Unwirksame Grundreinigungsklausel

Bei der durch Formularmietvertrag übertragenen Verpflichtung des Mieters zur Grundreinigung der Wohnung vor Rückgabe handelt es sich um eine unwirksame Endrenovierungs- und Instandhaltungsklausel.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. u. a. auf Rückzahlung einer Kaution in Anspruch. Die Bekl. wenden ein, dass die Ansprüche der Kl. durch vorprozessuale Aufrechnungserklärungen erloschen seien. Ihnen habe ein Schadensersatzanspruch gegen die Kl. zugestanden, weil sie eine von der Kl. in der Wohnung zurückgelassene Küche sowie Badmöbel hätten entsorgen lassen müssen. Zudem habe die Kl. entgegen § 28 Nr. 1 und 2 des Mietvertrages die Grundreinigung der Wohnung nicht vorgenommen. Die Kl. wendet ein, sie sei nicht verpflichtet gewesen, die Küchen- und Badmöbel zu beseitigen, weil diese beim Einzug schon vorhanden gewesen seien und den Bekl. gehörten. Eine Grundreinigung sei nicht erforderlich gewesen, weil die Wohnung nicht verdreckt gewesen sei. Das AG hielt die Klage insoweit für begründet.

Die Bekl. haben keinen Schadensersatzanspruch i.H.v. 350 € wegen Entsorgung von zurückgelassenen Küchen- und Badmöbeln. Ein solcher Anspruch würde sich hierbei aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB ergeben. Danach steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Mieter eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt hat und dem Vermieter hierdurch ein kausaler Schaden entstanden ist. Dabei hat der Mieter gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Pflicht, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben. Diese Rückgabeverpflichtung beinhaltet dabei aber auch die Räumung der Mietsache von den Gegenständen, welche dem Mieter gehören. Nicht verpflichtet ist der Mieter, die Wohnung von Gegenständen zu räumen, welche dem Vermieter gehören und dem Mieter lediglich für die Mietdauer zum Gebrauch mit überlassen worden sind.

Dabei muss der Vermieter nach der allgemeinen Beweislastregel den Beweis führen, dass zurückgelassene Gegenstände durch den Mieter im Eigentum des Mieters standen und er zur Räumung dieser Gegenstände verpflichtet war. Im vorliegenden Fall haben die Bekl. allerdings nicht bewiesen, dass die Küchen- und Badmöbel, welche von der Kl. zurückgelassen wurden, tatsächlich bei Einzug der Kl. in ihr Eigentum übergegangen sind. Die Kl. hat hierzu vorgetragen, dass diese Möbel bereits bei Einzug vorhanden waren. Ihr seien diese Möbel nie zur Schenkung oder zum Kauf angeboten worden. Primär habe sie von den Bekl. das Recht eingeräumt bekommen, diese Möbel während der Mietdauer zu nutzen. Dabei kann nicht gemäß § 1006 Abs. 1 Satz 1 BGB vermutet werden, dass die Kl. Eigentümerin der streitgegenständlichen Küchen- und Badmöbel gewesen ist, weil § 1006 BGB lediglich zugunsten eines Besitzers die Eigentumsvermutung begründet. Im Rahmen einer Schadensersatzforderung kann diese Vorschrift nicht zu Lasten eines Besitzers angewendet werden. Den Bekl. ist es dabei nicht gelungen, zu beweisen, dass die Kl. zur Räumung der Küchen- und Badmöbel verpflichtet gewesen sei.

Die Bekl. haben auch keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Grundreinigung gemäß § 28 des Mietvertrages i.H.v. 320 €.

Bei dem vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Klausel des § 28 des Mietvertrages ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Denn die Regelung ist mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren. Bei der hierbei übertragenen Verpflichtung zur Grundreinigung der Wohnung handelt es sich genaugenommen um eine Endrenovierungsleistung und stellt insoweit eine Instandhaltungsdienstleistung dar. Gemäß § 535 BGB ist allerdings der Vermieter grundsätzlich zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Diese Pflicht kann der Vermieter grundsätzlich durch vertragliche Vereinbarungen auch unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter überwälzen. Unangemessen ist eine solche Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings dann, wenn die Instandhaltungsverpflichtung, welche auf den Mieter übergeht, sich als starre Endrenovierungsklausel darstellt. Die Regelung muss dahingehend, um einer Inhaltskontrolle des Gerichts standzuhalten, auf einen erforderlichen Umfang beschränkt sein. Keine Endrenovierung bzw. Grundreinigung ist dann vom Mieter vorzunehmen, wenn dies nicht im jeweiligen Einzelfall erforderlich ist. Die Klausel des § 28 enthält allerdings diese Einschränkung auf die Erforderlichkeit nicht, sondern verlangt in jedem Fall bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Grundreinigungsleistung des Mieters. Diese Regelung stellt sich deshalb als unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil hier in jedem Fall die Instandhaltungsleistung auf diesen übertragen wird.

Bei der durch Formularmietvertrag übertragenen Verpflichtung des Mieters zur Grundreinigung der Wohnung vor Rückgabe handelt es sich um eine unwirksame Endrenovierungs- und Instandhaltungsklausel.

Die Mieterin nimmt die Vermieter auf Rückzahlung der Mietkaution in Anspruch. Die Vermieter rechnen mit Schadensersatzansprüchen auf, weil die Mieterin bei der Räumung eine Küche sowie Badmöbel zurückgelassen hätte, die entsorgt werden mussten. Zudem habe die Mieterin entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung die Grundreinigung der Wohnung unterlassen. Die Mieterin verneint eine Entsorgungspflicht, weil die Küchen- und Badmöbel beim Einzug schon vorhanden gewesen seien und den Vermietern gehörten. Die Wohnung sei bei Auszug nicht verdreckt, eine Grundreinigung deshalb nicht erforderlich gewesen. Das AG hielt die Klage für begründet.

Die Beklagten hätten keinen Schadensersatzanspruch wegen Entsorgung von zurückgelassenen Küchen- und Badmöbeln. Den Mieter treffe nach Beendigung des Mietverhältnisses zwar die Plicht, die Mietsache von eigenen Gegenständen geräumt an den Vermieter zurückzugeben. Gegenstände des Vermieters, die dem Mieter lediglich für die Mietdauer zum Gebrauch mit überlassen worden seien, müsse er nicht räumen. Was wem gehöre, müssten nach der allgemeinen Beweislastregel hier die Vermieter beweisen, was ihnen nicht gelungen sei.

Ihnen stehe auch kein Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Grundreinigung zu. Bei dem vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, und die dort verankerte Grundreinigungsklausel sei unwirksam, weil sie mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei. Bei der hierbei übertragenen Verpflichtung zur Grundreinigung der Wohnung handele es sich „genau genommen um eine Endrenovierungsleistung“ und stelle insoweit eine „Instandhaltungsdienstleistung“ dar, zu der grundsätzlich der Vermieter verpflichtet sei. Zwar könne dieser diese Pflicht grundsätzlich durch vertragliche Vereinbarungen auch unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter überwälzen. Unangemessen sei eine solche Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings dann, wenn die In­stand­haltungsverpflichtung sich als starre Endrenovierungsklausel erweise. Um einer Inhaltskontrolle standzuhalten, müsse die Regelung auf einen erforderlichen Umfang beschränkt sein, der Mieter also im Einzelfall nur eine erforderliche Grundreinigung vornehmen. Die Klausel des Mietvertrags enthalte eine solche Einschränkung auf die Erforderlichkeit gerade nicht, sondern verlange in jedem Fall bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Grundreinigungsleistung durch den Mieter.

Auf eine solche Klauselinterpretation muss man erst einmal kommen. Soweit ersichtlich, hat bisher niemand die Auffassung vertreten, das Wischen von Fußböden, Reinigen von Fenstern, Wasch- und Toilettenbecken als Instandhaltungsmaßnahmen einzuordnen. Instandhaltungskosten sind laut gesetzlicher Definition (§ 28 II. BV) die Kosten, „die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung ent­stehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen“.

Diese aus dem Bereich des geförderten Wohnungsbaus stammende Definition ist allgemein für alle Immobilien „state of the art“. Saubermachen fällt nicht in dieses Begriffsverständnis.

Bei Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 49 zu § 546 BGB, lesen wir:

„Dem Mieter obliegen während der Mietzeit Obhutspflichten. Dementsprechend hat er die Mietsache so zurückzugeben, als wäre er diesen Obhutspflichten nachgekommen. Das beinhaltet bei der Raummiete in der Regel die Reinigung der Räume, die in besenreinem Zustand zurückzugeben sind. Das bedeutet, dass die Räume auszufegen bzw. zu saugen sind, grobe Verunreinigungen an Böden, Wänden und Decken sind zu entfernen, Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen. Fenster müssen nicht geputzt werden.“

Diese Verpflichtung trifft den Mieter also auch dann, wenn mietvertraglich dazu gar nichts vereinbart ist – umso mehr auch dann, wenn „Besenreinigung“ vereinbart ist.