Unvollständige Jahresabrechnung

Unvollständige Jahresabrechnung; grobes Verwalterverschulden

1. Eine Jahresabrechnung, die weder eine Gesamtabrechnung noch eine Aufstellung der Rücklagen und Kontostände zu Beginn und Ende der Abrechnungsperiode enthält, ist für ungültig zu erklären, selbst wenn in den Vorjahren ähnlich abgerechnet worden ist, ohne dass dies beanstandet worden ist.

2. Ist die Jahresabrechnung wegen formeller und inhaltlicher Fehler für ungültig zu erklären, sind dem Verwalter wegen groben Verschuldens die Kosten des Anfechtungsprozesses aufzuerlegen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. [...] Der Kl. wendet sich im Wege der Anfechtungsklage gegen mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 16.1.2008, die jeweils mit den Stimmen der Bekl. gegen die Stimme des Kl. gefasst worden sind. Unter TOP 3 hat die Eigentümerversammlung eine als "Betriebskostenabrechnung" bezeichnete Abrechnung als Jahresabrechnung für 2006 beschlossen. [...] Dabei hat die Verwalterin eine Abrechnung in der Weise vorgenommen, dass den einzelnen Eigentümern nur jeweils eine als "Betriebskostenabrechnung" bezeichnete Abrechnung erstellt worden ist, aus welcher sich lediglich die auf sie entfallenden Einzelkosten und nur zu einigen Kostenpositionen auch die Gesamtkosten des Hauses ergeben. Die Umlage ist teilweise nach Wohnflächenanteil, teilweise auch nach der Anzahl der Personen sowie hinsichtlich der Heizkosten durch eine beigefügte Abrechnung erfolgt, wobei unstreitig ist, dass die auf den Kl. entfallenden Verbrauchswerte nur geschätzt worden sind.

Der Kl. hat geltend gemacht, die Abrechnung sei schon deshalb formell nicht ordnungsgemäß, weil keine Trennung zwischen Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung vorgenommen und eine Gesamtabrechnung überhaupt nicht vorgelegt worden sei. Zudem entspreche der angewandte Verteilungsschlüssel nicht den gesetzlichen Regelungen, denn nach § 16 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 WEG sei in Ermangelung einer abweichenden Bestimmung in der Teilungsordnung eine Aufteilung nach Miteigentumsanteilen vorzunehmen. Auch sei die Verwalterin zu einer Schätzung der Verbrauchskosten nicht befugt gewesen, da er ihr die Ablesewerte rechtzeitig, erstmalig Mitte 2007 und letztmalig nochmals am Tag der Eigentümerversammlung, mitgeteilt habe. Es treffe auch nicht zu, dass er vergangenen Abrechnungen nicht widersprochen habe; vielmehr habe er der Abrechnung 2005 durch Schreiben vom 3.1.2007 widersprochen.

Die Bekl. haben sich damit verteidigt, die Abrechnung in der vorliegenden Weise beruhe auf einem entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6.3.2000, der auf Wunsch des Kl. gefasst worden sei. Danach sollte, da alle übrigen Wohnungen vermietet seien, nur in Form einer Betriebskostenabrechnung Rechnung gelegt werden. So sei auch in allen nachfolgenden Jahren verfahren worden, ohne dass der Kl. dem widersprochen habe. Mit der Betriebskostenabrechnung 2006 sei ihm auch das als Anlage B 6 vorgelegte Zahlenkonvolut übersandt worden, aus dem sich die Ablesedaten und Übersichten über die weiteren Kosten ergeben hätten. Zu einer Schätzung der Verbrauchskosten sei die Verwalterin genötigt gewesen, da der Kl. den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert und die Ablesedaten auch nicht rechtzeitig mitgeteilt habe.

Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 3 abgewiesen. Es hat zur Begründung die Auffassung vertreten, eine Abänderung des in § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmten Verteilungsschlüssels sei im Wege der Vereinbarung, auch durch konkludentes Handeln, möglich. Unerheblich sei, dass dem Protokoll der Versammlung vom 6.3.2000 der von den Bekl. behauptete Änderungsbeschluss nicht zu entnehmen sei, da unstreitig geblieben sei, dass der veränderte Verteilungsschlüssel über Jahre unbeanstandet verwendet worden sei. Dem stehe auch nicht entgegen, dass es zur Wirksamkeit einer abändernden Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG deren Eintragung im Grundbuch bedürfe, denn es habe lediglich hinsichtlich anderer Wohnungen ein Eigentumswechsel stattgefunden, während der Kl. auch im Jahr 2000 schon Eigentümer gewesen sei. [...]

II. Die Berufung des Kl. ist zulässig und hat in der Sache Erfolg.

Auf den in der Begründung des angefochtenen Urteils in den Vordergrund gerückten Streit um den bei der Einzelabrechnung des Kl. maßgeblichen Verteilungsschlüssel kommt es nicht entscheidungserheblich an. Die Beschlussfassung über die allein existente "Betriebskostenabrechnung" für 2006 als Jahresabrechnung im Sinne von § 28 Abs. 5 WEG entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da eine den Anforderungen aus § 28 Abs. 3 WEG entsprechende Jahresabrechnung bislang nicht gelegt worden ist; der angefochtene Beschluss ist daher für ungültig zu erklären.

Die allein vorgelegte "Betriebskostenabrechnung" entspricht nicht auch nur annähernd dem Mindestinhalt einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG. Diese muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Sie gliedert sich zwingend in zwei Teile: eine Gesamtabrechnung über sämtliche Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres sowie eine Einzelabrechnung über die Beitragsverpflichtung des einzelnen Eigentümers. An einer Gesamtabrechnung fehlt es hier jedoch völlig. Das als Anlage B 6 vorgelegte Anlagenkonvolut vermag diese selbst dann nicht zu ersetzen, wenn die dortigen Listen dem Kl. - was dieser bestreitet - mit der Jahresabrechnung übersandt worden wären, denn es fehlt an jeglicher geordneter Darstellung und würde dazu führen, dass der Kl. genötigt würde, sich aus dem ungeordneten Zahlenmaterial selbst eine Gesamtabrechnung zu erstellen. Es tritt hinzu, dass zum zwingend notwendigen Mindestinhalt der Gesamtabrechnung auch "eine Aufstellung der Rücklagen und Kontostände zu Beginn und zum Ende der Abrechnungsperiode gehört, denn nur so vermag sich der einzelne Wohnungseigentümer einen Überblick über die Vermögenslage der Gemeinschaft und die Verwaltung des zweckgebundenen Gemeinschaftsvermögens durch die Verwalterin zu verschaffen, während diese Informationen der Einzelabrechnung gerade nicht zu entnehmen wären. Allein das Fehlen einer ordnungsgemäßen Gesamtabrechnung führt daher zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, ohne dass es darauf ankäme, ob die Einzelabrechnung inhaltlich zutreffend wäre (vgl. zum Ganzen: Bärmann-Merle, Rn. 67 f. zu § 28 WEG).

Das weitere Vorbringen der Bekl. hierzu in Reaktion auf den erteilten Hinweis führt zu keiner anderen Bewertung. Die nunmehr behauptete Beifügung entsprechenden Zahlenmaterials zu erläuternden Hinweisen zu einer Einzelabrechnung entspricht ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil auch dann dem Kl. zugemutet würde, sich aus entsprechenden Erläuterungen die Gesamtabrechnung selbst zu erstellen. Dabei ist auch zu berücksichtigten, dass die Bekl. auch jetzt die entsprechenden Schriftstücke nicht vorlegen, so dass sich nicht feststellen lässt, in welcher Form die Mitteilung näherhin erfolgt sein soll. In formeller Hinsicht tritt hinzu, dass es selbst nach dem Beklagtenvorbringen an einer entsprechenden Beschlussfassung über die Gesamtabrechnung fehlen würde, so dass im Außenverhältnis für Dritte - etwa spätere Erwerber - aus der für diese maßgeblichen Einsichtnahme in die Beschlusssammlung die der Jahresabrechnung sonst nach ihrem Mindestinhalt zu entnehmende Information über die Entwicklung des Vermögens der Gemeinschaft gerade nicht mit der gebotenen Klarheit deutlich wäre.

Allerdings greifen auch die Einwände des Kl. gegen die Richtigkeit der Einzelabrechnung durch. Die Kostenverteilung entspricht unstreitig nicht dem gesetzlichen Maßstab, nämlich der Lastenverteilung nach Miteigentumsanteilen, § 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG. Auf das Vorbringen der Bekl. zur Abänderung im Beschlussweg am 6.3.2000 kommt es nicht an, denn selbst wenn ein solcher Beschluss gefasst worden sein sollte, wäre er nichtig, da das Gesetz eine Abänderungsmöglichkeit im Beschlussweg für die Kosten des Gemeinschaftseigentums erst seit Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.7.2007 überhaupt zulässt (vgl. Jennißen, Rn. 26 zu § 16 WEG). Möglich wäre nur eine Abänderung im Wege der Vereinbarung, also durch übereinstimmende Willenserklärung sämtlicher Wohnungseigentümer gewesen. Insoweit sind an die Annahme einer konkludenten Abänderung im Vereinbarungsweg für die Zeit vor dem 1.7.2007 jedoch sehr strenge Anforderungen zu stellen, denn lässt man diese zu, wäre auch eine Folgeabänderung wiederum nur im Vereinbarungsweg, also einstimmig möglich, also regelmäßig eine erneute Änderung auch bei Vorliegen einer qualifizierten Mehrheit blockiert. Nicht jede langjährige Übung stellt daher eine konkludente Vereinbarung dar. Wiederholt genehmigte Jahresabrechnungen nach einem der Teilungserk!ärung widersprechenden Maßstab rechtfertigen keine Beibehaltung dieser Praxis für die Zukunft (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 21.9.2004, 2 Wx 93/03, hier zitiert nach juris; veröffentlicht u. a.: ZMR 2005, 69). In der obergerichtlichen Rechtsprechung ist deshalb zu Recht angenommen worden, dass allein die schweigende Hinnahme von Abrechnungen, welche dem gesetzlichen Verteilungsmaßstab nicht entsprechen, nicht ausreichend gewesen wäre. Erforderlich wäre vielmehr, dass sämtliche Eigentümer bewusst eine dauerhafte Regelung schaffen bzw. bewusst eine dauerhaft abweichende Praxis schaffen wollten. Dafür muss feststehen, dass sämtliche Wohnungseigentümer eine jahrelange Praxis in dem Bewusstsein ausüben, die bisherige Regelung zu ändern und durch eine neue ersetzen zu wollen. Die entsprechende zu ändernde Vereinbarung muss den Eigentümern dabei positiv bekannt sein. Im bloßen Dulden von Verstößen gegen eine bisherige Regelung ist eine Vereinbarung nicht zu sehen (vgl. OLG München, Beschl. v. 18.9.2006, 34 Wx 81/06, hier zitiert nach juris, veröffentlicht u. a.: ZMR 2006, 955). Daran fehlt es hier, denn durch den Eigentümerwechsel in den Jahren 2001 und 2002 kann selbst dann nicht von einem derartigen Bewusstsein sämtlicher Eigentümer ausgegangen werden, wenn bei der Eigentümerversammlung im Jahr 2000 hierüber positiv gesprochen worden wäre, denn für die neu hinzugetretenen Eigentümer ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass mit ihnen über die Abweichung vom gesetzlichen Maßstab gesprochen worden wäre. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem erfolgten Vorbringen zu einer Vereinbarung zur Installation von Verbrauchserfassungsgeräten; auch hierzu ist gerade nicht vorgetragen, dass den Eigentümern hierbei in der vorbezeichneten Weise die Abweichung von der bisherigen Regelung so deutlich vor Augen gestanden hätte, dass von einer konkludenten Änderungsvereinbarung auszugehen wäre.

III. Die Abänderung der Kostenentscheidung für das erstinstanzliche Verfahren beruht auf § 49 Abs. 2 WEG. Die Verwalterin trifft ein grobes Verschulden an den Umständen, die zu der Nichtigkeit bzw. Anfechtbarkeit der von dem Kl. mit Erfolg angegriffenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 16. Januar 2008 geführt haben. Die von ihr erarbeiteten Beschlussvorlagen waren ersichtlich mit geltendem Recht nicht in Einklang zu bringen. Die fehlerhafte Erstellung von Jahresabrechnungen wie auch die inhaltlich ungenaue Formulierung von Beschlussanträgen sind anerkannte Beispiele für eine Kostenhaftung des Verwalters wegen groben Verschuldens (vgl. Jennißen-Suilmann, Rn. 22 zu § 49 WEG). Die von der Verwalterin erstellten Jahresabrechnungen sind aus den o. g. Gründen formell, aber auch inhaltlich fehlerhaft. [...] Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf § 91 ZPO i. V. m. § 49 Abs. 2 WEG. [...] Hinsichtlich der Kosten für die Berufung ergibt sich die Kostenentscheidung aus den v. g. Gründen ebenfalls aus § 49 Abs. 2 WEG. [...]

Eine inhaltlich unvollständige Jahresabrechnung führt zu deren Ungültigerklärung, selbst wenn eine gleichartige Abrechnung in den Vorjahren von den Wohnungseigentümern nicht beanstandet worden ist.

Der Kläger wendet sich im Wege der Anfechtungsklage u. a. gegen die in der Eigentümerversammlung am 16. Januar 2008 beschlossene, als "Betriebskostenabrechnung" bezeichnete Jahresabrechnung für 2006, aus welcher sich lediglich die auf die Eigentümer entfallenden Einzelkosten und nur zu einigen Kostenpositionen auch die Gesamtkosten des Hauses ergeben. Die beklagten Wohnungseigentümer haben sich damit verteidigt, dass die Abrechnung in der vorliegenden Weise auf einem entsprechenden Eigentümerbeschluss vom 6. März 2000 beruhe, der auf Wunsch des Klägers gefasst worden sei, da die Wohnungen vermietet seien und deshalb nur in Form einer Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden sollte. Das AG hat die Anfechtungsklage wegen der langjährigen gleichlautenden Übung der Wohnungseigentümer abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Mit Erfolg! Die Beschlussfassung über die allein existente Betriebskostenabrechnung für 2006 als Jahresabrechnung im Sinne von § 28 Abs. 5 WEG entspricht nicht dem Gesetz und damit auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Jahresabrechnung muss sowohl eine Gesamtabrechnung über sämtliche Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres als auch Einzelabrechnungen über die Beitragsverpflichtungen der einzelnen Wohnungseigentümer enthalten. An der Gesamtabrechnung fehlt es hier völlig. Der Kläger sei nicht gehalten, sich aus beigefügten Anlagen die notwendigen Angaben selbst herauszusuchen. Aus der langjährigen entgegenstehenden Übung ergebe sich keine konkludente und verbindliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer hinsichtlich einer anderen Abrechnungsart.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden erhebliche Vermögenswerte verwaltet. Sowohl die Aufbringung der finanziellen Mittel durch den jährlichen Wirtschaftsplan als auch deren ordnungsgemäße Verwendung für die anfallenden Ausgaben müssen vom Verwalter Jahr für Jahr vollständig, richtig und für einen durchschnittlichen Wohnungseigentümer verständlich abgerechnet werden. Der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung mit den zugehörigen Einzelabrechnungen soll für die Wohnungseigentümer periodisch festschreiben, in welcher Höhe sie sich jeweils an den Bewirtschaftungskosten zu beteiligen haben. Der Verwalter soll zugleich Rechnung legen über die von ihm eingenommenen und ausgegebenen Gelder, damit deren Verwendung kontrolliert und gebilligt werden kann. Die ordnungsgemäße Wirtschaftsführung ist eine der Hauptaufgaben des Verwalters. Wenn er derartige Fehler macht wie im vorliegenden Fall, muss er auch damit rechnen, dass ihm wegen eines groben Verschuldens die Prozesskosten auferlegt werden. Er wie auch die übrigen Wohnungseigentümer können sich bei einer Anfechtungsklage nicht darauf berufen, dass in den Vorjahren in gleicher Weise verfahren worden ist, und dass diese Jahresabrechnungen nicht angefochten worden sind. Daraus ergeben sich noch keine bindenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer für die Zukunft.