Unwirksame Mietenbegrenzungsverordnung Berlin

1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist unwirksam, weil die Begründung nicht ordnungsgemäß veröffentlicht ist (gegen BGH GE 2020, 787).

2. Eine konkrete Begründung fehlt auch, warum ganz Berlin als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt angesehen wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Auf den Mietvertrag der Parteien vom Juni 2019 wird verwiesen.

Die Kl. meinen, ihnen würde aufgrund der Rüge vom 2.11.2020, ein Anspruch auf Rückzahlung der durch sie als Mieter an den Bekl. als Vermieter gezahlten Mieten im Zeitraum 11/20 bis 2/21 in Höhe von viermal 354,40 € (= 1.417,60 €) für das aus dem Tenor zu 2. ersichtliche Objekt zustehen unter Berufung auf §§ 556 g und d BGB und die Mietbegrenzungsverordnung des Landes Berlin, jeweils i.V.m. § 812 BGB, da als zulässiger Mietpreis 565,60 € netto als zu zahlende monatliche Nettomiete anzusehen seien für die angemieteten 80 m2, gem. Mietvertrag aber 920 € netto verlangt worden sind. Des Weiteren hätten sie insofern in Hinblick auf § 551 BGB auch die Kaution in Höhe von 1.063,40 € überzahlt. […]

Die Kl. beantragen, 1. den Bekl. zu verurteilen, an sie 2.481 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen,

2. festzustellen, dass die zwischen den Kl. und dem Bekl. mit Mietvertrag vom 20.6./23.6.2019 über die Wohnung C. Str. …, Berlin, 1. OG rechts getroffene Vereinbarung über die geschuldete monatliche Nettokaltmiete unwirksam ist, soweit die monatliche Nettokaltmiete einen Betrag von 565,60 € übersteigt,

3. den Bekl. zu verurteilen, die Kl. von den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 1.261,40 € freizustellen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

[…] Den Kl. stehen die geltend gemachten Ansprüche unter keinem Gesichtspunkt zu.

Sie haben keinen Anspruch aus §§ 556g, 812 BGB auf Rückzahlung der anteiligen Mieten und der anteiligen Kaution wegen ungerechtfertigter Bereicherung, weil die Miete gem. Vertrag wirksam vereinbart ist, die Kaution insofern also nicht die gem. § 551 BGB nur zulässigen drei Nettokaltmieten übersteigt und jedenfalls die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015, GVBI. 2015, 101 unwirksam ist, da die Verordnung nicht ordnungsgemäß veröffentlicht, nämlich mit Begründung amtlich bekannt gemacht worden ist, da man die Begründung allein in einem internen Informationsschreiben des Senats an das Abgeordnetenhaus von Berlin vom 28.4.2015 findet. Dieses ist jedoch bei einer Suche auf den Seiten des Abgeordnetenhauses nicht leicht zu finden, zumal man die Begründung dort nicht vermutet. Denn auf den Webseiten der zuständigen Senatsverwaltung findet sich nur ein Verweis auf den Gesetzestext, nicht auf seine Begründung. Insofern ist die Verordnungsbegründung nicht in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle zu finden. Die gegenteilige Ansicht des BGH überzeugt nicht. Etwas wird nicht öffentlich zugänglich, indem man es nicht als intern kennzeichnet. Personen, die mit dem Umgang im Internet - etwa aufgrund ihres Alters - ungeübt sind oder es nicht benutzen, werden die Begründung gar nicht finden.

Zudem fehlt es an einer ausreichenden Begründung im Sinne von § 556d Abs. 2 Sätze 5 bis 7 BGB. Aus der Begründung muss sich nach dem Willen des Gesetzgebers nämlich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt und welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. In Berlin gibt es in den unterschiedlichen Bezirken territorial abgeschlossene Wohnungsmärkte mit unterschiedlicher Infrastruktur und sehr unterschiedlichem Erscheinungsbild sowie sehr unterschiedlicher Erreichbarkeit, die es verbieten, „Berlin mit seiner polyzentrischen Ausrichtung“ als einen „einheitlichen Wohnungsmarkt“ aufzufassen, nur weil es einen Mietspiegel für die ganze Stadt gibt, wie dies in vielen Großstädten üblich ist. Jedermann weiß, dass zwischen Spandau, Zehlendorf und Pankow Welten liegen und es ist auch allgemein bekannt, dass es in den Außenbezirken, wie z. B. Hohenschönhausen und Spandau sehr wohl noch bezahlbaren Wohnraum gibt, wohingegen es im Stadtzentrum ganz anders aussieht, wo aufgrund der viel besseren Infrastruktur (bessere Geschäfte, Oper, Theater, Restaurants etc.) und der zentralen Lage jedermann leben möchte, wohingegen z. B. Spandau schon aufgrund der erheblichen Entfernung zur Innenstadt eine unattraktive Wohnlage ist, was sich auch in den Preisen niederschlägt. In unzulässiger Weise wird Berlin in der Begründung als ein Gebiet zusammengefasst, obschon es Gebiete mit herrschaftlichen Villen und Gärten wie in Zehlendorf und Lichterfelde-West gibt, die auch schon immer ein ganz anderes Mietniveau aufgewiesen haben und die in keiner Weise mit der verdichteten Mehrfamilienhausbebauung z. B. im Wedding vergleichbar sind. Die unterschiedlichen Bezirke weisen ein unterschiedliches Mietniveau auf, was in der Begründung der Verordnung nicht hätte übergangen werden dürfen. Aufgrund welcher Tatsachen die unterschiedlichen Bezirke „im Einzelfall“ - so der Gesetzgeber wörtlich - einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen, erklärt der Berliner Verordnungsgeber in keiner Weise, da nur pauschal die ganze Stadt Berlin als ein Bezirk bewertet wird, ohne die erheblichen Unterschiede zu würdigen. Es gibt sehr wohl eine Mehrzahl territorial abgeschlossener Wohnungsmärkte, die es verbieten, das ein ganzes Land als ein Gebiet deklariert wird, was nach dem Wortlaut des § 556d BGB auch unzulässig sein dürfte, da diese Vorschrift ausdrücklich auf „ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall“ abstellt, d. h. eine Differenzierung vorschreibt. Unerklärt bleibt in der Verordnung, wieso alle zwölf Bezirke Berlins als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt anzusehen sein sollen, zumal der Verordnungsgeber insofern gar nicht die Situation in den einzelnen Bezirken differenziert geprüft hat.

Insofern fehlt dann auch eine hinreichend konkrete Begründung bzgl. der einzelnen Bezirke Berlins, welche konkreten Maßnahmen die Landesregierung im bestimmten Zeitraum, d. h. in Zukunft im jeweiligen Bezirk mit angespanntem Wohnungsmarkt ergreifen will. Hierzu genügt es nicht, auf vergangene Maßnahmen zu verweisen und für die Zukunft Prüfungen von Maßnahmen in Aussicht zu stellen. Konkrete Maßnahmen lassen sich der Begründung gar nicht entnehmen, zumal ein Ortsbezug und überhaupt etwas Fassbares ganz fehlt, wird doch in keiner Weise ausgeführt, wann in welcher Weise wer bei Neubauten gefördert werden soll, wie Rahmenbedingungen verbessert werden sollen für den Wohnungsneubau, was mit den Bündnissen genau erreicht werden soll, wie die Liegenschaftspolitik neu ausgerichtet werden soll, was es im Einzelnen bringen soll, dass Wohnungsbauleitstellen (offen bleibt, wo und wie viele!) eingerichtet werden und Neubaubeauftragte (wie viele an welchem Ort mit welchem konkreten Aufgabenkreis bleibt offen!) benannt werden, wie die Zweckentfremdung wann in welcher Weise durch welches Personal verfolgt werden soll, wann die Kündigungssperrfrist wie verlängert werden soll bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, und wann die Kappungsgrenze abgesenkt werden soll bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, was bis heute auch nicht geschehen ist, da die gesamten „Maßnahmen“ nur aus unkonkreten und unbestimmten Ankündigungen bestehen. Die schwammigen Absichtserklärungen stellen jedenfalls keine ausreichende Begründung dazu dar, welche auch in zeitlicher Hinsicht zu bestimmenden „Maßnahmen die Landesregierung“ selbst im Zeitraum der per Verordnung bestimmten Mietpreisbremse nun konkret in den einzelnen Bezirken Berlins ergreifen will, um Abhilfe zu schaffen.

Aus diesem Grund scheitert auch der Feststellungsanspruch und der Freistellungsanspruch. Ohne wirksame Verordnung zur Mietpreisbremse bleibt es bei der im Mietvertrag vereinbarten Miete, so dass für die Einschaltung eines Rechtsanwalts kein Anlass bestanden hat.

Das Landgericht Berlin hat die Entscheidung mit Urteil vom 15. Oktober 2021 - 65 S 128/21 - aufgehoben und den Beklagten überwiegend zur Rückzahlung überhöhter Miete und anteiliger Kaution mit der Begründung verurteilt, dass das Bundesverfassungsgericht die Berliner MietpreisbegrenzungsVO durch Beschlüsse vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18, 4/18 und 1595/19 für verfassungskonform gehalten hätte und die Mietpreisbremse somit gelte.

Nach § 556d BGB muss die Begründung für eine – für die Geltung der „Mietpreisbremse“ notwendige – Mietenbegrenzungsverordnung veröffentlicht werden, was nach Auffassung des BGH in Berlin geschehen ist. Das AG Pankow/Weißensee ist anderer Auffassung und meint darüber hinaus, die Begründung sei materiell fehlerhaft.

Die Mieter hatten nach Vertragsschluss im Juni 2019 im November 2020 eine überhöhte Miete gerügt und verlangten Rückzahlung sowie Feststellung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete. Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Das AG Pankow/Weißensee meinte, entgegen der Auffassung des BGH sei die Mietenbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß veröffentlicht. Die Begründung sei allein in einem internen Informationsschreiben des Senats an das Abgeordnetenhaus enthalten und damit nicht in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle zu finden. Darüber hinaus sei die Begründung auch materiell unzureichend, weil nicht konkret begründet werde, dass ganz Berlin ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt sei. Es gebe in den unterschiedlichen Bezirken territorial abgeschlossene Wohnungsmärkte mit auch unterschiedlichen Mieten, während der Berliner Verordnungsgeber nur pauschal die ganze Stadt Berlin als einen Bezirk bewerte, ohne die erheblichen Unterschiede zu würdigen. Das verstoße gegen § 556d BGB.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig und widerspricht ausdrücklich der Rechtsprechung des BGH (GE 2020, 787); das ist zwar nicht üblich, aber zulässig und auch nicht aussichtslos. Es hat schon Fälle gegeben, in denen gut begründete Amtsgerichtsurteile zu einer Änderung der obergerichtlichen Rechtsprechung geführt haben. Schließlich kommt es auch durchaus vor, dass der BGH eine Rechtsmeinung, die er in der Vergangenheit stets vertreten hat, aufgibt.