Unwirksame Mietvertragsklausel zur Umstellung der Mietstruktur

Die Vereinbarung in einem Mietvertrag mit Bruttomiete, wonach der Vermieter jederzeit berechtigt ist, auf Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen umzustellen, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter der Umstellung im Voraus zugestimmt hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung des Bekl. ist unbegründet.

Die Kl. haben ein Feststellungsinteresse für beide Anträge aufgrund der Änderungserklärungen und der unterschiedlichen Auffassungen der Parteien zu Ziffer 4 der Anlage zum Mietvertrag.

Beide Feststellungsanträge sind ferner begründet, da ein Recht zur einseitigen Änderung der Mietzinsstruktur nicht wirksam begründet worden ist.

Die Vereinbarung eines Vorbehalts zur einseitigen Änderung der Mietzinsstruktur durch den Vermieter in Ziff. 4 der Anlage zum Mietvertrag war bereits bei ihrem Abschluss gemäß dem seinerzeit gültigen § 10 i.V.m. § 4 MHG a.F. unwirksam. Gemäß § 10 Abs. 1 MHG waren Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG abweichen, unwirksam, soweit nicht eine Zustimmung zur Mieterhöhung im Einzelfall vorlag.

§ 4 MHG sah vor, dass Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart werden müssen. Dies steht der vorliegenden einseitigen Umstellung von einer Bruttomiete auf eine Nettomiete nebst Vorschüssen und Bestimmungsrecht hinsichtlich der Vorschusshöhe entgegen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 8. April 2002 - 6 C 523/00 -, Rn. 9, juris).

Daneben ergibt sich der Nachteil für den Mieter daraus, dass er bei der Umstellung der Mietzinsstruktur von bruttokalt auf nettokalt mit einer höheren Gesamtmiete rechnen muss (AG Tempelhof-Kreuzberg, aaO.; AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 20. März 1997-509 C 454/96 -, Rn. 4, juris). Bei einer Nettokaltmiete kann nämlich der Vermieter sämtliche angefallenen Betriebskosten abrechnen. Hingegen verbleibt es bei einer Bruttokaltmiete bei der vertraglich vereinbarten oder im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens gerichtlich festgesetzten Gesamtmiete. Eine Benachteiligung des Mieters liegt auch dann vor, wenn man im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens bei einer Bruttokaltmiete zu dem rechnerischen Nettokaltmietwert die konkret anfallenden Betriebskosten hinzurechnen würde. Auch in diesem Falle beinhaltet die in der Anlage zum Mietvertrag getroffene Vereinbarung eine Benachteiligung der Mieter, da der Vermieter im Falle einer Umstellung der Mietzinsstruktur in die Lage versetzt würde, Betriebskostenerhöhungen auch außerhalb von Mieterhöhungsverlangen jederzeit an die Bekl. weiterzugeben, § 560 Abs. 4 BGB. Dementsprechend liegt eine die Bekl. benachteiligende und damit gemäß § 10 MHG unwirksame Vereinbarung vor (AG Hamburg-Blankenese, aaO.).

Ferner spricht gegen die Vereinbarung eines Rechts zur einseitigen Änderung der Mietzinsstruktur, dass die Höhe der anschließenden Nettokaltmiete nach Umstellung der Struktur nicht von vornherein feststeht und es somit der Vermieter in der Hand hätte, gesetzeswidrig Einfluss auf die Kappungsgrenze gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG bzw. § 558 Abs. 3 BGB zu nehmen (vgl. LG München I, Urteil vom 24.9.1997 - 14 S 4962/97 -).

Auf das Vorliegen von AGB kommt es danach nicht an.

Entgegen der Auffassung der Berufung ändert es an der Unwirksamkeit der Klausel nichts, dass die Mieter in Ziff. 4 der Anlage zum Mietvertrag der zukünftigen Umstellung bereits „vorsorglich“ zugestimmt haben. Zum einen war nicht bestimmt, welchem Inhalt sie zustimmten, da der „dann geltende Betriebskostenvorschuss“ nicht bezeichnet und die Zusammensetzung der geschuldeten Betriebskostenarten nicht geklärt wurde (etwa durch Bezugnahme auf § 4 Nr. 3a des Mietvertrages). Zum anderen ändert sich durch die vorsorgliche Zustimmung nicht der Charakter der Regelung in Ziff. 4 der Anlage zum Mietvertrag als Vorbehalt einer einseitigen Befugnis des Vermieters zur Umstellung der Mietzinsstruktur.

Entgegen der Auffassung des Bekl. ergibt sich ferner aus der von ihm zitierten Entscheidung BGH, Beschluss vom 23. Februar 2010 - VIII ZR 199/09 -, GE 2010, 759, juris, nichts Abweichendes. Zunächst hat der BGH die Möglichkeit einer stillschweigenden Änderung der Mietzinsstruktur, d. h. durch zweiseitige Vereinbarung, bestätigt. Eine solche liegt hier jedoch nicht vor.

Soweit der BGH im Weiteren von der Zulässigkeit eines vertraglichen Vorbehalts zur Umstellung der Mietzinsstruktur ausgeht, so bezieht sich dies allein auf die im dortigen Fall preisgebundene Wohnung und die Anwendbarkeit von § 25b NMV, § 10 WoBindG. Entsprechende Vorschriften gibt es jedoch nicht für den - hier vorliegenden - preisfreien Wohnraum.

§ 556a Abs. 2 BGB ist damit nahezu die einzige Ausnahme, der zufolge der Vermieter einseitig die Mietzinsstruktur ändern darf, indem er einen Teil der bisher mit der Bruttomiete abgegoltenen Betriebskosten ausgegliedert und hierfür abzurechnende Vorauszahlungen erhebt, wenn und soweit es sich um eine Umstellung auf neu nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassende Betriebskosten handelt.

Klauseln, die den Vermieter berechtigen, bisher mit der Nettomiete abgegoltene Betriebskostenleistungen künftig als Pauschale oder im Wege der Abrechnung auf den Mieter umzulegen, ändern die Mietstruktur und sind nur dann unbedenklich, wenn sie inhaltlich mit § 556a Abs. 2 BGB übereinstimmen, der dem Vermieter den Übergang auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung ohne eine Mehrbelastung des Mieters ermöglicht (Bub/Treier, MietR-HdB, Kapitel II. Abschluss, Inhalt und Änderung des Mietvertrages Rn. 1195, beck-online).

Die vorliegende Umstellung auf eine Nettokaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen betrifft jedoch nicht nur solche Betriebskosten, die nach Verbrauch erfasst werden, sondern soll weitere Betriebskostenarten erfassen. Dies ist nach dem Vorgesagten nicht zulässig.

Eine einmal vereinbarte Mietstruktur ist danach grundsätzlich bindend (Schach/Riecke, Mietrecht, § 4, Der Prozess im Wohnraummietrecht, Rn. 181, beck-online). Ausnahmen dazu gibt es lediglich

- nach § 556a Abs. 2 BGB, der hier nicht einschlägig ist, §

- 2 HeizkostenV, der mangels Streits um Heizkosten nicht einschlägig ist,

- § 10 WoBindG, der mangels Preisbindung nicht eingreift,

- § 4 Abs. 4 MHG a.F., der nicht einschlägig ist, da damit seinerzeit der Vermieter eine Direktabrechnung des Mieters mit dem Versorger bestimmen konnte.

Die Änderungserklärung ist unwirksam gemäß § 556a Abs. 3 BGB. Auf die Frage der Rückwirkung des § 556a BGB auf Altverträge kommt es entgegen der Auffassung des Bekl. nicht an, da die Klausel bereits bei Inkrafttreten aufgrund § 10 MHG unwirksam war (s. o.).

Die Vorschrift des § 556a BGB ist durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) neu in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden. Sie ist nach Art. 11 Mietrechtsreformgesetz seit dem 1. September 2001 anwendbar. Nach den allgemeinen Grundsätzen bedeutet dies, dass die Vorschrift des § 556a BGB auch auf die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietverhältnisse anzuwenden ist, soweit in der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 EGBGB keine anderweitige Regelung getroffen ist (BT-Drs. 14/4553, S. 75; Staudinger/Weitemeyer, aaO. Rn. 5, § 549 Rn. 10 f.). Da der Gesetzgeber zu § 556a Abs. 2 BGB - anders als in Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB zu § 560 BGB - keine besondere Übergangsvorschrift geschaffen hat, verbleibt es bei den allgemeinen Grundsätzen. Die Vorschrift des § 556a Abs. 2 BGB ist somit seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 uneingeschränkt anwendbar (BGH, Versäumnisurteil vom 21. September 2011 - VIII ZR 97/11 -, GE 2011, 1549, Rn. 17, juris).

Laut BGH (Versäumnisurteil vom 21. September 2011 - VIII ZR 97/11 -, juris) hat der Vermieter das Recht, auch im Hinblick auf laufende Altverträge aus der Zeit vor dem Inkrafttreten der Vorschrift eine einseitige Mietstrukturänderung vorzunehmen, freilich nur gemäß § 556a Abs. 2 BGB hin zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung, um die es hier jedoch nicht geht. Aus der von dem Bekl. in Bezug genommenen BT-Drs. ergibt sich nichts Abweichendes bzw. diese bestätigt lediglich die vorstehende Auffassung des BGH, soweit es in BT-Drs. 14/4553, Seite 51, u. a. heißt: „Sie findet aber wie bisher auch dann Anwendung, wenn die Parteien bislang gar keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart hatten, so z. B. bei einer Brutto- oder Teilinklusivmiete oder bei einer Betriebskostenpauschale.“

Sind die Betriebskosten in der Miete enthalten, kann für verbrauchsabhängige Kosten der Vermieter durch einseitige Erklärung bestimmen, dass hierfür in Zukunft Vorschüsse zu zahlen sind, über die abgerechnet wird. Bei preisgebundenem Wohnraum war nach § 20 NMV eine Abrechnung über Betriebskosten vorgeschrieben, die also nicht Bestandteil der Kostenmiete sein durften. Das Landgericht Berlin hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob die vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter vorsorglich einer Umstellung der Brutto- auf die Nettomiete zustimmt, wirksam ist und kommt zu dem Ergebnis: Nein. Die Begründung steht allerdings auf tönernen Füßen.

Nach dem Mietvertrag aus dem Jahr 1998 über eine preisfreie Wohnung war eine Bruttomiete geschuldet. Zusätzlich wurde vereinbart, dass der Vermieter berechtigt ist, jederzeit für die Zukunft die Miete in eine Nettokaltmiete zuzüglich der dann geltenden Betriebskostenvorschüsse zu ändern, und dass der Mieter dieser Umstellung schon jetzt zustimme. Nachdem der Vermieter unter Bezugnahme auf diese Vereinbarung die Umstellung auf die Nettomiete plus Betriebskostenvorauszahlung vorgenommen hatte, klagten die Mieter auf Feststellung, dass sie weiterhin eine Bruttomiete schuldeten. Das Amtsgericht Schöneberg hielt die Feststellungsklage für begründet; die Berufung wurde zurückgewiesen.

Das Landgericht Berlin meinte, die Vereinbarung über die einseitige Änderung der Mietstruktur durch den Vermieter sei unwirksam, weil sie gegen den damals geltenden § 10 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verstoßen habe. Danach seien abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften des MHG unwirksam, es sei denn, dass der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt habe. Die Umstellung sei für den Mieter nachteilig, denn er müsse dann mit einer höheren Gesamtmiete rechnen, weil dann sämtliche Betriebskosten abgerechnet werden könnten, ohne dass eine Mieterhöhung nötig wäre. Die Entscheidung des BGH zum vertraglichen Vorbehalt zur Umgestaltung der Mietzinsstruktur nach § 25b NMV betreffe allein preisgebundenen Wohnraum, der hier nicht vorliege.

Die 63. Kammer übernimmt – auch in der Begründung – die Urteile des AG Tempelhof-Kreuzberg (MM 2002, 230) und des AG Hamburg-Blankenese (WuM 1998, 418). Die Entscheidung würde auch für eine spätere Vereinbarung nach Aufhebung des MHG zutreffen, denn § 557 Abs. 4 BGB verbietet ebenfalls Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters, die andere Mieterhöhungen als nach dem Gesetz ermöglichen. Ob es sich tatsächlich um eine nachteilige Vereinbarung handelt, ist aber durchaus zweifelhaft. Nach einer Umstellung auf eine Nettomiete würde sich die Kappungsgrenze des § 558 BGB zugunsten des Mieters verändern, weil der Betriebskostenanteil dann nicht mehr bei der Berechnung mitgezählt wird. Zweifelhaft ist auch, ob es sich überhaupt um eine zum Nachteil des Mieters vereinbarte Mieterhöhungsmöglichkeit handelt.

Das MHG wie auch § 557 BGB betreffen nicht Vereinbarungen bei Abschluss des Mietvertrages, sondern nur spätere Mieterhöhungsmöglichkeiten. Regelungen zur anfänglichen Miethöhe finden sich nur in § 138 BGB, § 5 WiStG und § 556d BGB. Eine anfängliche Vereinbarung mit Zustimmung zur Änderung der Mietstruktur wird davon nicht berührt.

Bei preisgebundenen Wohnungen hat der Gesetzgeber mit § 20 NMV sogar angeordnet, dass Betriebskosten nicht Bestandteil der Kostenmiete sein dürfen, und dass darüber abzurechnen ist. Mit dem Grundsatz, dass preisgebundene Mieten bevorzugt behandelt werden sollen, ist es kaum vereinbar, bei preisgebundenem Wohnraum eine Verpflichtung zur Nettomiete anzunehmen, während bei preisfreiem Wohnraum eine Vereinbarung zur Umstellung dahin unwirksam sein soll. Die Grundsätze der Entscheidung des BGH (GE 2010, 759) zur Zulässigkeit einer Zusatzvereinbarung zur Umstellung bei preisgebundenem Wohnraum sollten daher auch hier gelten.