mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) vereinbar sein soll, dass der Ehemann zunächst eine Umsetzungsvereinbarung mit Verpflichtung zur Fortzahlung der Miete unterschreibt und dann auch selbst die gezahlte Miete aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen kann. Die Kammer war sich wohl selbst auch ihrer Sache nicht so sicher, weil sie zusätzlich auf die Regelungen über die Unwirksamkeit von abweichenden Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters hingewiesen hat. Dies allerdings zu Unrecht.

Zwar wird noch immer in manchen Kommentaren die Auffassung vertreten, § 555f BGB über Modernisierungsvereinbarungen habe keinen eigenen Regelungsgehalt (z. B. Beck OGK, Stand 1. Oktober 2020, Rn. 9 zu § 555f). Das widerspricht allerdings dem erklärten Ziel des Gesetzgebers der Mietrechtsreform, weswegen die überwiegende Mehrheit in der Kommentarliteratur die zutreffende Auffassung vertritt, dass für konkrete Maßnahmen auch eine Vereinbarung über weitergehende Pflichten und Einschränkungen des Minderungsrechts möglich ist (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, Rn. 11 zu § 555f; Rn. 219 zu § 536; Arzt, Münchener Kommentar, 8. Aufl. 2020, Rn. 20 zu § 555f – jeweils mit weiteren Nachweisen).