Unverschuldeter Mietrückstand

Unverschuldeter Mietrückstand; Beendigung des Mietverhältnisses; fristlose Kündigung; Mietzins, Zahlungsverzug; Minderungsrecht, Irrtum; Verschulden, mangelndes

1. Kein Zahlungsverzug des Mieters, wenn er sich über das Ausmaß der grundsätzlich berechtigten Minderung irrt.

2. Anspruch auf Rückzahlung einer preisrechtswidrigen Kaution auch nach Aufhebung der Preisbindung.

Die Räumungsklage ist unbegründet, da das Mietverhältnis der Parteien nicht durch eine wirksame Kündigung nach § 554 BGB beendet ist. Die Kündigung vom 18.2.1988 war nach § 174 BGB unwirksam. Die erneute Kündigung vom 12.4.1988 ist - unabhängig von einer möglichen Zurückweisung nach § 174 BGB - jedenfalls mangels Kündigungsgrund ebenfalls unwirksam. Daß in der Wohnung erhebliche Mängel bestanden, wird von der Kl. nicht substantiiert bestritten. Dies folgt ohnehin auch aus dem eigenen Protokoll über die Wohnungsbesichtigung vom 23.11.1987. Wann welche Mängel im einzelnen beseitigt wurden, trägt die Kl. nicht vor. Unbestritten (§ 138 ZPO) ist auch die Behauptung der Bekl., daß einzelne Arbeiten mangelhaft ausgeführt worden seien. Schließlich ist auch der Vortrag der Kl. unsubstantiiert, die Bekl. habe verschiedene Arbeiten in der Wohnung verhindert. Welche Mängel wann und wie aufgrund welcher Ankündigung beseitigt werden sollten und wie die Bekl. reagierte, wird von der Kl. nicht angegeben. Die Bekl. war daher nach § 537 BGB zur Minderung berechtigt. Der geltend gemachte Minderungsbetrag von 15% der Kaltmiete bei Mängeln an Öfen, Beistellherd, Fenstern, Türen und der elektrischen Anlage ist jedenfalls nicht offensichtlich übersetzt. Ein Zahlungsverzug der Bekl. scheidet daher mangels Verschuldens aus. Dies auch dann, wenn sich nach der Beweisaufnahme ein geringerer Minderungsbetrag ergeben sollte, etwa weil verschiedene Mängel behoben worden sind oder weil ein Minderungsrecht für defekte Öfen im Sommer ausscheidet. Der Mieter ist nicht verpflichtet, zur Vermeidung einer Räumungsklage sein Minderungsrecht nicht auszuüben oder die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen. Dies im vorliegenden Fall schon deshalb, weil die Bekl. wegen der rückständigen Mieten nicht gemahnt wurde.

Ein Kündigungsgrund liegt auch nicht darin, daß die Bekl. die Miete für Februar 1986 zunächst nicht gezahlt hat. Auch hier fehlt es an einem Verschulden, da jedenfalls am 5.4.1988 die Miete eingezahlt wurde. Dies war vor der Kündigung vom 12.4.1988. Selbst wenn der Betrag bei der Kl. nicht eingegangen sein sollte, wäre insoweit eine Mahnung erforderlich gewesen, damit die Bekl. in Verzug geriet.

Die Bekl. kann die gezahlte Kaution nach § 30 Abs. 3 I. BMG zurückverlangen. Die Vereinbarung verstieß gegen § 29 Abs. 6 I. BMG, da die Kaution zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters vereinbart war (ständige Rechtsprechung, zum Beispiel LG Berlin GE 1986, 1067). Eine ausdrückliche oder stillschweigende Zweckbestimmung entsprechend den gesetzlichen Regeln (LG Berlin GE 1987, 1263) lag damit nicht mehr vor, sondern ein ausdrücklicher Gesetzesverstoß.

Mit der Aufhebung der Mietpreisbindung ist der Rückforderungsanspruch der Bekl. nicht entfallen. Das GVW enthält insoweit keine Überleitungsvorschriften, so daß eine rückwirkende Heilung des Gesetzesverstoßes ausscheidet. Der Sachverhalt liegt damit anders als bei durch die Gesetzesänderung vom 3.8.1982 zulässig gewordenen Finanzierungsbeiträgen des Mieters (LG Berlin GE 1986, 443; GE 1987, 239). Eine solche Rückwirkung wäre auch verfassungsrechtlich bedenklich, da es dem Gesetzgeber verwehrt ist, schon entstandene Rechtspositionen (hier: Rückforderungsanspruch des Mieters) rückwirkend zu beseitigen (Kammergericht MM 1984, 193; vgl. auch LG Berlin MM 1984, 196). Es bleibt daher bei dem allgemeinen Rechtsgedanken (BGH 10, 394) der Art. 170, 171 EGBGB, wonach zwar die weiteren Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien nach neuem Recht zu beurteilen sind, für die Vergangenheit jedoch weiterhin altes Recht maßgeblich ist.

Die Bekl. kann daher die Kaution mit Zinsen zurückverlangen.