Unwirksame Mietenbegrenzungsverordnung, Jahresbetrag der streitigen Miete für Streitwert maßgeblich

1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 ist wegen fehlender Veröffentlichung der Begründung nichtig (Anschluss an AG Neukölln GE 2022, 1312).

2. Der Rechtsprechung des Kammergerichts (GE 2022, 1258) ist zu folgen, wonach der Streitwert für eine Klage wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse nach dem Jahresbetrag der streitigen Mietdifferenz zu bemessen ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Zwischen Herrn … als Mieter und dem Bekl. als Vermieter bestand in der Zeit vom 13.5.2019 bis 31.12.2021 ein Mietverhältnis über ein zur alleinigen Nutzung zur Verfügung gestelltes Zimmer in einer Wohnung in der H.straße, 10553 Berlin, nebst gemeinschaftlicher Nutzungsmöglichkeit von Küche, Bad und Flur der Wohnung. Vereinbart wurde die Zahlung einer monatlichen Bruttomiete inklusive Strom i.H.v. 470 €.

Die Kl. übermittelte dem Bekl. ein Schreiben vom 19.3.2020, mit dem ein Verstoß gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse geltend gemacht wurde und der Bekl. zur Auskunftserteilung aufgefordert wurde.

Mit der Klage verlangt die Kl. aufgrund abgetretenen Rechts die Erteilung von Auskünften, wegen deren Einzelheiten auf die gestellten Klageanträge Bezug genommen wird, die Rückzahlung eines Teils der Miete für den Monat April 2020 i.H.v. 214,39 € und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 958,19 €. […]

Der Bekl. ist unter Bezugnahme auf die Entscheidung des AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20, der Ansicht, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung mangels unzureichender Veröffentlichung der Begründung dieser Verordnung bei Inkrafttreten nicht wirksam sei, weshalb der Kl. die geltend gemachten Ansprüche nicht zustünden. […]

Die Klage ist unbegründet.

In Anbetracht der Entscheidung des AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20, BeckRS 2022, 33293, und der dort nach Einholung eines Sachverständigengutachtens gewonnenen Erkenntnisse vermag sich auch die Abteilung 5 des Amtsgerichts Mitte der bislang u. a. auch vom BGH und von den Berufungskammern des LG Berlin vertretenen Ansicht zur Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 (vgl. hierzu z. B.: BGH, Urteil vom 19.1.2022, VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 m.w.N.; im Ergebnis z. B. auch LG Berlin, Urteile vom 4.3.2021, 67 S 309/20, BeckRS 2021, 3718 und vom 15.12.2022 - 67 S 180/22, GE 2023, 89 = BeckRS 2022, 267) nicht länger anzuschließen.

Das AG Neukölln aaO. führt in der genannten Entscheidung Folgendes aus: (folgt Zitat GE 2022, 1312)

Diese Rechtsansicht ist unter Berücksichtigung der zutreffenden Ansicht des BGH, dass bei einer fehlenden Begründung der Verordnung bei Inkrafttreten der Verordnung - Entsprechendes muss nach Auffassung des Amtsgerichts bei einer nicht erfolgten oder unzureichenden Veröffentlichung der Begründung der Verordnung gelten - die Verordnung nichtig ist und auch nicht durch Nachholung einer Begründung bzw. Nachholung einer ausreichenden Veröffentlichung der Begründung zu der Verordnung weder rückwirkend noch mit Wirkung für die Zukunft geheilt werden kann (vgl. hierzu die Entscheidung des BGH vom 17.7.2019 - VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844 ff., dort Rn. 41, 42).

Soweit die Zivilkammer 67 des LG Berlin mit dem Urteil vom 15.12.2022 - 67 S 180/22, GE 2023, 89 = BeckRS 2022, 36798, erneut von der Rechtsansicht des BGH abweicht und die Ansicht vertritt, dass nur evidente Formmängel der Verordnung zur deren Unwirksamkeit führen könnten, wozu nach Ansicht des LG aaO. offensichtlich nicht die vom AG Neukölln aaO. aufgezeigten Umstände im Zusammenhang mit der Veröffentlichung der Begründung der Verordnung gehören (vgl. hierzu die hierzu abweichende Ansicht des BGH, Urteil vom 19.1.2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376, dort Rn. 21), wird dieser Ansicht des LG Berlin seitens des Amtsgerichts nicht gefolgt.

Die zwischenzeitlich ebenfalls zur Kenntnis gelangte abweichende Ansicht der Zivilkammer 64 des LG Berlin, Beschluss vom 12.1.2023 - 64 S 230/22, veröffentlicht bei juris, zur ausreichenden Veröffentlichung der Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens wird nicht als überzeugend erachtet.

Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass das AG Neukölln aaO. die Feststellungen des Gutachters falsch verstanden oder fehlerhaft interpretiert haben könnte; konkrete Anhaltspunkte hierfür wurden von der klagenden Partei auch nicht vorgetragen.

Da die genannte Verordnung vom 28.4.2015 nicht wirksam ist, stehen der klagenden Partei die auf den §§ 556d ff. BGB beruhenden und in diesem Rechtsstreit geltend gemachten Ansprüche aufgrund abgetretenen Rechts auf Auskunftserteilung, Rückzahlung von Miete und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nicht zu.

Der Streitwertfestsetzung liegt die Rechtsansicht des Kammergerichts, Beschluss vom 29.9.2022 - 12 W 26/22 = GE 2022, 1258, zugrunde, die die Abteilung 5 des Amtsgerichts Mitte auch in Anbetracht zwischenzeitlich zur Kenntnis genommener abweichender Entscheidungen weiterhin als zutreffend erachtet. […]

Das Kammergericht aaO. führt zutreffend aus: (folgt Zitat GE 22, 1258)

Diesen Ausführungen ist nach Ansicht der zuständigen Abteilung des Amtsgerichts Mitte nichts hinzuzufügen, wobei nicht verkannt wird, dass hierzu auch abweichende Ansichten vertreten werden.

Auch der Umstand, dass vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung bereits Rechtsprechung existierte, in deren Rahmen angesichts der geltend gemachten Herabsetzung oder Feststellung der Teilunwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung entsprechend § 9 ZPO von einem 42-fachen monatlichen Überschreitungsbetrag ausgegangen wurde, steht der Annahme nicht entgegen, dass der Gesetzgeber im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zu einer Ergänzung des § 41 Abs. 5 GKG über die Konsequenzen für Verfahren gemäß § 556d BGB offenbar keine Überlegungen angestellt hatte, nachdem hierzu - soweit ersichtlich - eine öffentliche Diskussion über die Notwendigkeit einer gesetzlichen Regelung auch noch nicht aufgekommen war.

Soweit darauf hingewiesen wird, dass die Sachverhalte der Feststellung einer Minderungsberechtigung für die Zukunft und die Feststellung der Unzulässigkeit der Vereinbarung über die Miethöhe zu Mietvertragsbeginn nicht vergleichbar seien, wird dieser Einschätzung nicht gefolgt. Auch im Falle einer Feststellung der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe wegen Überschreitung der im konkreten Fall maßgebenden ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % ist die Situation regelmäßig vorübergehender Natur. Denn bei stets steigender ortsüblicher Vergleichsmiete verbleibt der vermietenden Partei im Rahmen der §§ 558 ff. BGB auch in Anbetracht der Herabsetzung der Ausgangsmiete die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, was ihr regelmäßig verwehrt geblieben wäre, falls bereits die ursprünglich überhöhte Miete zu Mietvertragsbeginn die maßgebende ortsübliche Vergleichsmiete erheblich überstiegen hätte und eine Mietpreisüberhöhung gemäß §§ 556d ff. BGB nicht geltend gemacht worden wäre.

Auch im Fall einer Feststellung einer Minderungsberechtigung kann nicht angenommen werden, dass eine zur Mängelbeseitigung und entsprechender Feststellung verpflichtete Partei regelmäßig kurzfristig entsprechende Mängel jedenfalls spätestens innerhalb eines Jahres oder innerhalb noch kürzerer Frist beseitigen würde.

Entsprechend der vorgenannten Kriterien ist bei der Streitwertbemessung vorliegend von einem 17-fachen geltend gemachten Überschreitungsbetrag als Grundlage für die Bemessung des Auskunftsanspruches auszugehen, also von 3.644,63 € (17 x 214,39) und davon 10 %, also 364,46 € in Ansatz zu bringen. Zu addieren ist der mit der Klage geltend gemachte Zahlungsbetrag i.H.v. 214,39 € und ein Teil der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, soweit diese nicht als Nebenforderung i.S.d. § 43 Abs. 1 GKG geltend gemacht werden, sich also nicht auf die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche beziehen. Es handelt sich um einen weiteren Betrag von 623,44 €, so dass sich ein Gesamtstreitwert von 1.202,29 € ergibt.

Das Amtsgericht Neukölln (GE 2022, 1312) hatte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens entschieden, dass die Begründung für die Mietenbegrenzungsverordnung 2015 bei Erlass nicht allgemein zugänglich gewesen sei mit der Folge der Nichtigkeit. Das Amtsgericht Mitte folgt dem und vermag sich der entgegenstehenden Rechtsprechung des BGH und des LG Berlin „nicht länger anzuschließen“.

Ein Inkassodienstleister hatte sich Ansprüche des Mieters wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse abtreten lassen; das Mietverhältnis bestand in der Zeit vom 13. Mai 2019 bis zum 31. Dezember 2021. Der Inkassodienstleister klagte u. a. auf Auskunft und Rückzahlung eines Teils der Miete. Der Vermieter berief sich auf die Entscheidung des AG Neukölln, wonach die Verordnung unwirksam sei, weil die Begründung der Verordnung nicht allgemein zugänglich gewesen sei.

Das Amtsgericht Mitte folgte der Rechtsauffassung des AG Neukölln. Die entgegenstehenden Entscheidungen seien nicht überzeugend; unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH, wonach eine fehlende Begründung der Verordnung zur Nichtigkeit führt, habe das AG Neukölln nach Einholung eines Sachverständigengutachtens dies auch für die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung festgestellt (a.A. LG Berlin [ZK 67] GE 2023, 89; LG Berlin [ZK 64] GE 2023, 399; LG Berlin [ZK 66] GE 2020, 544; LG Berlin [ZK 65] GE 2019, 1576).

Bei der Streitwertbemessung sei der Rechtsprechung des Kammergerichts zu folgen, wonach nicht vom 36-fachen Betrag der streitigen Mietdifferenz auszugehen sei, sondern vom Jahresbetrag, woraus sich auch der Streitwert für die Auskunftsklage ergebe.

Zu den unterschiedlichen Auffassungen zum Streitwert siehe GE 2023, 221. Das AG Mitte zitiert zustimmend die Rechtsprechung des KG, wonach vom 12-fachen streitigen Differenzbetrag auszugehen ist, legt selber aber (ohne Begründung) für die Bemessung des Auskunftsanspruchs den 17-fachen monatlichen Differenzbetrag zugrunde.