Unverschuldeter Rechtsirrtum bei unberechtigter Minderung

Zu den Voraussetzungen eines unverschuldeten Rechtsirrtums bei unberechtigter Minderung und den Folgen einer beiderseitig erklärten Hauptsachenerledigung.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. hat gegenüber der Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB Anspruch auf Räumung der von ihr inne gehaltenen Wohnung.

1. Die mit Schreiben der Hausverwaltung der Kl. vom 6.7.2016 an die Bekl. erklärte fristlose sowie fristgerechte Kündigung beendete das Mietverhältnis zum 31.7.2017.

a. Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt u. a. vor, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Höhe eines Betrages in Rückstand gerät, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt (BGH, GE 2008, 114).

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt bereits vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer zumindest einen Monat beträgt (BGH NJW 2013, 159). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

b. Es ist jedenfalls nach dem Ergebnis des zwischen den Parteien zunächst vor dem Amtsgericht Neukölln zum Geschäftszeichen 16 C 274/16 und sodann in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Berlin zum Geschäftszeichen 65 S 189/17 geführten Rechtsstreit unstreitig, dass die Bekl. danach auch ab dem Monat September 2015 fortlaufend eine Bruttokaltmiete in Höhe von 386,60 € schuldete, des Weiteren, dass die Bekl. hierauf ab diesem Monat nur Zahlungen in Höhe von monatlich jeweils 289,95 € leistete.

Danach bestand bei Zugang des Kündigungsschreibens vom 6.7.2016 ein Zahlungsrückstand auf die Monate September 2015 bis einschließlich Juli 2016 in Höhe von (386,60 € - 289,95 € =) 96,65 € x 11 = 1.063,15 €. Die Kl. war danach bereits gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b), BGB berechtigt, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären.

c. Die auf dieser Grundlage erklärte fristlose Kündigung wurde zwar dadurch unwirksam, dass die Bekl. am 19.9.2016 den gesamten Zahlungsrückstand einschließlich der bis September 2016 geschuldeten Nutzungsentschädigung und damit innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der ihren Prozessbevollmächtigten am 21.7.2018 zugestellten Räumungsklage ausglich, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB.

d. Die danach ferner - grundsätzlich wirksam (BGH, GE 2018, 1389-1393) - erklärte ordentliche Kündigung beendete allerdings das zu diesem Zeitpunkt seit dem 1.4.1998 währende Mietverhältnis gemäß § 2 Nr. 2 des Mietvertrags i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (vgl. BGH, GE 2003, 1147-1149) zum Ablauf des 31.7.2017.

Zwar kann für die Beurteilung der nicht unerheblichen Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH, WuM 2005, 250). Hält der Vermieter gleichwohl an einer bei Ausspruch und Zugang wirksamen ordentlichen Zahlungsverzugskündigung fest, ist dies allerdings nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar, da andernfalls eine unzulässige Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf ordentliche und auf Zahlungsverzug gestützte Kündigungen vorgenommen würde. § 242 BGB kann bei nachträglicher Zahlung des Kündigungsrückstandes die Durchsetzung eines auf eine ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs deshalb nur ganz ausnahmsweise hindern, etwa dann, wenn die nachträgliche Zahlung ganz kurz nach dem Ausspruch der Kündigung erfolgt und der Meter nachvollziehbare Gründe für seine Säumnis angeben kann (LG Berlin, GE 2014, 1337).

Ferner ist die Würdigung, ob angesichts besonderer Umstände des Einzelfalls der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Durchsetzung des Räumungsanspruchs ausnahmsweise entgegensteht, der jeweiligen tatrichterlichen, revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren Würdigung im konkreten Einzelfall vorbehalten. Dabei ist etwa zu berücksichtigen, ob der Mieter sich in engem zeitlichem Zusammenhang nach Erhalt der Kündigung um eine Rückführung der Mietrückstände bemüht und auch bewirkt hat, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums und etwa auch vor Zustellung der Räumungsklage beglichen wurden (BGH, Beschluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14 - juris).

Hier leistete die Bekl. die Zahlung, die zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führte, erst am 19.9.2016 und damit bei unterstelltem zeitnahem Zugang des Kündigungsschreibens vom 6.7.2016 erst etwa zehn Wochen später. Folglich sind bereits deshalb die entsprechenden Ausnahmevoraussetzungen nicht ersichtlich und insbesondere nicht von der Bekl. dargetan. Auch die näheren Umstände, die zum Mietzinsrückstand führten, werfen auf das Zahlungsverhalten kein milderes Licht. Danach leistete die Bekl. über einen längeren Zeitraum von elf Monaten hinweg ohne jegliches Minderungsrecht nur Teilzahlungen auf die Miete. Soweit danach bereits mit Fälligkeit der Miete für den Monat April 2017 ein Zahlungsrückstand von insgesamt 2 Monatsmieten vorlag, der folglich zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b), BGB berechtigt hätte, ließ die Kl. stattdessen zuletzt per eMail ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20.6.2016 (64) an die Prozessbevollmächtigten der Bekl. „die Frage“ stellen, „ob nicht doch eine gütliche Einigung herbeigeführt werden soll“ und erst danach mangels Resonanz die Kündigung des Mietverhältnisses erklären. Auch dies lässt die mit der unterbliebenen Mietzinszahlung verbundene Pflichtverletzung mehr als unerheblich erscheinen.

e. Demgegenüber genügt es nicht, wenn die Bekl. im Wesentlichen geltend macht, dass sie sich zur Mietminderung berechtigt halten durfte.

Die Annahme eines unverschuldeten Rechtsirrtums hängt von strengen Voraussetzungen ab. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten. Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (BGH, Urteil vom 11. April 2012 - XII ZR 48/10 -, juris). Dieser Anforderungen gelten auch im Wohnraummietrecht, dies sowohl mit Blick auf die tatsächlichen Voraussetzungen einer Mietminderung als auch die rechtlichen, einschließlich des (angemessenen) Umfangs der eingetretenen Minderung (LG Berlin GE 2017, 1022-1024).

Zu alledem fehlt jeglicher konkreter Sachvortrag der Bekl. Es genügt nicht, wenn die Bekl. im Wesentlichen schlicht geltend macht, dass sie sich aufgrund ihrer eigenen Einschätzung der von ihr beanstandeten Geräuschbeeinträchtigung zur Mietminderung berechtigt gesehen hätte.

f. Die Bekl. hat auch darüber hinaus keine erheblichen Einreden oder Einwendungen geltend gemacht.

Entgegen der Auffassung der Bekl. stehen der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bzw. dem hierauf gestützten Räumungsverlangen der Kl. nicht entgegen, dass die Kl. im Vorprozess den Klageantrag aufgrund der geleisteten Zahlung auf den Mietrückstand mit dem Zusatz „im Hinblick auf die fristlose Kündigung“ erledigt erklären ließ. Ein solcher Zusatz entfaltet keinerlei Rechtswirkung, sondern allein die Erledigungserklärung als solche, welche mit der hierzu erklärten Zustimmung der Bekl. als Bewirkungshandlung das Prozessrechtsverhältnis insoweit gestaltet, als damit die Rechtshängigkeit endet. Das Gericht ist daran gebunden und hat ohne Rücksicht darauf, ob tatsächlich ein Fall der Erledigung vorliegt, nur noch über die Kosten zu entscheiden, § 91a ZPO (Zeller, 32. Aufl., Rn. 12 zu § 91a). Damit blieb es der Kl. insbesondere unbenommen, wegen desselben Sachverhalts erneut Räumungsklage gegen die Bekl. zu erheben.

Soweit die Bekl. geltend macht, dass sie chronisch und unheilbar erkrankt sei und aus diesem Grunde ein Umzug für sie mit schweren gesundheitlichen Risiken verbunden wäre, berührte dies nicht das Ausmaß der Pflichtverletzung als Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung, zumal die Bekl. auch nicht etwa vorträgt, dass sie die von ihr geschuldeten Mietzinszahlungen aufgrund ihres Gesundheitszustands nicht vollständig geleistet habe, sondern allenfalls einen etwaigen Anspruch der Bekl. auf Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 BGB.

Die für die danach geltend gemachte Fortsetzung des Mietverhältnisses erforderlichen Härtegründe im Sinne des § 574 BGB liegen vor, wenn die Vertragsbeendigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Es kann dahinstehen, ob die Bekl. überhaupt einen hierauf gestützten Widerspruch im Sinne von § 574 b BGB erklärt hat und hierauf bezogene Härtegründe hinreichend konkret geltend macht.

Dies wäre nämlich schon deshalb ausgeschlossen, weil die Kündigung auf einen Grund gestützt ist, der die Kl. gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dies gilt auch, wenn die fristlose Kündigung durch Ausgleich des Mietzinsrückstands gemäß § 569 Abs. 3. Nr. 2 BGB nachträglich unwirksam wird (vgl. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 -, juris).

Wenn die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des geltend gemachten Räumungsanspruchs in einem Vorprozess übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist eine erneute, auf denselben Sachverhalt gestützte Räumungsklage nicht ausgeschlossen, so das Amtsgericht Neukölln in einer vom Landgericht Berlin [ZK 65] bestätigten Entscheidung, in der es auch um ein vom Mieter geltend gemachtes fehlendes Verschulden an einem Mietrückstand ging, der durch eine rechtsirrig vorgenommene Mietminderung entstanden war.

Weil die Beklagte die monatliche Miete von 386,60 € wegen angeblich von einem im Erdgeschoss des Hauses herrührenden Lärms ab September gemindert hatte, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis am 6. Juli 2016 wegen eines bis dahin aufgelaufenen Rückstandes in Höhe von 1.063,50 € fristlos sowie hilfsweise fristgemäß und erhob am 21. Juli 2016 Klage auf Räumung. Nachdem die Beklagte unter Vorbehalt der Rückforderung am 19. September 2016 einen Betrag in Höhe von 1.256,45 € gezahlt hatte, erklärte die Klägerin den Räumungsrechtsstreit „im Hinblick auf die fristlose Kündigung“ in der Hauptsache für erledigt.

Das Amtsgericht wies sodann nach Augenscheinseinnahme die auf Mietrückzahlung gerichtete Widerklage der Beklagten, die sich der Erledigungserklärung angeschlossen hatte, ab; das Landgericht Berlin wies die Berufung der Beklagten nach Einholung eines Sachverständigengutachtens durch Urteil vom 25. Oktober 2018 zurück; damit war unstreitig, dass die Beklagte eine Bruttokaltmiete von 386,60 € schuldete, aber nur Zahlungen in Höhe von monatlich jeweils 289,95 € leistete.

Mit der Klage verlangt die Klägerin nunmehr – gestützt auf die Kündigung vom 6. Juli 2016 – (erneut) Herausgabe der Wohnung. Die Beklagte meint, dass sie sich wegen der Abluftgeräusche zur Minderung habe berechtigt halten dürfen, auch wenn diese nach dem Sachverständigengutachten die einschlägige Technische Anweisung „Lärm“ nicht überschritten hätten. Außerdem hätte die im Vorprozess erklärte Hauptsachenerledigung dazu geführt, dass die Klägerin sich nicht mehr auf die Kündigung vom 6. Juli 2016 berufen könne.

Das Amtsgericht Neukölln gab der Klage statt, weil die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 6. Juli 2016 das Mietverhältnis zum 31. Juli 2017 beendet habe. Wegen des Mietrückstandes sei die Klägerin entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch zur ordentlichen Kündigung berechtigt gewesen. Auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum hinsichtlich der Minderungsbefugnis könne sich die Beklagte ebenso wenig berufen wie auf die im Vorprozess erklärte Hauptsachenerledigung. Diese habe in materieller Hinsicht keinerlei Rechtswirkung entfaltet, sodass die erneute Räumungsklage zulässig – und begründet – sei.

Die Entscheidung zeigt erneut das Risiko auf, das ein Mieter eingeht, wenn er wegen eines behaupteten Mangels die Miete mindert. Um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu vermeiden, bleibt in solchen Fällen nichts anderes übrig, als die Miete unter Vorbehalt zu zahlen (so auch das Landgericht Berlin im Berufungsverfahren 65 S 73/19 in seinem Hinweisbeschluss vom 24. Juli 2019). Was die von der Beklagten geltend gemachte Hauptsachenerledigung im Vorprozess angeht, betraf diese den auf der Grundlage der Kündigung vom 6. Juli 2016 geltend gemachten Herausgabeanspruch, egal, ob auf die fristlose oder ordentliche Kündigung gestützt. Insoweit endete dessen Rechtshängigkeit zum Zeitpunkt der beiderseitigen Erledigungserklärungen, sodass keine „innere“ Rechtskraft für die Hauptsache entstehen konnte (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 77. Aufl., § 91a Rn. 110) und ein neuer Prozess über die Hauptsache grundsätzlich jederzeit zulässig war (BGH, Urteil vom 28. Mai 1991 - IX ZR 181/90 - Rn. 19, juris). Ob etwa § 242 BGB der erneuten Geltendmachung des Herausgabeanspruchs entgegenstand (Verwirkung?), lässt sich dem mitgeteilten Sachverhalt nicht entnehmen und dürfte eher fernliegend sein.