Unverhältnismäßige Auflage erhaltungsrechtlicher Genehmigung

Unverhältnismäßige Auflage erhaltungsrechtlicher Genehmigung; Mietobergrenzen für Gäste-WC

1. Die als Bedingung bezeichnete Nebenbestimmung in einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung, bestimmte Mietobergrenzen einzuhalten, ist eine Auflage im Sinne des Verwaltungsverfahrensgesetzes.

2. Eine solche Auflage ist unverhältnismäßig und damit ermessenswidrig, wenn sie sich lediglich darauf stützen kann, daß die geplanten Umbaumaßnahmen die Errichtung eines zweiten Bades bzw. eines Gäste-WCs enthalten.

3. Mietobergrenzen dürfen allenfalls derart verfügt werden, daß der in der Miete enthaltene Anteil für den Luxus eines zweiten Bades gekappt wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Antragstellerin wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen für sofort vollziehbar erklärte Nebenbestimmungen zu einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung vom 24. Juli 2002 des Bezirksamtes Mitte von Berlin zur Wohnungszusammenlegung und Grundrißänderung des auf dem Grundstück der Antragstellerin im Erhaltungsgebiet "F.-W.-Stadt" gelegenen Mehrfamilienhauses. Der zulässige Antrag ist begründet, da die angefochtenen Nebenbestimmungen bei summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage rechtswidrig sind.

Einzig in Betracht kommende Rechtsgrundlage für die im Bescheid als "Bedingung" bezeichnete Nebenbestimmung Nr. 1, bestimmte Mietobergrenzen einzuhalten, bei der es sich jedoch rechtlich um eine Auflage handelt (vgl. Beschluß der Kammer vom 24. Januar 2002 - VG 19 A 444.01 -), ist § 36 VwVfG. Nach dieser Vorschrift darf ein Verwaltungsakt, auf den ein Anspruch besteht, mit einer Nebenbestimmung nur versehen werden, wenn sie durch Rechtsvorschrift zugelassen ist - was vorliegend nicht der Fall ist -, oder wenn sie sicherstellen soll, daß die gesetzlichen Voraussetzungen des Verwaltungsaktes erfüllt werden. Im übrigen dürfen Nebenbestimmungen nur nach pflichtgemäßem Ermessen erlassen werden. Vorliegend ist, wenn man zugunsten des Antragsgegners unterstellt, daß die Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB hätte versagt werden dürfen, weil die genehmigten Maßnahmen das erhaltungsrechtliche Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen zu erhalten, beeinträchtigen würden, jedenfalls das Ermessen fehlerhaft ausgeübt worden, weil die Auflage unverhältnismäßig ist: Das Vorhaben der Antragstellerin dient im überwiegenden Umfang der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung im Sinne des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB und widerspricht im übrigen den erhaltungsrechtlichen Zielen nicht. Der Antragsteller sieht eine Beeinträchtigung des erhaltungsrechtlichen Zieles, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, nur darin, daß die eine Wohnung über zwei Bäder und die andere über ein Gäste-WC verfügen soll. Würden die Maßnahmen ohne die Errichtung eines zweiten Bades bzw. eines Gast-WCs durchgeführt, könnte die Antragstellerin nach § 172 Abs. 4 BauGB eine auflagenfreie Genehmigung beanspruchen (vgl. grundsätzlich Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2001 - VG 19 A 234.00 -) und die Miete erzielen, die sie auf dem Markt für entsprechend ausgestattete Wohnungen erzielen kann. Es ist unverhältnismäßig, weil nämlich zur Erreichung des Erhaltungszieles nicht erforderlich, der Antragstellerin durch die Festsetzung von Mietobergrenzen auch die Erzielung des Mietmehrertrages abzuschneiden, der auf der Durchführung des erhaltungsrechtlich unbedenklichen Teiles der Maßnahmen beruht. Unter Verhaltnismäßigkeitsgesichtspunkten dürften Mietobergrenzen allenfalls derart verfügt werden, daß der in der ohne Mietobergrenzen erzielbaren Miete enthaltene Anteil für den Luxus eines zweiten Bades bzw. eines Gäste-WCs gekappt wird. Feststellungen darüber hat der Antragsgegner nicht getroffen.

Die Nebenbestimmung Nr. 2 unterliegt bei summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage ebenfalls der Aufhebung. Hinsichtlich der angeordneten Vorlage von Modernisierungsvereinbarungen und der Durchführung eines "Verfahrens nach § 541" BGB - gemeint ist wohl: § 554 BGB - ergibt sich das bereits daraus, daß diese auch der Einhaltung der Mietobergrenzen dienen sollen, die jedoch nicht rechtmäßig verfügt worden sind. Die Anordnung, Räumungsvereinbarungen vorzulegen, ist jedenfalls deshalb ermessensfehlerhaft, weil es im Hinblick darauf, daß die Antragstellerin einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung hätte, wenn sie weder zweites Bad noch Gäste-WC einbauen würde, keinen sachlichen Grund gibt, an den Einbau eines zweiten Bades und eines Gäste-WCs eine Verpflichtung zum Abschluß von Räumungsvereinbarungen zu knüpfen. Im Hinblick auf den offenbar vom Antragsgegner beabsichtigten Schutz der Mieter im Zusammenhang mit der Wohnungsräumung zur Durchführung von Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen hängt die Schutzbedürftigkeit nicht vom Einbau eines zweiten Bades und eines Gäste-WCs ab.

Im Gebiet mit einer Erhaltungssatzung darf die Genehmigung zu einer baulichen Änderung nur aus besonderen städtebaulichen Gründen versagt werden. Generelle Mietobergrenzen sind rechtswidrig, befand das VG Berlin. Wenn, wie in dem Fall, nur ein Gäste-WC eingebaut werden solle, reiche eine Kappung des dafür zulässigen Mieterhöhungsbetrages aus.

Das Bezirksamt Mitte hatte für ein Haus im Erhaltungsgebiet die Genehmigung zur Wohnungszusammenlegung und Grundrißänderung nur unter der "Bedingung" erteilt, daß bestimmte Mietobergrenzen einzuhalten seien. Bei der baulichen Änderung ging es darum, daß ein zweites Bad oder ein Gäste-WC eingebaut werden sollte.

Mit Beschluß vom 28. Oktober 2002 stellte das Verwaltungsgericht Berlin im vorläufigen Rechtsschutzverfahren fest, daß der Bescheid, bestimmte Mietobergrenzen einzuhalten, rechtswidrig sei. Es handele sich um eine Auflage im Sinne des Verwaltungsverfahrensgesetzes, die unverhältnismäßig sei, um die Ziele des § 172 BauGB zu verwirklichen. Um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen zu erhalten, reiche es aus, wenn der Mietbetrag für die Luxusausstattung eines zweiten Bades gekappt werde; eine generelle Mietobergrenze sei jedoch rechtswidrig, da die Eigentümerin einen Anspruch auf Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung habe.