Unwirksame fristgerechte Kündigung nach Zahlung des Rückstands

Spricht der Vermieter gegenüber dem Wohnraummieter eine ordentliche Zahlungsverzugskündigung aus, wirkt es bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorzunehmenden Erheblichkeitsprüfung zu Lasten des Vermieters, wenn er sich selbst vor oder bei Ausspruch der Zahlungsverzugskündigung pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage zutreffend abgewiesen, da die von der Kl. in den ersten Rechtszug eingeführten Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet haben.

Sämtliche erstinstanzlichen Kündigungen sind, soweit sie fristlos erklärt und auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützt wurden, zumindest gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, nachdem das JobCenter vor Ablauf der am 13. Juni 2016 endenden Schonfrist durch Zahlungen in Höhe von insgesamt 1.984,75 € nicht nur den in der Kündigung vom 10. Februar 2016 geltend gemachten Kündigungsrückstand von 1.860,94 €, sondern auch den in der Schriftsatzkündigung vom 10. März 2016 behaupteten Rückstand für Januar bis einschließlich März 2016 - in Höhe von 1.956 € - ausgeglichen hat.

Ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht die vorgenannten Kündigungen und die weitere Schriftsatzkündigung vom 10. Mai 2016 für unwirksam erachtet, soweit diese auf die §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt werden. Das Amtsgericht hat dabei in Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer sämtliche Umstände des Einzelfalls gegeneinander abgewogen und ist zu dem von der Kammer einschränkungslos geteilten Ergebnis gelangt, dass der den Bekl. zur Last gelegten Pflichtverletzung insbesondere wegen der Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, der unmittelbaren Anweisung der Miete durch das JobCenter, fehlender Anhaltspunkte für ein persönliches Fehlverhalten der Bekl. und der wirtschaftlich nicht erheblich ins Gewicht fallenden Höhe der jeweiligen Rückstände das für eine kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses erforderliche Gewicht nicht zukommt (vgl. Kammer, Beschl. v. 25. April 2017 - 67 S 70/17, ZMR 2017, 642, juris Tz. 6). Es tritt zu Lasten der Kl. hinzu, dass sie sich selbst pflichtwidrig verhalten hat, indem sie zumindest fahrlässig nicht nur im Rahmen der erklärten Kündigungen, sondern auch schriftsätzlich einen Zahlungsanspruch für Januar 2016 behauptet hat, der aufgrund der am 30. Dezember 2015 geleisteten Zahlung des JobCenters tatsächlich aber zu keinem Zeitpunkt bestand (vgl. Kammer, Urt. v. 29. November 2016 - 67 S 329/16, WuM 2017, 26, juris Tz. 11).

Keine der Kl. günstigere Beurteilung rechtfertigt die im Rahmen der Berufungsbegründung erklärte neuerliche Kündigung des Mietverhältnisses. Denn in dem Fall, in dem der Vermieter Berufung gegen die Abweisung seiner Räumungsklage einlegt, darf das Berufungsgericht eine erstmals im Rahmen der Berufung in den Prozess eingeführte Kündigung analog § 524 Abs. 4 ZPO nicht berücksichtigen, wenn es beabsichtigt, die Berufung, soweit diese auf eine bereits im ersten Rechtszug geltend gemachte Kündigung gestützt wird, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen (vgl. Kammer, Beschl. v. 26. September 2017 - 67 S 166/17, juris Tz. 15 m.w.N.). So liegt der Fall hier. […]

Berufungsverfahren durch Rücknahme der Berufung erledigt.

Nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter den gesamten Rückstand tilgen und damit die Kündigung unwirksam machen. Das – „Heilung“ – gilt nach ständiger Rechtsprechung des BGH (GE 2012, 1629) nicht analog auch für eine fristgerechte Kündigung. Gleichwohl kann auch die fristgerechte Kündigung unwirksam sein – so die 67. Kammer des LG Berlin.

Der Vermieter hatte wegen Zahlungsrückständen das Mietverhältnis mehrfach fristlos und auch fristgerecht gekündigt. Das JobCenter hatte innerhalb der sog. Schonfrist des § 569 BGB die gesamten Rückstände bezahlt; die Vermieterin verfolgte ihren Räumungs- und Herausgabeanspruch weiter. Das Amtsgericht wies die Klage ab, was das Landgericht Berlin für zutreffend hielt.

Die 67. Zivilkammer meinte, sämtliche Kündigungen hätten das Mietverhältnis nicht beendet, denn auch die fristgerechte Kündigung sei unwirksam. Das Amtsgericht habe zutreffend „in Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer“ sämtliche Umstände abgewogen und sei „zu dem von der Kammer einschränkungslos geteilten Ergebnis gelangt“, dass die Pflichtverletzung des Mieters nicht so schwer wiege wegen der Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, der unmittelbaren Anweisung der Miete durch das JobCenter, fehlender Anhaltspunkte für ein persönliches Fehlverhalten und der wirtschaftlich nicht erheblich ins Gewicht fallenden Höhe der Rückstände. Dazu komme ein eigenes Fehlverhalten der Vermieterin, die zumindest fahrlässig auch einen Zahlungsanspruch für Januar 2016 behauptet habe, der zu keinem Zeitpunkt bestanden habe.

Die 67. Kammer bestätigt damit ihre bisherige Rechtsprechung (GE 2016, 1569 mit ablehnender Anmerkung von Schöneck NZM 2017, 365), die im Ergebnis auf eine analoge Anwendung der Heilungswirkung für die Schonfristzahlung hinausläuft. Abzuwägen seien sämtliche Umstände des Einzelfalles (GE 2017, 832), wobei unklar bleibt, wieso spätere Ereignisse (Zahlung) für die Prüfung der Wirksamkeit einer Kündigung herangezogen werden können (ähnlich auch im vorliegenden Hinweisbeschluss der Verweis auf die im Prozess vorgebrachte unzutreffende Behauptung eines Zahlungsrückstands). Ausgangspunkt dürfte ein Unbehagen an der fehlenden Analogiemöglichkeit sein, wonach zwar die fristlose Kündigung durch eine Zahlung unwirksam wird, nicht jedoch die weniger einschneidende fristgerechte Kündigung. Dabei hat der Bundesgerichtshof selbst dafür das Tor geöffnet durch seine „Mildere-Licht-Rechtsprechung“ (BGH, GE 2012, 1629), wonach durch die spätere Zahlung die Pflichtverletzung des Mieters als nicht so schwerwiegend gewertet werden könne, weswegen die Berufung auf die an sich wirksame fristgerechte Kündigung rechtsmissbräuchlich sein könne.

Die Rechtsprechung der 67. Kammer ist nicht nur dogmatisch unbefriedigend, sondern trägt auch nicht zur Rechtssicherheit bei. Überzeugender ist die Auffassung der 66. Kammer des LG Berlin, wonach eine fristgerechte Kündigung nicht mit einer fristlosen Kündigung verbunden sein kann, weswegen die spätere Zahlung immer die Kündigung unwirksam macht (GE 2017, 1347).