Unverwertbares Sachverständigengutachten

Unverwertbares Sachverständigengutachten; Vergleichswohnungen nur durch Straßennamen beschrieben; unidentifizierbare Vergleichswohnungen; fehlende Nachprüfbarkeit; unterlassene Besichtigung; grobe Fahrlässigkeit des Mietpreissachverständigen; Pflichtwidrigkeit; Sachverständigengebühren

Ein Gutachten, das nur die Straßennamen der Vergleichswohnungen, die der Sachverständige zudem nicht besichtigt hat, angibt, ist nicht verwertbar.

(Leitsatz der Redaktion)

II. 2. Die Beschwerde des Bezirksrevisors des Amtsgerichts Tiergarten hat Erfolg.

Gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 JVEG erfolgt die Festsetzung der Entschädigung eines Sachverständigen, wenn der Berechtigte die gerichtliche Festsetzung beantragt, was hier durch den Antrag des Sachverständigen (...) vom 24.9.2009 erfolgte, durch das Gericht. Zutreffend hat sich das Amtsgericht durch die vorausgegangene Beschwerdeentscheidung des Landgerichts Berlin (...) vom 28.1.2009 nicht als gebunden angesehen. Der Bundesgerichtshof hat bereits in der zitierten Entscheidung vom 25.10.1983 - VI ZR 249/81 - (zitiert nach juris) ausgeführt, dass die Entscheidung im Kostenerinnerungsverfahren ohne Bindung an ein etwaiges gerichtliches Festsetzungsverfahren erfolgt. Nunmehr ist (seit dem 5.8.2009 in Kraft) die fehlende Bindung des Kostenschuldners auch in § 4 Abs. 9 JVEG geregelt. Auch daraus ergibt sich die vom Gesetzgeber gewollte Parallelität dieser Verfahren bzw. Rechtsbehelfe.

Das Amtsgericht hat in dem angegriffenen Beschluss ausgeführt, dass dem Sachverständigen der Vorwurf der groben Fahrlässigkeit, welche zum Entfallen des Vergütungsanspruchs führt, nicht gemacht werden könne.

Die Kammer folgt dem nicht. Der Sachverständige, der die Unverwertbarkeit des Gutachtens grob fahrlässig verschuldet hat, erhält keine Vergütung (vgl. Hartmann, Kostengesetze, 40. Aufl. 2010, zu § 8 JVEG Rn. 9). Grob fahrlässig in diesem Sinne ist die Unterlassung jeder Sorgfalt in einem ungewöhnlich hohen Maß, also eine besonders schwerwiegende Verletzung (BGH, NJW 1987, 502).

So liegt es hier.

Der Sachverständige (...) war hier mit der Erstellung eines Gutachtung zur ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragt. Dabei wusste er jedenfalls aufgrund des Beauftragungsbeschlusses des Amtsgerichts vom 1.6.2004, dass es sich bei der maßgeblichen Wohnung um eine außergewöhnliche, nicht in den Mietspiegel einzuordnende Wohnung handelt.

Entsprechend hat der Sachverständige vor der Gutachtenerstellung mitgeteilt, dass ihm aus seinem Mietdatenpool nur zwei bis drei Wohnungen zur Verfügung stünden, so dass auch die weitere Frage nicht beantwortet werden konnte. Er führte an, dass daher zeit- und kostenaufwendige Recherchen für rund 4.000 € möglich seien (...). Eine entsprechende Beauftragung des Sachverständigen ist dann nach der Erhöhung des Vorschusses erfolgt.

In seinem schriftlichen Sachverständigengutachten führt der Gutachter auf der Grundlage seiner Recherche zehn Wohnungen an, von denen zur Individualisierung derselben lediglich die Straßennamen angegeben sind. Mit diesen Angaben können diese Wohnungen unstreitig nicht aufgefunden werden.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen, sofern für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens Vergleichswohnungen herangezogen werden, diese so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. So hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 18.12.2002 - VIII ZR 72/02 - (zitiert nach juris) ausgeführt, dass, wenn die Vergleichswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Geschossen, auf denen mehrere Mietparteien wohnen, gelegen ist, neben der Adresse und dem Geschoss auch weitere Angaben erforderlich sind, um die Wohnungen unschwer auffinden zu können, etwa eine genaue Lagebezeichnung im Geschoss, die Bezeichnung einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder des Namens des Mieters. Sofern aber - bei zwei Wohnungen auf einer Etage - weitere Nachforschungen angestellt werden müssten, sei das Auffinden der Vergleichswohnung nicht mehr unschwer möglich.

Die Angaben des Sachverständigen - die Mitteilung des Straßennamens ohne jegliche weitere Konkretisierung - lassen ein Auffinden der konkreten Wohnung nicht zu.

Entsprechend hat das Amtsgericht im Beschluss vom 13.1.2006 darauf hingewiesen, dass das Gutachten des Sachverständigen (...) zur Wohnwertermittlung nicht als ausreichend befunden wird, insbesondere, weil eine Nachprüfbarkeit und Bestimmbarkeit der Vergleichswohnungen nicht gewährleistet ist. Aufgrund dessen hat die Amtsrichterin zutreffend ein neues Wohnwertermittlungsgutachten eingeholt.

Diese seinerzeitige Einschätzung der Amtsrichterin war zutreffend. Das Gutachten war allein zu dem Zweck der Wohnwertermittlung eingeholt. Wenn es zu diesem Zweck nicht herangezogen werden kann, ist es untauglich. Entsprechend sind auch die diesbezüglichen Ausführungen der Amtsrichterin in dem angegriffenen Beschluss vom 13.11.2009 auf Seite 3, 2. Absatz zutreffend.

Diese Untauglichkeit hat der Gutachter grob fahrlässig herbeigeführt. Der Sachverständige (...), ein von der Industrie- und Handelskammer Berlin als Sachverständiger für Bewertung von Mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken, ist gerichtsbekannt ein erfahrener Gutachter im Bereich der Wohnwertermittlung, der von den Gerichten häufig beauftragt wird. Aufgrund dessen muss er die obergerichtliche Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Offenlegung und Individualisierung der Vergleichswohnungen kennen. Dass er diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs tatsächlich kannte, hat er - nachdem das Landgericht in dem Beschluss vom 28.1.2009 hierauf bereits hingewiesen hat - in seinem Antrag vom 24.9.2009 schon nicht behauptet.

Wenn er aber in Kenntnis dieser Rechtsprechung Wohnungen im Gutachten benennt, die von keinem Leser des Gutachtens irgendwie aufgefunden werden können, so hat er das missachtet, was jedem einleuchten müsste. Wenn er zudem eine Recherche in Aussicht stellt, hätte er - sofern er, wie offenkundig, von Beginn an Anonymität zusicherte und daher nie beabsichtigte, im Gutachten auffindbare Wohnungen anzugeben - diese Vorgehensweise bei der Recherche mit dem Gericht absprechen müssen, um so dem Gericht nach Anhörung der Parteien die Gelegenheit zu geben, zu entscheiden, ob es ihnen den Aufwand von 4.000 € wert erscheint, eine Auskunft über Wohnungen zu erhalten, die nicht individualisiert sind, und die auch der Sachverständige nie gesehen hat. Dies hat der Sachverständige aber unterlassen. Ihm musste hier bereits bei der Planung seiner Recherche klar sein, dass das Gutachten mangels Individualisierbarkeit nicht verwertbar ist. Dies stellt jedenfalls ein grob fahrlässiges Verhalten dar.

Soweit das Amtsgericht in dem angegriffenen Beschluss ausführt, es lägen keine Umstände für grobe, sondern nur für einfache Fahrlässigkeit vor, kann dem nicht gefolgt werden. Dem Erstgutachter kann der Umstand, dass es sich um eine außergewöhnliche Wohnung gehandelt habe, für die dem Gutachter keine Vergleichsdaten aus seiner eigenen Datensammlung zur Verfügung standen, nicht zugute gehalten werden. Dies ist vielmehr der äußere Anlass für die Notwendigkeit der Begutachtung. Der Sachverständige, der aber von sich aus eine Recherche anbietet, für die er zudem einen erheblichen Betrag in Höhe von 4.000 € in Aussicht stellt, weiß, dass von ihm als Rechercheergebnis ein gerichtverwertbares Gutachten verlangt wird. Damit ist zugleich für einen erfahrenen Gutachter wie den Sachverständigen (...) offenkundig, dass die Verwertbarkeit nur vorliegt, wenn die durch die - auch nach der zutreffenden Einschätzung der Amtsrichterin - zum Zeitpunkt der Beauftragung des Gutachters gefestigte höchstrichterliche Mietrechtsprechung vorgegebenen Kriterien eingehalten werden. Soweit der Sachverständige sowohl im amtsgerichtlichen Termin am 13.1.2006 als auch im Rahmen seiner Anhörung im Rahmen des Beschwerdeverfahrens (...) angegeben hat, dass es seiner Erfahrung entspreche, dass keine Daten ohne Zusicherung völliger Anonymität zu erlangen seien, entlastet ihn dies, anders als vom Amtsgericht angenommen, nicht. Vielmehr hätte der Sachverständige gerade aufgrund dieses Erfahrungswissens dem Amtsgericht gegenüber in Kenntnis der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung auf diese Problematik in Bezug auf das Transparenzgebot hinweisen müssen, bevor er erhebliche Kosten auslöst, die zu einem erkennbar unverwertbaren Ergebnis führen mussten. Die Einschätzung des Amtsgerichts, dass der Sachverständige im Spannungsfeld zwischen Transparenzgebot und den berechtigten Datenschutzinteressen der beteiligten Mieter, es unterlassen habe, das Amtsgericht und die Parteien mit einzubeziehen, geht insoweit fehl. Eine Not, wie das Amtsgericht sich hier ausdrückt, ist auf Seiten des Sachverständigen nicht erkennbar. Sein Erfahrungswissen um die gewollte Anonymisierung, das augenscheinlich, wie auch die entsprechende Mitteilung durch den Zweitgutachter belegt, zutrifft, konnte nur zu einem unzureichenden Gutachten führen, was dem Sachverständigen klar sein musste. Gerade das Wissen um das Transparenzgebot und die erforderliche Zusicherung einer Anonymisierung bei der Datenbeschaffung musste zwangsläufig dazu führen, dem Gericht gegenüber offenzulegen, dass in Anbetracht dessen ein den Anforderungen der Rechtsprechung genügendes Datenmaterial nicht zu erlangen sein würde.

Insofern ist die unterbliebene Information des Gerichts über diesen bereits bei Beginn der Datenrecherche für den Sachverständigen offenkundigen Umstand - seiner Stellungnahme vom 25.11.2008 zufolge hat er die Anonymisierung bereits mit dem Anschreiben zum Fragebogen zugesichert - als grobe Fahrlässigkeit anzusehen. Der Ansatz des Amtsgerichts, der Gutachter habe diese Problematik selbst lösen wollen, trägt nicht, weil eine Lösung nicht erfolgen konnte und auch nicht erfolgt ist, was bereits seiner Methodik bei der Abfassung der Datenrecherche zugrunde lag und damit offenkundig war. Diese auch vom Amtsgericht gesehene Pflichtwidrigkeit des Handelns des Sachverständigen ist hier offenkundig, so dass sie die Grenze der einfachen Fahrlässigkeit deutlich überschritten hat.

Zum einen belegt die Vorgehensweise des Zweitgutachters (...), dass dem Sachverständigen (...) hier nichts Unmögliches abverlangt wurde. Selbst wenn er eine Datenrecherche ohne Anonymisierung nicht für Erfolg versprechend hielt, hätte er dies dem Gericht mitteilen müssen, wie dies gemäß § 407 a Abs. 3 Satz 1 ZPO zu seinen Pflichten gehört.

Ein Gutachten, das nur die Straßennamen der Vergleichswohnungen angibt, ist unverwertbar.

Dem Sachverständigen war durch Beweisbeschluss des AG Charlottenburg aufgegeben worden, die ortsübliche Vergleichsmiete für eine in der Reichsstraße in Berlin-Westend gelegene außergewöhnlich geschnittene Maisonettewohnung mit zehn Zimmern und einer Größe von 305,80 m2 zu berechnen. Vor Gutachtenerstellung teilte der Sachverständige mit, dass ihm aus seinem Datenbestand nur zwei bis drei Vergleichswohnungen zur Verfügung stünden und deshalb zeit- und kostenaufwendige Recherchen notwendig seien, wofür ein Vorschuss von 4.000 € erforderlich sei. Nach Bewilligung des Vorschusses erstattete der Sachverständige sodann sein Gutachten, für das er 3.963,51 € in Rechnung stellte. Hierin führte er zehn nur mit Straßennamen beschriebene Wohnungen an, die er selbst jedoch nicht besichtigt hatte. Nach Einholung eines zweiten Sachverständigengutachtens erfolgte eine Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Bruttokaltmiete. Dieser wandte sich gegen die Verpflichtung zur Tragung auch anteiliger Kosten des ersten Sachverständigengutachtens mit der Begründung, dass dieses unverwertbar gewesen sei. Nachdem der Sachverständige in der Folgezeit die erhaltene Vergütung zunächst unter dem Vorbehalt der Rückzahlung zurückgezahlt hatte, verlangt er nunmehr unter Hinweis darauf, dass ihn kein vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Pflichtverstoß treffe, Erstattung des zurückgezahlten Betrages.

Das Amtsgericht gab dem Antrag statt. Auf die Beschwerde des Bezirksrevisors beim AG Tiergarten hob das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts auf. Das Gutachten des Sachverständigen sei nicht verwertbar gewesen, weil die Vergleichswohnungen wegen der Angabe nur der Straßennamen nicht auffindbar gewesen seien und eine Nachprüfung durch den Mieter deshalb nicht möglich gewesen sei. Hinzu komme, dass der Sachverständige die Wohnungen selbst nie besichtigt habe.