Unwirksame gesetzliche Regelung der Schönheitsreparaturen

Die gesetzliche Regelung der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung ist wegen mangelnder Transparenz und unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Zahlung von Malerarbeiten in der ehemals von der Bekl. vom Kl. angemieteten Wohnung.

Das Mietverhältnis ist mittlerweile beendet. § 4.6 des streitgegenständlichen Mietvertrags lautet wörtlich:

„6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Der Kl. forderte die Bekl. auf, Schönheitsreparaturen binnen vier Wochen auszuführen und fügte dem Schreiben eine Liste an, in der er die aus seiner Sicht erforderlichen Arbeiten auflistete. Die Bekl. folgte dem nicht.

Nach Fristablauf ließ der Kl. die Arbeiten durch einen Malereifachbetrieb durchführen und stellte der Bekl. einen anteiligen Betrag von 6.314,54 € in Rechnung, den die Bekl. nicht zahlte und den die Kl. vorliegend einklagt.

Der Kl. ist der Meinung, dass § 4.6 des Mietvertrags wirksam sei, da die Klausel der gesetzlichen Formulierung § 28 der II. BV entspreche und dies eindeutig dahingehend zu verstehen sei, dass die Fenster nur von innen zu streichen seien. Er meint, dass der BGH die Übernahme der Formulierung aus § 28 II. BV als eine zulässige und wirksame Klausel zur Abwälzung der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ansehe. Die Bekl. beantragt Klageabweisung, denn die Wohnung habe sich bei Beginn des Mietverhältnisses in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand befunden.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I. Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch gem. §§ 280, 281 Abs. 1 BGB i.V.m. § 4.6 des Mietvertrags in Höhe von 6.314,54 € hinsichtlich durchgeführter Malerarbeiten, da diese vom Kl. nicht geschuldet gewesen sind.

1. Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bei Mietbeginn zu überlassen und diesen vertragsgemäßen Gebrauch während des Mietverhältnisses zu erhalten. Dementsprechend schreibt § 538 BGB vor, dass die Folgen der vertragsgemäßen Nutzung grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind und insoweit ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter nicht besteht.

2. Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist auch nicht wirksam auf die Kl. abgewälzt worden. Die diesbezügliche Regelung in § 4.6 des Mietvertrages ist unwirksam, da diese den Mieter unangemessen benachteiligt, §§ 307 Abs. 1, 305c Abs. 2 BGB.

Der Wirksamkeit steht entgegen, dass aus der Klausel für den Mieter nicht hinreichend deutlich erkennbar ist, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind. Aus der Formulierung in dem Mietvertrag ist nicht eindeutig zu verstehen, dass sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster bezieht.

a) Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV sind Schönheitsreparaturen: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper, einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Daraus folgend ist alles, was unter dem Oberbegriff des malermäßigen Innen-Zustands zusammengefasst werden kann, dem Bereich der Schönheitsreparaturen zuzuordnen.

Vorliegend hat der Kl. zwar die von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV vorgegebene Definition übernommen, jedoch wird durch die formularvertragliche Wendung, dass der Bekl. für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen hätte, nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Dies kann vorliegend nicht zweifellos angenommen werden.

b) Bei Zweifeln hinsichtlich des Verständnisses von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gehen diese jedoch zu Lasten des Verwenders. Es ist dafür die nach § 305 Abs. 2 BGB gebotene kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen. Diese ergibt vorliegend, dass zwar die Außentüren nur von innen, aber die Fenster der Wohnung auch von außen zu streichen wären. Denn die adverbiale Bestimmung „von innen“ bezieht sich unmittelbar auf den zuletzt genannten Subjektsbereich „Außentüren“ und nicht zwingend auf die davorstehende Aufzählung. Ohne explizite Nennung von „innen“ liegt somit das Erfordernis eines Außenanstrich nahe. Das ergibt sich zusätzlich aus der Betrachtung, dass sich das „innen“ an die in der Klausel aufgeführten Außentüren anschließt, bei denen die Spezifikation „innen“ schon aufgrund ihrer Lage gegenüber anderen Türen notwendig ist. Fenster haben aber genauso wie Außentüren immer eine Außen- und Innenseite, sodass auch hier der Zusatz „von innen“ erforderlich wäre, um Unklarheiten auszuschließen. Ohne klare Klammerung oder Piktogramme bleibt somit eine Mehrdeutigkeit bestehen, nach der auch das Streichen von Fenstern von außen gemeint sein kann. Ein solches Verständnis überschreitet jedoch den Bereich der wirksam abwälzbaren Schönheitsreparaturen (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 26. Oktober 2022 - 49 C 150/22, Rn. 27, juris). Dies wird auch dem Gesamtgepräge der gesetzlich berücksichtigten Interessen gerecht, wonach das Streichen der Fenster von außen nicht als Ausgleich für eine mieterbedingte regelmäßige Abnutzung dienen kann. Abnutzungen außerhalb der Wohnung werden nämlich gerade nicht typischerweise vom Mieter verursacht, was aber Voraussetzung für das Vorliegen von Beeinträchtigungen, die durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, ist und können somit auch nicht auf ihn übertragen werden (vgl. zum Umfang von Schönheitsreparaturen NK-BGB/Klein-Blenkers, 4. Aufl. 2021, BGB § 578 Rn. 66 f.).

c) Dem Einwand des Kl., dass der BGH die Verwendung einer Klausel, die den Gesetzestext aus § 28 II. BV wortgetreu verwendet, eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen begründe, kann das Gericht nicht beitreten. Eine derartige Aussage kann das Gericht den vom Kl. im Schriftsatz vom 14.4.2025 genannten Urteilen nicht entnehmen. Gerade das vom Kl. besonders hervorgehobene Urteil des BGH vom 10.2.2010 zum Az. VIII ZR 222/09 legt dies nicht nahe. Dort setzt sich der BGH zwar mit der formulavertraglichen Verwendung von Vorgaben aus der II. BV auseinander, jedoch in einer anderen Art und Weise als vom Kl. behauptet. Der BGH hat in dieser Entscheidung lediglich dargelegt, dass eine formularvertragliche Erweiterung über den gesetzlichen Definitionskreis hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist (vgl. BGH, aaO., Rn. 16). Er hat darin aber nicht über die Wirksamkeit einer wortgetreuen Übernahme des Gesetzestextes - wie es hier liegt - entschieden.

d) Auch der Verweis des Kl. auf die Entscheidung des BGH vom 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84 - hilft darüber nicht hinweg. Denn darin hat der BGH über eine nicht mehrdeutige Klausel, sondern „eine allgemein gehaltene Klausel“ (vgl. BGH, aaO., Rn. 19) entschieden. Die dort streitige Klausel lautete schlicht „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“. Hier ist der Fall aber ein anderer. Dass der BGH in der dann folgenden Beschreibung dessen, was im Rahmen von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt werden kann, auch den Wortlaut aus § 28 II. BV wiedergibt, ändert daran nichts, da es sich dabei um die Darlegung von Entscheidungsgründen handelt, die jedoch nicht am Maßstab von § 305c BGB zu messen sind.

Der Einwand des Kl. greift insoweit auch inhaltlich nicht durch, da sich formularvertragliche Bestimmungen (AGB) an einem anderen Maßstab messen müssen als Verordnungstexte und auch der Auslegungsmaßstab ein anderer ist. Normen sind grundsätzlich im Rahmen der juristischen Methodenlehre dem klassischen Auslegungskanon von systematischer, historischer, teleologischer und Wortlaut-Auslegung zugänglich, sodass man bei § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ohne Weiteres zu dem anerkannten Ergebnis kommt, dass die Definition so zu verstehen ist, dass auch die Fenster nur von innen zu streichen sind. Für AGB gibt dagegen die Unklarheitenregelung in § 305c Abs. 2 BGB eine Auslegungsrichtung vor, welche zu der schon erwähnten kundenfeindlichen Auslegung von uneindeutigen Regelungen führt, bei der stets diejenige von mehreren Auslegungsmöglichkeiten zugrunde zu legen ist, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (vgl. BGH [VIII. Zivilsenat], Urteil vom 10.6.2020 - VIII ZR 289/19 im Anschluss an BGH, Urteile vom 29. April 2008 - K ZR 2/07, vom 21. April 2009 - BGH XI ZR 78/08, vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 = GE 2015, 649, u. a., jeweils m.w.N.). Dies ist vorliegend das oben dargelegte Auslegungsergebnis, dass Fenster auch von außen zu streichen seien, da die Formulierung „von innen“ hinter der Außentür sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht (vgl. AG Schwerin, Urteil vom 18.7.2025 zu 14 C 19 /25).

e) Auch kommt eine sprachliche Reduktion auf das zulässige Maß nicht in Betracht, da dies eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion beinhalten würde (vgl. zum Verbot der geltungserhaltenden Reduktion BGH NJW 2013, 1668; 2010, 674).

f) Der Kl. wird damit als Vermieter auch nicht unzulässig in der Vertragsgestaltung beschränkt, die grundsätzlich das Abwälzen von Schönheitsreparaturen erlaubt, denn es bleibt ihm unbenommen, Schönheitsreparaturklauseln zu verwenden, die nicht mehrdeutig sind. So kommt z. B. die Verwendung einer unmissverständlichen Klausel in Betracht, wie sie im BGH-Urteil vom 30.10.1984 (aaO.) streitgegenständlich war.

g) Eine andere Bewertung ist auch nicht aufgrund des klägerischen Einwands, dass auch der Mustermietvertrag 76 des Bundesministeriums für Justiz in § 7 wortgleich genau die auch hier streitige Klausel wortlautgetreu dem § 28 II. BV entsprechend übernimmt und nicht davon auszugehen sein dürfte, dass das Bundesjustizministerium eine Klausel empfehlen würde, die als unwirksam zu erachten wäre. Zunächst ist es dem Gericht unbenommen, diesen rechtlichen Einwand zu berücksichtigen, auch wenn der Kl. diesen erstmals in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz nach der mündlichen Verhandlung vorgebracht hat. § 296a ZPO bezieht sich lediglich auf Angriffs- und Verteidigungsmittel wie etwa Behauptungen, Bestreiten, Einwendungen, Einreden, Beweismittel oder Beweiseinreden. Rechtsausführungen gehören nicht dazu (vgl. Musielak/Voit/Röß, 22. Aufl. 2025, ZPO § 296a Rn. 4-7). Das muss schon deshalb so sein, weil das Gericht die rechtliche Prüfung ohne Bindung an die Rechtsmeinung der Parteien eigenständig vorzunehmen hat, entsprechend dem römischen Rechtsgrundsatz „iura novit curia“, lateinisch für: „Das Gericht kennt das Recht“. Allerdings vermag das Gericht dem Einwand inhaltlich nicht zu folgen. Denn es gibt keinen Rechtsgrundsatz, aus dem hervorginge, dass durch die nicht verbindliche Empfehlung eines Organs der Exekutive grundsätzlich eine rechtssichere Formulierung folgen dürfte, die keine andere Bewertung zulasse. Es mag zwar in der Regel eine Tendenz geben, dass das Justizministerium durch entsprechende Expertise ausgewogene Empfehlungen abgibt, die auch nach einer AGB-Inhaltskontrolle als wirksam zu erachten ist, jedoch ist letztlich der Einzelfall entscheidend. Zu beachten ist, dass die beanstandete Formulierung aus dem Jahr 1976 stammt, während der streitgegenständliche Mietvertrag und die darin enthaltene Klausel aus dem Jahr 2007 datieren. Die oben dargelegten Gründe, die gegen die Wirksamkeit der Klausel sprechen, lassen sich nicht allein daraus widerlegen, dass die Formulierung einem Mustervertrag des Justizministeriums entspricht. Vielmehr können bei entsprechenden rechtlich durchgreifenden Einwänden - wie hier - auch Klauseln aus Mustermietverträgen eines Ministeriums AGB-rechtlich unwirksam sein (vgl. zur Unwirksamkeit einer dem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums 1976 entsprechenden Klausel: LG Heilbronn, Urteil vom 22. Juli 2014 - 2 S 63/13, GE 2014, 1453, juris.)

3. Auf die Frage, ob der Wirksamkeit der Klausel auch der Zustand der Wohnung bei Übergabe an die Bekl. wie von dieser behauptet, entgegensteht, kam es daher nicht mehr an.

Der Irrglaube hält sich hartnäckig. Erneut entschied ein (Berliner) Gericht, dass die quasi-gesetzliche Regelung des Umfangs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) wegen mangelnder Transparenz und unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist. Tatsächlich ist diese Interpretation auf mangelnde Kenntnis der Grammatik zurückzuführen.

Die Parteien streiten um die Zahlung von Malerarbeiten wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Laut Mietvertrag hatte der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Zu deren Umfang lautete die Vereinbarung:

„Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Diese Formulierung entspricht wortwörtlich der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) vorgegebenen Definition für den Umfang von Schönheitsreparaturen.

Nachdem der Kläger die Beklagte mit Fristsetzung vergebens zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert hatte, ließ er die Arbeiten durch einen Malereifachbetrieb durchführen und stellte der Beklagten die Kosten in Rechnung, die er vorliegend einklagt.

Das AG wies die Klage ab mit der Begründung, dass die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Beklagte abgewälzt worden sei. Die vereinbarte Regelung im Mietvertrag sei unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteilige. Dies deshalb, weil aus der Klausel für den Mieter nicht hinreichend deutlich erkennbar sei, dass die Fenster nur von innen zu streichen seien. Aus der Formulierung in dem Mietvertrag sei nicht eindeutig zu verstehen, dass sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort „Außentüren“ auch auf die Fenster beziehe.

Zwar habe der Kläger die von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV vorgegebene Definition übernommen, jedoch werde aus ihr nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet sei. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort „Außentüren“ auch auf die Fenster beziehen würde. Dies sei nicht zweifelsfrei. Bei Zweifeln hinsichtlich des Verständnisses von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gingen diese jedoch zu Lasten des Verwenders, denn es sei die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen. Die ergebe vorliegend, dass zwar die Außentüren nur von innen, aber die Fenster der Wohnung auch von außen zu streichen seien. Die adverbiale Bestimmung „von innen“ beziehe sich unmittelbar auf das zuletzt genannte Subjekt „Außentüren“ und nicht zwingend auf die davorstehende Aufzählung. Ohne explizite Nennung von „innen“ liege somit das Erfordernis eines Außenanstrich nahe. Das ergebe sich zusätzlich aus der Betrachtung, dass sich das „von innen“ an die in der Klausel aufgeführten Außentüren anschließe, bei denen die Spezifikation „von innen“ schon aufgrund ihrer Lage gegenüber anderen Türen notwendig sei. Fenster hätten aber genauso wie Außentüren immer eine Außen- und Innenseite, sodass auch hier der Zusatz „von innen“ erforderlich wäre, um Unklarheiten auszuschließen. Wörtlich heißt es dann im Urteil: „Ohne klare Klammerung oder Piktogramme bleibt somit eine Mehrdeutigkeit bestehen, nach der auch das Streichen von Fenstern von außen gemeint sein kann.“ Dabei enthält die Formulierung der II. BV mit dem Wort „sowie“ exakt die vom AG vermisste sprachliche Klammer.

Den Einwand, dass der BGH regelmäßig die Verwendung einer Klausel, die § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV wortgetreu wiedergibt, für wirksam hält, lässt das AG nicht gelten. Das vom Kläger besonders hervorgehobene Urteil des BGH vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 222/09 - (GE 2010, 692) legt das nicht nahe. Der BGH habe in dieser Entscheidung lediglich dargelegt, dass eine formularvertragliche Erweiterung über den gesetzlichen Definitionskreis hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei. Er habe darin aber nicht über die Wirksamkeit einer wortgetreuen Übernahme des Gesetzestextes – wie hier – entschieden.

Dabei liegt doch der Umkehrschluss nahe:

Wenn der BGH eine formularvertragliche Erweiterung über den gesetzlichen Definitionskreis hinaus für unwirksam hält, hält er eine wörtliche Wiedergabe für wirksam.

Siehe auch den Beitrag Seite 79