Unwirksame Klausel im Geschäftsraummietvertrag

1. In einem Geschäftsraummietvertrag ist eine vorformulierte Klausel unwirksam, die dem Mieter die Reparatur- und Instandhaltungskosten der von ihm genutzten Mietsache auferlegen, auch wenn die Reparaturen an konstruktiven Teilen zu Lasten des Vermieters gehen.

2. Entsprechendes gilt für die einschränkungslose Verpflichtung, Glasbruchschäden zu beseitigen.

3. Eine Individualvereinbarung (hier: zu Schönheitsreparaturen) setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt; es kann auch ausreichen, dass der Verwender sich mit einer anderen für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Vorvoreigentümerin der Kl. schloss unter dem 14./27.3.2007 mit dem beklagten Land einen Mietvertrag über Flächen zum Zwecke der Nutzung als Büro und Verwaltungsräume nebst 20 Stellplätzen in der Tiefgarage und zwei Stellplätzen im Außenbereich. Das Mietverhältnis wurde für die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Es begann mit der Übergabe am 16.7.2007 gemäß Übergabeprotokoll vom 24.7.2007. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Klauseln:

„11.1 Reparaturen und Instandhaltungskosten an den konstruktiven Teilen (,Dach und Fach’) der Mietsache gehen zu Lasten des Vermieters.

11.2 Der Mieter wird innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen.

… 11.3 Glasbruchschäden hat der Mieter auf eigene Kosten unverzüglich zu beseitigen.

… 14.1 Der Mieter hat dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache geräumt, gereinigt und in ordentlichem Zustand zurückzugeben. Diejenigen Teile der Mietsache, die bei Beginn des Mietverhältnisses neu gestrichen waren (z. B. Wände, Decken, Türen etc.), sind in fachgerecht neu gestrichenem Zustand zurückzugeben.

Führt der Mieter in regelmäßigen Zeitabständen Schönheitsreparaturen/Renovierungen durch, entfällt die Renovierungsverpflichtung zum Ende der Mietzeit gem. der Ziffer 14.1. Der Mieter wird dem Vermieter auf Verlangen eine geordnete Dokumentation über durchgeführte Schönheitsreparaturen/Renovierungen vorlegen. Werden keine Schönheitsreparaturen/Renovierungen durchgeführt oder mit geeigneten Unterlagen nachgewiesen, gilt § 14 Ziff. 1.“

Am 17.7.2019 gab das beklagte Land das Mietobjekt zurück.

Auf Basis eines Beweissicherungsgutachtens verlangt die Kl. von der Bekl. die Kosten für die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes in Höhe von insgesamt 240.239,49 € netto nebst Erstattung der Gutachterkosten. […]

Das beklagte Land stellt die Aktivlegitimation der Kl. in Abrede und hält die Vertragsklauseln in § 11 und § 14 des Mietvertrages, auf welche die Kl. ihre Forderungen stützt, für unwirksam.

Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme durch Zwischenurteil über den Grund und Teilurteil die Klage hinsichtlich des Antrags über eine Verurteilung zur Zahlung von 240.239,49 € nebst Zinsen dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und das beklagte Land verurteilt, an die Kl. die Kosten des Beweissicherungsgutachtens zu zahlen.

Das Grund- und Teilurteil des Landgerichts Frankfurt a.M. vom 9.3.2020 war auf Antrag des beklagten Landes insgesamt aufzuheben, und die Sache war zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Frankfurt a.M. zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO).

[…]

Das Grund- und Teilurteil war aber aus dem Grunde aufzuheben, weil das Landgericht über die nach Grund und Höhe streitigen Ansprüche der Kl. durch das angefochtene Grundurteil vorab über den Grund des Anspruchs entschieden hat, diese Entscheidung teilweise unrichtig ist, und der Streit über den Betrag der Ansprüche ist nicht zur Entscheidung reif.

Der Kl. steht gegen das beklagte Land aus abgetretenem Recht der vormaligen Eigentümerin des Anwesens, der W. GmbH, - insoweit im Einklang mit dem Grundurteil des Landgerichts - ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des Unterlassens geschuldeter Schönheitsreparaturen zu (§ 280 Abs. 1, § 398 BGB i.V.m. § 14.1 des Mietvertrages). Ihr steht aber kein Anspruch auf Schadensersatz wegen des Unterlassens von Instandhaltungsarbeiten zu (§ 280 Abs. 1, § 398 BGB i.V.m. § 11.2 des Mietvertrages), da diese Vertragsklausel unwirksam ist und ein entsprechender Anspruch nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand auch nicht aus sonstigen Rechtsgründen besteht. […]

Das beklagte Land ist nicht aufgrund der Regelung in § 11.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kl. verpflichtet, Schadensersatz wegen des Unterlassens von Instandhaltungspflichten aus dem Mietvertrag zu leisten, da es zu einer entsprechenden Instandhaltung nicht verpflichtet war. Die Regelung in § 11.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kl. ist unwirksam. Hiernach hat der Mieter innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen (also nicht die konstruktiven Teile [„Dach und Fach“] betreffen) und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchzuführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand zu halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen. Ferner sind die zu den Mietflächen gehörenden Teeküchen und die Notstromversorgung (Dieselmotor im Keller) ebenfalls vom Mieter zu warten und ggf. instand setzen zu lassen.

Bei dieser Klausel handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 BGB). Sie ist für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert; die damalige Vermieterin hat sie dem beklagten Land bei Abschluss des Vertrages gestellt. Eine Individualvereinbarung wie bei der Regelung in § 14.1 des Mietvertrages hat das beklagte Land insoweit nicht behauptet.

Die Klausel ist hinsichtlich der Übertragung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 BGB) auf den Mieter unwirksam, da sie den Vertragspartner der Vermieterin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 BGB). Denn dem Mieter wird durch diese Vertragsklausel nicht nur Instandhaltungsaufwand auferlegt, der ausschließlich durch seinen Mietgebrauch veranlasst ist, und es fehlt an einer Begrenzung der Kostentragungspflicht der Höhe nach. Zwar nimmt die Klausel ausdrücklich darauf Bezug, dass die Instandhaltungspflicht nur den Bereich innerhalb der Mietsache sowie Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Mit dieser Begrenzung ist aber noch nicht hinreichend ein Instandhaltungsaufwand ausgenommen, der auf der Nutzung durch die Vormieter der gebrauchten Immobilie beruht, also etwa auf einem Instandhaltungsstau (vgl. hierzu BGH, NJW 2003, 41 ff.; NJW-RR 2006, 84 ff.; Guhling/Günter/Boerner, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, § 535, Rn. 118 ff., m.w.N.). Das Mietobjekt war bei Beginn des Mietverhältnisses nicht neu. Davon, dass sämtliche Einrichtungen neuwertig gewesen wären, so dass jegliche Verschlechterung allein dem beklagten Land als Mieter zuzurechnen wäre, kann nicht ausgegangen werden.

Eine Ersatzpflicht des beklagten Landes kann nur insoweit in Betracht kommen, wie eine andere Rechtsgrundlage für die Erstattungsfähigkeit der Kosten besteht, insbesondere im Falle einer Beschädigung, welche über die vertragsgemäße Nutzung (§ 538 BGB) hinausgeht und welche das beklagte Land auch im Übrigen zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 BGB). Aufgrund des bisherigen Vorbringens der Parteien kann dies nicht abschließend beurteilt werden. […]

Unwirksam ist auch die Regelung in § 11.3 des Mietvertrages, die eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt und nach welcher der Mieter Glasbruchschäden auf eigene Kosten zu beseitigen hat. Auch insoweit fehlt eine Begrenzung auf eine Verursachung der Schäden durch den Mieter und auf sein Vertretenmüssen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Insoweit macht die Kl. allerdings - anders als vom Landgericht auf Seite 10 des Urteils angenommen - in der Klageschrift, Seiten 113 f., Kosten für die Erneuerung der Fensterverglasung in Raum 04 im Erdgeschoss sowie im Raum 12 im 2. Obergeschoss in Höhe von insgesamt 3.000 € brutto, mithin 2.521,01 € netto geltend. Ob diese behaupteten Schäden von dem beklagten Land gegebenenfalls aus einer anderen Rechtsgrundlage zu erstatten sind, hat das Landgericht aus seiner Sicht konsequent nicht erwogen.

Hingegen ist das beklagte Land zum Schadensersatz verpflichtet, soweit es zum Vertragsende die geschuldeten Schönheitsreparaturen unterlassen hat. Die entsprechende Vereinbarung der Vertragsparteien in § 14.1 des Mietvertrages ist wirksam. Sie ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des beklagten Landes unwirksam, da sie nicht der Wirksamkeitskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt (§ 307 Abs. 1 BGB). Es handelt sich nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 BGB), sie wurde vielmehr zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt. Der Senat schließt sich insoweit den insgesamt zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an. Die Tatsachenfeststellungen durch das Landgericht, welche der rechtlichen Würdigung zugrunde liegen, sind für das Berufungsgericht bindend; konkrete Anhaltspunkte, welche Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen würden, bestehen nicht, erneute Feststellungen hierzu sind daher nicht geboten (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht hat die Aussage des Zeugen sowie die weiteren Umstände zutreffend gewürdigt. Das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen ergibt sich nicht daraus, dass die damalige Vermieterin nicht bereit gewesen wäre, von der Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung abzusehen und diese damit zur Disposition zu stellen. Denn mit der letztlich vereinbarten Klausel in § 14.1 des Mietvertrages hat die Vermieterin gerade von der unbedingten Pflicht des Mieters zur Endrenovierung in den Fällen abgesehen, in welchen der Mieter „in regelmäßigen Zeitabständen Schönheitsreparaturen/Renovierungen durchführt und er dies mit geeigneten Unterlagen nachweist“. Eine Individualvereinbarung setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt und dass sich insoweit einseitig die Position des Vertragspartners durchsetzt. Vielmehr kann es auch ausreichen, dass der Verwender einer Vertragsklausel von dieser abrückt und sich mit einer anderen, für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt. Dies hat die vormalige Vermieterin mit der genannten Vertragsklausel hinreichend getan. Das Landgericht hat bei seiner rechtlichen Würdigung auch das wirtschaftliche Interesse der vormaligen Vermieterin und die Verhandlungsposition des beklagten Landes zutreffend berücksichtigt.

Eine Abgrenzung bei den einzelnen Schadenspositionen als Schönheitsreparatur oder Instandhaltungsmaßnahme oder Beseitigung einer vertragswidrigen Beschädigung ist auf der Grundlage des bisherigen Vortrags der Parteien nicht hinreichend möglich. [wird ausgeführt]

Die Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung an das Landgericht umfasst auch die Verurteilung des beklagten Landes im Wege des Teilurteils zum Tragen der erstinstanzlich in voller Höhe zuerkannten Gutachterkosten von 8.700,22 €, da dieser Teil der Forderung nicht entscheidungsreif ist. Die Gutachterkosten werden unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Verpflichtung, die Kosten für die Mängelbeseitigung zu tragen oder nicht zu tragen, zu quoteln sein. Denn nur hinsichtlich der Mängel, für welche das beklagte Land dem Grunde nach Schadensersatz zu leisten hat, war die Beauftragung des Sachverständigen durch die Schadensverursachung berechtigt, so dass die Kosten der Begutachtung auf einem pflichtwidrigen Handeln des beklagten Landes beruhen. […]

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO). Vielmehr beruht die Entscheidung hinsichtlich der Wirksamkeit von § 14.1 des Mietvertrages im Wesentlichen auf einer Tatsachenfeststellung.

In einem Geschäftsraummietvertrag ist eine vorformulierte Klausel unwirksam, die dem Mieter die Reparatur- und Instandhaltungskosten der von ihm genutzten Mietsache auferlegen, auch wenn die Reparaturen an konstruktiven Teilen zu Lasten des Vermieters gehen.

Laut Mietvertrag gingen Reparaturen an konstruktiven Teilen („Dach und Fach“) zu Lasten des Vermieters, während der Mieter innerhalb der Mietsache diese zu übernehmen habe. Ebenso habe er Glasbruchschäden unverzüglich zu beseitigen. Ferner war Endrenovierung vereinbart, sofern nicht turnusgemäße Schönheitsreparaturen ausgeführt wurden. Nach Mietende verlangte der Vermieter unter Berufung auf ein Gutachten Schadensersatz von über 240.000 € plus Gutachterkosten. Das LG erließ ein Zwischenurteil, wonach die Schadensersatzklage im Wesentlichen dem Grunde nach gerechtfertigt sei und die Gutachterkosten zu zahlen seien. Die Berufung des Mieters führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Das OLG Frankfurt meinte, die Mietvertragsklausel zur Instandhaltung sei unwirksam, weil damit nicht ausgeschlossen werde, dass der Mieter auch eine Instandhaltung zu übernehmen habe, die auf der Nutzung durch den Vormieter beruhe, also etwa auf einem Instandhaltungsstau, denn schließlich sei das Mietobjekt bei Beginn des Mietverhältnisses nicht neu gewesen. Der Mieter habe daher nur schuldhaft verursachte Schäden zu beseitigen. Unwirksam sei auch die Klausel, wonach Glasbruchschäden zu beseitigen seien, unabhängig vom Verschulden. Die Vereinbarung über Schönheitsreparaturen sei jedoch wirksam, da es sich hier um eine Individualvereinbarung handele, wie die Beweisaufnahme ergeben habe. In der letztlich vereinbarten Klausel zum Mietvertrag sei die Verpflichtung zur Endrenovierung modifiziert worden, was für eine Individualvereinbarung ausreiche. Diese setze nicht voraus, dass der Verwender eine Klausel vollständig aufgebe und sich einseitig die Position des Vertragspartners durchsetze.

Das Urteil ist im wesentlichen Punkt, nämlich der Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter für die von ihm genutzten Teile der Mietsache, zumindest zweifelhaft. Dass ein Instandhaltungsaufwand für die Nutzung vom Vormieter ausdrücklich ausgenommen werden müsse (Instandhaltungsstau), wird durch die Zitate nicht belegt. Abgesehen davon, dass es sich bei der Fundstelle „NJW 2003, 41 ff.“ um ein Fehlzitat handelt (richtig: NJW 2013, 41), betreffen beide Entscheidungen des Bundesgerichtshofs Instandhaltungsarbeiten an Gemeinschaftsflächen und nicht an ausschließlich vom Mieter genutzten Teilen der Mietsache. Darauf bezieht sich auch die Kommentarstelle von Guhling, Gewerberaummiete in der Rn. 118, denn es heißt dort, der Instandhaltungsaufwand dürfe nicht auf einem Instandhaltungsstau beruhen oder der Risikosphäre des Mieters unterfallen (Unterstreichung des Verfassers). In der Rn. 119 wird das näher dargelegt: „Hiervon kann räumlich allein im Bereich der Räume und Flächen ausgegangen werden, die zur ausschließlichen Benutzung durch den Mieter oder durch seinem Verantwortungsbereich zuzurechnende Personen vermietet sind, sofern bei Vertragsbeginn ein mängelfreier Zustand besteht. Dabei stellt es keinen Anfangsmangel dar, dass ein Mietobjekt von Vormietern benutzt wurde und einem allmählichen Verschleiß unterliegt. Bei Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftseinrichtungen ist eine solche Beschränkung nicht möglich. Eine Übertragung von Instandhaltungspflichten erfordert für diesen Bereich eine ausreichende Begrenzung der Höhe nach, damit das den Mieter treffende Risiko für ihn kalkulierbar ist.“

Auch die vom OLG zitierte Kommentarstelle trägt also die Auffassung des Gerichts nicht; das OLG hätte die Revision zulassen müssen.