Unverschuldete Leistungseinstellung durch JobCenter

1. Ein Mieter hat einen Zahlungsrückstand nicht zu vertreten, wenn das JobCenter die Zahlungen an den Vermieter wegen mangelnder Kooperation des Leistungsempfängers eingestellt hatte, was auf eine chronische psychische Erkrankung des Mieters zurückzuführen war.

2. Eine fristlose und eine fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs scheiden dann aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien schlossen 1985 einen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Wohnräume. Die monatliche Miete betrug zuletzt 478,41 € bruttowarm und wurde gezahlt durch das JobCenter in Höhe von 407,95 €, im Übrigen von dem Bekl. selbst.

In den Monaten Januar, Februar und März 2016 erfolgten keine Zahlungen, weil das JobCenter seine Leistungen einstellte. Mit Schreiben vom 2.3.2016 erklärte die Kl. die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung.

Die Kl. hatte zunächst am 24.3.2016 Klage eingereicht mit den Anträgen, den Bekl. zu verurteilen, 1. zur Räumung der Wohnung, 2. zur Zahlung von 1.435,23 € für Januar, Februar und März 2016 und 3. zur Zahlung von 478,41 € für die Zukunft bis zur Herausgabe. Die Klage ist dem Bekl. persönlich am 6.5.2016 zugestellt worden. Durch Beschluss vom 4.5.2016 war für den Bekl. eine Betreuerin bestellt worden, was diese mit Schriftsatz vom 11.5.2016 an das Gericht mitteilte.

Auf Antrag der Betreuerin wurden dem Bekl. durch Bescheid vom 8.6.2016 erneut Leistungen durch das JobCenter für den Zeitraum ab dem 1.5.2016 bewilligt. […]

Am 29.6.2016 zahlte der Bekl. für 140,92 €.

Mit Bescheid vom 27.7.2016 bewilligte das JobCenter dem Bekl. die Grundsicherung und Kosten für Unterkunft und Heizung auch rückwirkend für den Zeitraum Januar bis April 2016 und leistete entsprechende Nachzahlungen direkt an den Bekl. […]

Der Bekl. ist der Ansicht, dass schuldhafter Verzug mit den Mietzahlungen nicht vorgelegen habe. Die Zahlungseinstellung durch das JobCenter sei - unstreitig - deshalb erfolgt, weil der Bekl. seiner Mitwirkungspflicht diesem gegenüber nicht nachgekommen sei. Daran treffe ihn aber kein Verschulden, weil dies krankheitsbedingt geschehen sei. Sein Zustand sei so gewesen, wie es der sozialpsychiatrische Dienst nach einer Untersuchung am 21.3.2016 - unstreitig - in einer Stellungnahme vom 30.5.2016 zur Vorlage beim JobCenter niedergelegt habe: „(Der Bekl.) leidet an einer chronischen psychischen Erkrankung und ist zudem körperlich abgemagert und stark untergewichtig. Zudem leidet er an Rückzugstendenzen und sozialer Isolation. Krankheitsbedingt war (der Bekl.) seit vielen Monaten nicht in der Lage, die eigenen administrativen Angelegenheiten adäquat zu regeln und seiner Mitwirkungspflicht gegenüber ihrer (sie) Behörde nachzukommen. […] liegt ein wichtiger Grund für seine Pflichtverletzung nach § 31 SGB II vor. Störungsbedingt war der (Bekl.) nicht in der Lage, sich in ärztliche (sic) Behandlung zu begeben und die Erkrankung durch Vorlage einer AU-Bescheinigung nachzuweisen. Nach unserer Auffassung als zuständiger kommunaler Sozialdienst können die Pflichtverletzungen nicht sanktioniert werden, da (der Bekl.) bereits seit längerer Zeit erkrankt ist. […]“.

II. Hinsichtlich des Räumungsanspruchs ist die Klage zulässig, auch wenn die Zustellung an den Bekl. zunächst unwirksam war, da zum Zeitpunkt der Zustellung am 6.5.2016 bereits die Betreuung angeordnet worden war und die Zustellung daher an die Betreuerin hätte erfolgen müssen, vgl. § 170 ZPO. Es kann dahinstehen, ob zeitnah eine Heilung nach § 189 ZPO erfolgt ist, indem die Klageschrift der Betreuerin zugegangen ist, da sie sich mit Schreiben vom 11.5.2016 zum hiesigen Aktenzeichen gemeldet hat, denn dieses Schreiben könnte auch darauf basieren, dass sie lediglich Kenntnis erhielt, für die Heilung nach § 189 ZPO wäre aber der tat­sächliche Zugang des zuzustellenden Schriftstückes notwendig. Jedenfalls aber ist ein möglicherweise fortbestehender Mangel gemäß § 295 ZPO aufgrund der rügelosen Einlassung des Bekl. in der mündlichen Verhandlung geheilt worden (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 11. Dezember 2014 - 9 U 87/13 -, juris).

Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Denn die Kündigungserklärung vom 2.3.2016 hat das Mietverhältnis nicht beendet, weder als fristlose noch als fristgemäße Kündigung, auch wenn zu diesem Zeitpunkt unstreitig zwei volle Monatsmieten nicht bezahlt waren. Denn es fehlt jedenfalls an einem schuldhaften Verzug des Bekl. (§ 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchst. a BGB) bzw. einer schuldhaften Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 und 2 Ziffer 1 BGB). Es kann daher auch offen bleiben, ob durch den zwischenzeitlich erfolgten Ausgleich aller Rückstände eine Heilung binnen der Zwei-Monats-Frist des § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB gegeben ist. Dies wäre der Fall, wenn keine Heilung der unwirksamen Zustellung gemäß § 189 ZPO erfolgt wäre, da dann die maßgebliche Frist erst am Tag der mündlichen Verhandlung zu laufen begonnen hätte.

1.) Die fristlose Kündigung ist unwirksam, da ein Kündigungsgrund nicht vorlag. Der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchst. a BGB ist nicht erfüllt. Zwar wurden zwei Mieten nicht gezahlt, der Bekl. geriet dadurch jedoch nicht in Verzug, da Verzug gemäß § 286 Abs. 4 BGB Vertretenmüssen i. S. d. § 276 BGB voraussetzt. Der Bekl. zahlte aber schuldlos nicht.

Vorliegend geht es nicht darum, dass der Bekl. als Mieter grundsätzlich selbst dann für seine finanzielle Leistungsfähigkeit gegenüber der Vermieterin einzutreten hätte, wenn er in Zahlungsschwierigkeiten ist, weshalb es unerheblich wäre, wenn das JobCenter nicht zahlt (BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14 -, BGHZ 204, 134-144). Der Fall ist vielmehr zum einen mit demjenigen vergleichbar, in dem das JobCenter einen Fehler macht, denn wie sich herausgestellt hat, erfolgte die Sanktion - vollständiges Streichen der Leistungen ab Januar 2016 - zu Unrecht. Da das JobCenter aber nicht Erfüllungsgehilfe des Bekl. als Mieter ist, ist ihm dieser Fehler nicht zuzurechnen (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 173/15 -, juris), auch wenn sich der Fehler erst ex post ergibt, da das JobCenter von den Umständen zunächst nichts wusste.

Der vorliegende Fall ist weiter mit demjenigen vergleichbar, dass ein zahlungsfähiger Mieter krankheitsbedingt die Zahlungen einstellt (LG Hamburg, Urteil vom 11. August 1995 - 311 S 63/95 -, juris). Es geht hierbei nicht um den grundsätzlich verschärften Haftungsmaßstab bei Geldschulden, das verschuldensunabhängige Einstehenmüssen für die eigene Leistungsfähigkeit, sondern darum, ob trotz (theoretischer) Leistungsfähigkeit die nicht erfolgte Zahlungen verschuldet erfolgte. Es kann für die Wertung keinen Unterschied machen, ob ein vermögender Mieter krankheitsbedingt schuldlos die Mietzahlungen einstellt, weil er beispielsweise nicht mehr in der Lage ist, Überweisungsträger aufzugeben, oder ob wie hier ein unvermögender Mieter, der Anspruch auf Sozialleistungen hat, diese - vorübergehend - nicht mehr erhält, weil er unverschuldet nicht in der Lage ist, seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem JobCenter nachzukommen.

Beweis über das Verschulden war nicht zu erheben, denn die zugrunde liegenden Tatsachen sind zwischen den Parteien unstreitig und nur deren Bewertung differiert. Es ist unstreitig, dass der Bekl. krankheitsbedingt nicht in der Lage war, seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem JobCenter nachzukommen. Die Parteien streiten nur darüber, ob daraus folgt, dass der Bekl. in Hinblick auf das Mietverhältnis und die Nichtzahlung der Miete schuldhaft oder ohne Verschulden gehandelt hat.

Soweit die Kl. annimmt, der Arzt und Sozialarbeiter wären bei ihrer Einschätzung davon ausgegangen, dass die Räumung wirksam sei und der Bekl. habe daher schuldhaft gehandelt, trifft dies aus zwei Gründen nicht zu: Zum einen würde dies eine juristische Bewertung des Sachverhaltes durch den Arzt und Sozialarbeiter darstellen, welche ohnehin keine Wirkung auf den Rechtsstreit hätte, zum anderen übersieht die Kl. aber auch, dass der maßgebliche Absatz dadurch eingeleitet wurde, dass im Konjunktiv gesprochen wurde. Es war also keinesfalls die Rede davon, dass nach Ansicht der das Schreiben Unterzeichnenden die Wohnung herausgegeben werden müsse, sondern nur, dass „das Mietverhältnis beendet werde(n) könnte“ (was zwar juristisch unzutreffend ist, weil das Mietverhältnis durch eine Kündigung beendet wird und nicht durch ein Räumungsverfahren, aber es wird deutlich, was gemeint ist, nämlich eine Verurteilung des Bekl. zur Herausgabe der Wohnung) - und erkennbar nur für diesen Fall wurde das Wort „Nutzungsentschädigung“ gewählt.

Der Bekl. selbst hat zwar den zuvor und auch jetzt wieder direkt von ihm gezahlten Anteil an der Miete ebenfalls eine Zeitlang nicht gezahlt. Zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung waren insoweit aber nur Rückstände in Höhe von 140,90 € aufgetreten, und der Anteil an der Gesamtmiete ist nicht erheblich und übersteigt eine Monatsmiete nicht (§§ 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchst. a 2. Var., 569 Abs. 3 Ziffer 1 BGB).

Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB als Generalklausel liegen ebenfalls nicht vor. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ist für die diesbezüglich vorzunehmende Abwägung insbesondere ein Verschulden der Parteien maßgebend, und der Bekl. handelte nicht schuldhaft. Auf die obigen Ausführungen wird insoweit verwiesen.

2.) Auch die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung hat das Vertragsverhältnis nicht zum 31.3.2017 beendet, da kein Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB vorliegt. In Betracht kommt vorliegend allein der Kündigungsgrund der schuldhaften nicht unerheblichen Vertragsverletzung gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB durch die mehrmalige Nichtzahlung der Miete. Dies stellt zwar ohne Zweifel objektiv eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung dar, jedoch handelte der Bekl., wie zu Ziffer II.1.) ausgeführt, hinsichtlich der Nichtzahlung durch das JobCenter gerade nicht schuldhaft. Soweit er 140,90 € selbst nicht zahlte, gelten zwar für die fristgemäße Kündigung nicht die strengen Vorgaben des §§ 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchst. 1, 569 Abs. 3 Ziffer 1 BGB. Jedoch ist dieser Rückstand, der nur 15 % der Miete beträgt, auch für eine fristgemäße Kündigung, zu gering (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64-73). Es kann daher dahinstehen, ob den Bekl. auch in Bezug auf die insoweit nicht erfolgte Zahlung kein Verschulden trifft.

3.) Es kann nach alledem ebenfalls offen bleiben, weshalb Beweis über die Geschäftsfähigkeit des Bekl. nicht zu erheben war, ob die Zustellung der Kündigung am 2.3.2016 an den Bekl. selbst zu deren Zugang gemäß § 130 BGB führen konnte, da aus der Stellungnahme des Sozialpsychiatrischen Dienstes, welche auf einer Untersuchung beruht, die nur knapp drei Wochen später erfolgte, sich ergibt, dass der Zustand des Bekl. bereits monatelang bestand, weshalb viel dafür spricht, dass der Zugang bei dem Bekl. selbst gemäß § 131 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam war.

Wenn das JobCenter die direkten Mietzahlungen an den Vermieter einstellt, weil der Mieter seiner Mitwirkungspflicht gegenüber dem JobCenter nicht nachgekommen ist, hat er das zu vertreten, und ihm kann fristlos und fristgerecht gekündigt werden. Bei einer psychischen Erkrankung kann das anders sein.

Die Miete wurde überwiegend vom JobCenter direkt an den Vermieter überwiesen. Da der psychisch kranke Mieter, für den später eine Betreuerin bestellt wurde, mit dem JobCenter nicht kooperierte, stellte dieses die Zahlungen ein. Nachdem die Mieten für drei Monate offen waren, kündigte die Vermieterin fristlos, hilfsweise fristgerecht und klagte auf Räumung. Der sozialpsychiatrische Dienst hatte nach einer Untersuchung gegenüber dem JobCenter schriftlich geäußert, der Mieter sei krankheitsbedingt nicht in der Lage, seiner Mitwirkungspflicht gegenüber der Behörde nachzukommen. Die Vermieterin verwies darauf, dass ein Arzt und ein Sozialarbeiter angenommen hätten, der Mieter habe schuldhaft gehandelt.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab, da ein Kündigungsgrund nicht vorgelegen habe. Es sei unstreitig, dass der Mieter krankheitsbedingt nicht in der Lage gewesen sei, seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem JobCenter nachzukommen. Dann habe er die Zahlungseinstellung nicht zu vertreten und gerate nicht in Verzug. Die Zahlungseinstellung durch das JobCenter sei zwar zu Unrecht erfolgt; dieser Fehler sei dem Mieter jedoch nicht zuzurechnen, da das JobCenter nicht sein Erfüllungsgehilfe sei.

Die Kündigungen nach § 543 BGB und § 573 BGB haben unterschiedliche Voraussetzungen: „Vertretenmüssen“ und „Verschulden“ hinsichtlich des Zahlungsrückstands.

1. Der selbständige Mieter ist nach längerer Krankheit vermögenslos und gerät mit den Mieten in Rückstand. Eine fristlose Kündigung ist möglich, denn „Geld muss man haben“ (Vertretenmüssen). Eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB ist mangels Verschuldens nicht möglich.

2. Das JobCenter zahlt die Mieten direkt an den Vermieter. Es stellt die Zahlungen wegen fehlerhafter Aktenführung ein. Den Rückstand hat der Mieter nicht zu vertreten und gerät deshalb nicht in Verzug; das JobCenter ist nicht sein Erfüllungsgehilfe. Ein Verschulden des Mieters scheidet erst recht aus.

3. Das JobCenter stellt die Mietzahlungen wegen fehlender Kooperation des Leistungsempfängers ein. Dieses eigene Fehlverhalten hat der Mieter zu vertreten; ihm kann fristlos und fristgerecht gekündigt werden.

4. Der Mieter ist krankheitsbedingt nicht in der Lage, selbst die Überweisung der Mieten zu veranlassen oder seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem JobCenter nachzukommen. Das hat er nicht zu vertreten; eine Kündigung ist nicht möglich.

Das sind allerdings seltene Ausnahmefälle; die Beweislast für die Erkrankung und fehlende Abhilfemöglichkeiten trägt der Mieter. Ob im vom AG Charlottenburg entschiedenen Fall nicht doch ein Sachverständigengutachten hätte eingeholt werden müssen (immerhin hatten ein Arzt und ein Sozialarbeiter die Einsichtsfähigkeit und Handlungsfähigkeit des Mieters anders beurteilt als der sozialpsychiatrische Dienst), muss offen bleiben.

5. Auch ohne Vertretenmüssen oder Verschulden des Mieters kommt eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht, da beides nicht zwingend vorausgesetzt wird. Das LG Hamburg (WuM 1996, 271), das vom Amtsgericht zitiert wird, hatte zwar einen Zahlungsverzug des psychisch kranken Mieters verneint, aber gleichwohl die Kündigung für gerechtfertigt gehalten, weil der Mieter knapp drei Jahre lang überhaupt keine Miete gezahlt hatte. Dann sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar. Das hat auch der BGH (GE 2016, 1023) vor kurzem angenommen, wenn die Gesamtabwägung für eine Unzumutbarkeit spricht.