Unvollständige Vereinbarung über Mietermodernisierung

Unvollständige Vereinbarung über Mietermodernisierung; Entschädigung bzw. Wertersatz für Mietereinbauten

Der Anspruch eines Mieters auf Zahlung einer Entschädigung für eine Maßnahme der Mietermodernisierung nach Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht fällig, wenn er es nach Abschluß der Maßnahme unterlassen hat, entsprechend der getroffenen Vereinbarung die endgültigen Kosten gemeinsam mit dem Vermieter in einem Zusatzabschnitt zu der Vereinbarung festzustellen.

Die Kl. können von dem Bekl. nicht die Zahlung einer Entschädigung von 7.087,41 DM für die von ihnen in ihrer ehemaligen Mietwohnung vorgenommenen Modernisierungsarbeiten verlangen. Dieser Anspruch steht ihnen aus § 2 Abs. 5 der mit der vorherigen Vermieterin geschlossenen "Mustervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" nicht zu. Denn der Anspruch ist nicht fällig. Dies ergibt sich aus § 1 Abs. 2 letzter Satz der Vereinbarung. Diese Regelung hat folgenden Wortlaut: "Mieter und Vermieter verpflichten sich, die endgültigen Kosten nach Abschluß der Maßnahmen im Zusatzabschnitt zu dieser Vereinbarung festzustellen." Die Kl. haben nicht dargelegt, daß sie nach Beendigung ihrer Modernisierungsarbeiten die von ihnen aufgewendeten Kosten ihrer damaligen Vermieterin mitgeteilt und sie dazu veranlaßt haben, mit ihnen gemeinsam eine Erklärung über die Höhe der Kosten in einer Zusatzvereinbarung zu unterzeichnen. Die Kl. sind mit der Ladungsverfügung gefragt worden, ob sie das genannte Erfordernis eingehalten haben. Sie sind hierauf nicht eingegangen. Die Kammer sieht in der Erfüllung dieser Vertragsklausel eine Voraussetzung für die Fälligkeit der nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter erwachsenden Entschädigungsforderung. Mit der Klausel wird offensichtlich das Ziel verfolgt, den Umfang der Kosten ein für allemal festzulegen. Mit ihr soll erreicht werden, daß bei einer Beendigung des Mietverhältnisses kein Streit zwischen den Vertragsparteien über die Höhe der Kosten und damit die Höhe der Entschädigungsforderung ausbrechen kann. Denn die Feststellung des Kostenumfangs kann nach Ablauf mehrerer Jahre durchaus Schwierigkeiten bereiten, zum Beispiel, wenn Rechnungen nicht mehr vorgelegt oder Eigenleistungen der Mieter nicht mehr exakt festgestellt werden können. Ebenso ist an den Fall zu denken, daß - wie hier - der Vermieter das Eigentum an dem vermieteten Grundstück veräußert und der neue Eigentümer gemäß § 571 BGB in das Mietverhältnis eintritt. Hier kann der neue Vermieter bei Einsichtnahme in die Vereinbarung feststellen, welche Forderungen im Falle einer Beendigung des Mietverhältnisses auf ihn zukommen können. Die Einhaltung der genannten Vertragsklausel wird nicht dadurch überflüssig, daß der Mieter - wie die Kl. - bei der Wohnungsbau-Kre ditanstalt Berlin einen Zuschuß aus öffentlichen Mitteln beantragt und dabei seine Kosten darlegt. Die Prüfung der vorgelegten Rechnungen durch die WBK oder ihre Rechtsnachfolgerin, die Investitionsbank Berlin - IBB - zur Errechnung des Zuschußbetrages ersetzt nicht die Mitteilung der Kosten gegenüber dem Vermieter. Dieser ist an die Feststellungen der WBK beziehungsweise der IBB nicht gebunden. Der Umfang der aus den Rechnungen ersichtlichen Arbeiten wird ohnehin nicht durch die WBK beziehungsweise die IBB vor Ort über-prüft. Der Vermieter kann aber durchaus ein anerkennenswertes Inter-esse daran haben, den Umfang und die Qualität der Arbeiten zu prü-fen. Dies zeigt gerade auch der vorliegende Fall, wo der Bekl. Beanstandungen erhebt.

Ein Mieter hatte mit Zustimmung des Vermieters eine durch die frühere Wohnungsbaukreditanstalt (WBK, jetzt IBB) geförderte Modernisierungsmaßnahme durchgeführt. In der Vereinbarung mit dem Vermieter (in solchen Fällen ist die "Mustervereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" zugrunde zu legen und Förderungsvoraussetzung) hieß es, die endgültigen Kosten würden nach Abschluß der Maßnahmen festgestellt. Dazu kam es allerdings nicht.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter eine anteilige Entschädigung, wie die Mustervereinbarung das vorsieht. Der Vermieter verweigerte die Zahlung - mit Erfolg.

Das Landgericht Berlin wies mit Urteil vom 10. Januar 2000 die Zahlungsklage ab, weil der Mieter nicht wie vereinbart zusammen mit dem Vermieter nach Abschluß der Arbeiten die endgültigen Kosten festgelegt habe. Deshalb sei ein etwaiger Anspruch nicht fällig. Dies um so mehr, als inzwischen das Haus veräußert war und nach § 571 BGB der Erwerber wissen müsse, welche Forderungen auf ihn zukommen könnten. Daß der Mieter bei der WBK den Zuschuß beantragt und dabei seine Kosten dargelegt habe, mache die vereinbarte abschließende gemeinsame Feststellung der Kosten nicht überflüssig. Erstens sei der Vermieter nicht an die Kostenfeststellungen der WBK/IBB gebunden, zweitens werde der tatsächliche Umfang der Arbeiten durch die WBK/IBB vor Ort nicht geprüft und drittens habe der Vermieter ein anerkennenswertes Interesse, Umfang und Qualität der Arbeiten selbst zu prüfen, was gerade der vorliegende Fall zeige, wo der Vermieter Beanstandungen erhob. Und schließlich sei die Festlegung des Kostenumfangs nach Abschluß der Arbeiten erforderlich, um späterem Streit vorzubeugen, weil nach Jahren die Feststellung des Kostenumfangs Schwierigkeiten bereite.