Unverjährbarer Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung

Unverjährbarer Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung; Einhaltung von Brandschutzvorschriften

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar.

1 Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kl. hatten die Dachgeschosswohnung, die ursprünglich mit der daneben liegenden Wohnung zu einer Einheit verbunden war, im Jahr 2005 erworben. Aufgrund der Trennung der Wohnungen verfügt die Wohnung der Kl. nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Nachdem das Bauaufsichtsamt dies im April 2008 beanstandet und auf Antrag der Kl. den Bau einer Außenspindeltreppe genehmigt hatte, beauftragten sie einen Architekten mit deren Planung. In der Eigentümerversammlung vom 23. März 2009 lehnte die Eigentümergemeinschaft den Antrag der Kl. ab, die von dem Architekten geplante Feuertreppe zu errichten. Diesen Beschluss haben die Kl. angefochten und beantragt, die Bekl. zur Zustimmung zu verurteilen. Da die Bekl. die Auffassung vertreten, die genaue Ausgestaltung eines Rettungsweges sei Sache der Eigentümergemeinschaft, haben die Kl. im Laufe des Verfahrens hilfsweise beantragt, die Bekl. zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft einen fachgerechten Rettungsweg anbringt.

2 Das Amtsgericht hat dem Hilfsantrag stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung einer Wohnungseigentümerin, der Bekl. zu 1, die die Einrede der Verjährung erhoben hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kl. beantragen, verfolgt sie den Antrag auf Klageabweisung weiter.

I. 3 Nach Auffassung des Berufungsgerichts können die Kl. gemäß § 21 Abs. 4 WEG die Schaffung eines zweiten Rettungsweges verlangen. Es habe ihnen nicht obgelegen, vor Anrufung des Gerichts eine Beschlussfassung auch über den Hilfsantrag herbeizuführen. Denn die übrigen Wohnungseigentümer hätten zum Ausdruck gebracht, dass sie es generell ablehnten, für einen zweiten Fluchtweg zu sorgen. Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, der der dreijährigen Verjährungsfrist unterliege, sei nicht verjährt. Die Beanstandung durch das Bauaufsichtsamt stelle eine Vertiefung der Störung dar und habe deshalb einen neuen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung entstehen lassen.

II. 4 Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

5 1. Die Revision ist unbeschränkt zulässig. Aus der Begründung der Zulassungsentscheidung des Berufungsgerichts, es stelle sich die grundsätzliche Frage, ob der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung der Verjährung unterliegt, ergibt sich keine Beschränkung der Zulassung, zumal eine Beschränkung auf bestimmte Rechtsfragen unwirksam wäre (BGH, Urteil vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169, 172; Urteil vom 21. September 2006 - I ZR 2/04, NJW-RR 2007, 182, 183).

6 2. Die Revision ist begründet. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die Zulässigkeit des Hilfsantrags der Kl. bejaht.

7 a) Mit dem Hilfsantrag wollen die Kl. eine Regelung erreichen, die bisher nicht zur Abstimmung stand. Geht es - wie hier - um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), ist die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, aber Voraussetzung für die Zulässigkeit dieser Leistungsklage. Denn primär zuständig für die Beschlussfassung ist die Versammlung der Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 1 und 3, § 23 Abs. 1 WEG). Vor Anrufung des Gerichts muss sich der Wohnungseigentümer daher um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen, weil seiner Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Dieses fehlt ausnahmsweise nur dann nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 14 f.).

8 b) Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen dessen Annahme nicht, dass mit einer entsprechenden Beschlussfassung nicht zu rechnen sei. Die Revision beanstandet zu Recht, dass das Berufungsgericht den Wohnungseigentümern eine generelle Ablehnung eines zweiten Rettungswegs unterstelle. Die Bekl. zu 1 und die übrigen Wohnungseigentümer haben sich durch unterschiedliche Prozessbevollmächtigte vertreten lassen und in unterschiedlicher Weise zu dem Begehren der Kl. geäußert. Der Umstand, dass die Bekl. zu 1 den Standpunkt vertritt, die Schaffung eines Rettungsweges sei Sache der Kl. und ein etwaiger Anspruch gegen die Gemeinschaft sei verjährt, rechtfertigt nicht die Annahme, dass auch die übrigen Eigentümer der insgesamt 14 Wohneinheiten eine entsprechende Beschlussfassung ablehnen. Das Berufungsgericht hat nicht dargelegt, aus welchen konkreten Umständen oder Äußerungen es eine solche Haltung der übrigen Wohnungseigentümer herleitet.

9 3. Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Die Sache ist aufzuheben und zur neuen Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

10 Für den Fall, dass das Berufungsgericht zu dem Ergebnis kommen sollte, dass hier ausnahmsweise eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Hilfsantrag der Kl. nicht erforderlich war, weist der Senat auf Folgendes hin: Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entspricht - wovon das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeht - ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung. So wird der Abschluss notwendiger Versicherungen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) nicht etwa dadurch entbehrlich, dass solche Versicherungen bisher nicht abgeschlossen worden sind. Das Gemeinschaftseigentum muss instand gesetzt werden (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren (Schmid, WuM 2010, 655, 657; ders., DWE 2009, 2, 3). Dies folgt auch aus Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften. Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhanden gekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind (BGH, Urteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253 Rn. 18, GE 2010, 479; Urteil vom 20. April 1993 - X ZR 67/92, BGHZ 122, 241, 244). Diese Erwägungen treffen - ebenso wenig wie auf den unverjährbaren Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253) - auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht zu. Eine Beweisnot der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer ist auszuschließen. Denn der einzelne Wohnungseigentümer will mit der Durchsetzung des Anspruchs nach § 21 Abs. 4 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Zukunft sicherstellen (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 48).

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung verjährt nicht.

Nach Unterteilung und Abtrennung einer Dachgeschosswohnung fehlte dieser der notwendige zweite Rettungsweg. Nach Beanstandung des Bauaufsichtsamts beauftragten die Inhaber dieser Wohnung (Kläger) einen Architekten mit der Planung. In der Eigentümerversammlung lehnten die Wohnungseigentümer den Antrag der Kläger ab, die von dem Architekten geplante Feuertreppe zu errichten. Die Kläger haben den Negativbeschluss angefochten und beantragt, die beklagten übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zu verurteilen. Diese meinten, die Ausgestaltung des Rettungsweges sei ihre Sache. Daraufhin haben die Kläger hilfsweise beantragt, die Beklagten zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Gemeinschaft einen fachgerechten Rettungsweg anbringt.

Diesem Hilfsantrag hat das AG stattgegeben. Mit der Berufung der Beklagten zu 1 wurde die Einrede der Verjährung erhoben. Mit der Begründung, dass die Verjährung nicht durchgreift und eine Vorbefassung der Versammlung mit dem Hilfsantrag nicht nötig sei, hat das LG die Berufung zurückgewiesen, jedoch die Berufung an den BGH zugelassen

Der BGH verweist die Sache zu erneuter Sachentscheidung an das LG zurück. Der Hilfsantrag ist bisher nicht zulässig. Das LG durfte nicht annehmen, die Vorbefassung der Versammlung sei überflüssig. Vorsorglich weist der BGH darauf hin, dass der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung grundsätzlich unverjährbar ist. Das gilt gerade auch, wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit länger als drei Jahre andauert. Dies entspricht der BGH-Rechtsprechung, dass der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters nicht verjährt (BGH, GE 2010, 479).

Neben der Klarstellung hinsichtlich der Unverjährbarkeit des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung ebenfalls wichtig ist der tragende Grund des BGH für die Aufhebung des LG-Urteils. Über den Antrag, die Wohnungseigentümer zu einer bestimmten Verwaltungsmaßnahme zu verpflichten, darf das WEG-Gericht erst entscheiden, wenn über genau diesen Antrag bereits in der Eigentümerversammlung abgestimmt worden und ein Negativbeschluss ergangen ist. Anders nur, wenn das Gericht feststellen kann, dass es sich bei der geforderten Vorbefassung der Versammlung um eine unnötige Formalie handelt, weil aus bestimmten Gründen die Zustimmung der Eigentümermehrheit nicht zu erwarten ist. Das ist entsprechend bei abgelehnten mehraktigen Eigentümerbeschlüssen zu beachten. Setzt sich die abgelehnte einheitliche Willensbildung etwa über einen Instandsetzungsbeschluss aus den Teilen A (Grundsatzbeschluss über die Instandsetzung), Teil B (Vergabe des Sanierungsauftrags) und Teil C (Aufbringung der Mittel durch Sonderumlage oder aus der Rücklage) zusammen, kann sich der Kläger nicht auf den Verpflichtungsantrag zu Teil A beschränken. Es steht keineswegs fest, dass die Wohnungseigentümer einen solchen isolierten Grundsatzbeschluss abgelehnt hätten. Wenn über mehrere Punkte gemeinsam abgestimmt wird, ist nicht ersichtlich, aus welchen Gründen genau die Wohnungseigentümer den Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt haben. Feststellungen darüber sind dem WEG-Gericht verwehrt, weil der Eigentümerbeschluss nur objektiv aus sich heraus ausgelegt werden darf. Die Zulässigkeit der Verpflichtungsklage ist auch vorrangig gegenüber der Möglichkeit des Gerichts, nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzend nach billigem Ermessen zu entscheiden. Wenn die Wohnungseigentümer konkret und isoliert über eine Verwaltungsmaßnahme in dieser Form noch gar nicht abgestimmt haben, ist die Verpflichtungsklage unzulässig.

Das Gericht kann nicht einen Eigentümerbeschluss ersetzen, der in dieser Gestalt von der Versammlung noch gar nicht behandelt worden ist.