Untreue

Untreue; Treueverhältnis; Betriebskostenvorauszahlung

Auch die dem Vermieter gegenüber dem Mieter obliegende Pflicht zur Heizkostenabrechnung und Überschußauskehrung begründet kein Treueverhältnis im Sinne des § 266 Abs. 1 Alt. 2 StGB.

I. Mit der zugelassenen Anklage der Staatsanwaltschaft bei dem Landgericht Berlin vom 7. Februar 1992 wurde dem Angekl. ein Vergehen der fortgesetzten Untreue gemäß § 266 Abs. 1, Alt. II StGB zur Last gelegt. Er soll als Eigentümer eines Miethauses die von der Mie-terin Sch. im Zeitraum vom 1. Mai 1987 bis zum 30. April 1990 an ihn ge-zahlten Heizkostenvorschüsse in Höhe von monatlich 270,00 DM in den jährlichen Heizkostenabrechnungen nur in Höhe eines Betrages von 100,00 DM pro Monat in Ansatz gebracht und die Rückzahlung der Überschüsse in Höhe von 3.940,43 DM für die Perioden vom 1. Mai 1987 bis 30. April 1989 sowie in Höhe von 1.887,58 DM für die Periode vom 1. Mai 1989 bis zum 30. April 1990 verweigert haben, obwohl ihm die tat-sächlich gezahlten Heizkostenvorschüsse bekannt gewesen seien.

Noch in dem von der Mieterin angestrengten Zivilprozeß vor dem Amtsgericht Charlottenburg und in dem Berufungsverfahren vor dem Landgericht Berlin hat der Angekl. bewußt der Wahrheit zuwider vorgetragen, daß die Zeugin in der Zeit vom 1. Mai 1987 bis zum 30. April 1989 lediglich Heiz-kostenvorschüsse in Höhe von 100,00 DM pro Monat gezahlt hätte.

Der Angekl. war aus Rechtsgründen freizusprechen, da die für erwiesen angesehene Tat nicht strafbar ist.

II. Das Gericht hat in der Hauptverhandlung folgende Feststellungen ge-troffen:

Der Angekl. ist Eigentümer des Miethauses R.-Straße in Berlin. Frau Sch. ist seit Jahren Mieterin einer in diesem Haus gelegenen Wohnung. Die Mieterin überwies dem Angekl. in der Zeit vom 1. Mai 1987 bis 30. April 1990 - jeweils in einem Betrag mit der Miete - eine Heizkostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 270,00 DM. Der Angekl. ging aber - im Gegen-satz zu der Mieterin - von einer wirksamen Mieterhöhung aus und erkannte daher von den monatlichen Zahlungen nur einen Betrag von ca. 100,00 DM als auf den Heizkostenvorschuß entfallend an. Die Erstattung der von der Mieterin aufgrund der Heizkostenabrechnungen des Angekl. für den genannten Zeitraum errechneten Überzahlung von insgesamt ca. 5.800,00 DM lehnte der Angekl. unter Hinweis darauf, daß nur eine Vorauszahlung von 100,00 DM monatlich erfolgt sei, ab.

Durch Urteil des AG Charlottenburg vom 28. September 1990 sowie des Landgerichts Berlin vom 29. Oktober 1990 wurde entschieden, daß die Mieterin einen Heizkostenvorschuß in Höhe von 270,00 DM monatlich ge-leistet habe, und der Angekl. wurde zur Rückzahlung der von der Mieterin Sch. geforderten Beträge verurteilt.

III. Dieser Sachverhalt rechtfertigt eine Verurteilung des Angekl. nicht.

1) Der Angekl. hat sich nicht eines Vergehens der Untreue gemäß § 266 Abs. 1 Alt. II StGB (Treubruchtatbestand) schuldig gemacht, indem er sich - wie von den Zivilgerichten inzwischen entschieden, grundlos - weigerte, den der Mieterin Sch. zustehenden Erstattungsanspruch wegen überzahlter Heizkosten zu erfüllen. Es fehlt schon am objektiven Tatbestandsmerkmal der Pflicht, fremde Vermögensinteresse wahrzunehmen.

Nach ständiger Rechtsprechung setzt eine solche Treuepflicht im Sinne des § 266 Abs. 1 StGB voraus, daß die Verpflichtung zur Vermögensbetreuung Hauptgegenstand, typischer und wesentlicher Inhalt der Rechts beziehungen zwischen den Beteiligten ist (vgl. etwa BGHSt 22, 190, 191; BGH, wistra 1984, 143). Schuldverhältnisse, die - wie die Miete - nicht fremdnützig typisiert sind, sondern dadurch charakterisiert werden, daß fremde Vermögensinteressen auf eigene gegenläufige Interessen treffen und daß jeder Teil der Beziehung zum anderen nur um des eigenen Vor-teils willen erfolgt, liegen daher außerhalb der Grenzen der strafbaren Un-treue (vgl. BGH, GA 1977, 18, 19; für die Miete siehe auch OLG Düsseldorf, NJW 1989, 1171); etwas anderes gilt nur dann, wenn das an sich nicht fremdnützige Vertragsverhältnis aufgrund einer atypischen Vertragsgestaltung Elemente einer Geschäftsbesorgung aufweist und die Verpflichtung zur fremdnützigen Vermögensfürsorge einen wesentlichen Inhalt des Vertragsverhältnisses bildet (BGH, NStZ 1989, 72, 73).

Ein solcher Ausnahmefall ist hier aber nicht gegeben. Die Mieterin erbrachte die Heizkostenvorschüsse nicht an den Angekl., damit dieser mit dem Geld ein Geschäft für sie besorge, sondern allein, um ihre sich aus dem Mietvertrag ergebenden (Neben-) Leistungspflichten zu erfüllen und im Gegenzug die Erfüllung der vom Angekl. geschuldeten Leistung (Lieferung von Heizenergie) zu erreichen. Es handelt sich auch insoweit um eine typische Austauschbeziehung, die nicht die Anwendung des § 266 StGB begründet. Insbesondere kann die Zahlung von Heizkostenvorschüssen nicht mit der Gewährung von Mietvorauszahlungen verglichen werden, die an den (künftigen) Vermieter gegen seine Zusage, die Mietsache herzustellen, erbracht werden (zum Vorliegen einer Treuepflicht des Vermieters in diesem Fall siehe BGH, MDR 1954, 495; BGHSt 8, 271 f.). Abgesehen davon nämlich, daß die Pflicht zur Beheizung nur eine mietvertragliche Ne-benpflicht ist und auch wirtschaftlich nicht im Mittelpunkt des Vertrages steht, werden die Heizkostenvorauszahlungen vom Mieter nicht erbracht, um dem Vermieter seine Leistungserbringung gerade unter Einsatz dieser Mittel erst zu ermöglichen; vielmehr hat diese gängige Vertragsgestaltung nur den Zweck, den Vermieter seinerseits von der Notwendigkeit einer Vorleistung zu entheben und dient in erster Linie sogar dem Interesse des Vermieters.

Die bloße Tatsache der Vorleistung einer Partei im Rahmen eines nicht fremdnützig typisierten Schuldverhältnisses begründet aber für die andere Partei, wie der Bundesgerichtshof wiederholt entschieden hat (BGHSt 28, 20, 2; NStZ 1989, 72, 73), kein Treueverhältnis im Sinne des § 266 StGB. Etwas anderes kann für den vorliegenden Fall nicht deshalb gelten, weil der Angekl. nicht nur die Vorschüsse der Mieterin entgegennahm, sondern darüber hinaus - gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG - zur jährlichen Abrechnung und - aufgrund des Mietvertrages und aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. I BGB - zur Rückzahlung sich dabei ergebender Überschüsse verpflichtet war. Ist der Empfänger einer Vorleistung nämlich nicht verpflichtet, die Vermö-gensinteressen des Vorleistenden wahrzunehmen, indem er seine (Gegen-) Leistung erbringt (vgl. BGH, a. a. O.), so kann eine Vermögensbetreuungspflicht erst recht nicht in der bloßen Nebenpflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung und gegebenenfalls Überschußauskehr erblickt werden. Der Angekl. hat folglich keine Untreue begangen, indem er fälschlich in seinen Abrechnungen nur Vorauszahlungen der Mieterin in Höhe von 100,00 DM anstatt von 270,00 DM monatlich ansetzte und die Rückzahlung des Differenzbetrages verweigerte.

Im übrigen hätte der Angekl. selbst dann keine Treuepflicht im Sinne des § 266 Abs. 1 StGB verletzt, wenn das Vertragsverhältnis zwischen ihm und der Mieterin als Treueverhältnis anzusehen wäre. Denn nicht die Verletzung jeder Pflicht im Rahmen eines Treueverhältnisses stellt eine Untreue dar. Strafbewehrt sind nur die Pflichten, die das Vertragsverhältnis gerade als Treueverhältnis kennzeichnen; die Verletzung einer bloßen Schuldnerpflicht, die typischerweise auch in Schuldverhältnissen ohne Treuebeziehung im Sinne des § 266 Abs. 1 StGB besteht, genügt nicht (vgl. BGH, NStZ 1986, 361, 362). Um mehr als die Verletzung einer solchen bloßen Schuldnerpflicht hätte es sich hier aber nicht gehandelt, denn dem Angekl. wird nicht vorgeworfen, die empfangenen Mittel zweckwidrig verwendet zu haben, sondern lediglich, einen Erstattungsanspruch der "Treuegeberin" nicht erfüllt zu haben. Ein solcher, anläßlich der Abwicklung eines Treueverhältnisses sich ergebender Anspruch unterfällt nicht dem Schutz des § 266 StGB (vgl. BGH, a. a. O.).

2) Der Angekl. war auch nicht wegen versuchten Prozeßbetruges gemäß §§ 263 Abs. 1, 2; 22 StGB zu bestrafen. Er hat die Zivilgerichte nicht durch falschen Vortrag über die Höhe der von der Kl. Sch. geleisteten Zahlungen zu täuschen versucht; die Höhe der von der Mieterin erbrachten Zahlungen war auch gar nicht streitig. Vielmehr ging es vor den Zivilgerichten um die Rechtsfrage, ob die vom Angekl. vorprozessual ausgesprochenen Mieterhöhungsverlangen zu einer Mieterhöhung geführt hatten und der in den monatlichen Zahlungen der Mieterin enthaltene Heizkostenanteil sich da-her verringert hatte. Der Angekl. hatte somit nicht die Absicht, im Sinne des § 263 Abs. 1 StGB über Tatsachen zu täuschen.

§ 266 Abs. 1 des Strafgesetzbuches besagt: Wer die ihm durch Gesetz, behördlichen Auftrag oder Rechtsgeschäft eingeräumte Befugnis, über fremdes Vermögen zu verfügen oder einen anderen zu verpflichten, mißbraucht oder die ihm kraft Gesetzes, behördlichen Auftrags, Rechtsgeschäfts oder eines Treuhandverhältnisses obliegende Pflicht, fremde Vermögensinteressen wahrzunehmen, verletzt und dadurch dem, dessen Vermögensinteressen er zu betreuen hat, Nachteile zufügt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Frage: Kann diese Bestimmung des Strafgesetzbuches (Tatbestand: Untreue) einschlägig sein im Bereich der Vermietung, wo der Vermieter Vorschüsse einzieht, über die er abrechnet?

Jedenfalls hatte die Staatsanwaltschaft beim Landgericht Berlin im Februar 1992 den Eigentümer eines Miethauses wegen fortgesetzter Untreue angeklagt. Er war beschuldigt, die von einer Mieterin gezahlten Heizkostenvorschüsse von monatlich 270 DM in der jährlichen Heizkostenabrechnung nur in Höhe eines Betrages von rund 100 DM pro Monat in Ansatz gebracht und die Rückzahlung von Überschüssen verweigert zu haben.

In einem von der Mieterin angestrengten Zivilprozeß habe der angeklagte Eigentümer bewußt der Wahrheit zuwider vorgetragen, daß die Mieterin lediglich Heizkostenvorschüsse in Höhe von 100 DM pro Monat gezahlt habe.

Das Amtsgericht Tiergarten sah im Urteil vom 17. Juli 1992 die "Tat" als erwiesen an. Gleichwohl erfolgte ein Freispruch, da das Verhalten des Vermieters nicht strafbar gewesen sei.

Von seiten des angeklagten Eigentümers wurde die Sachlage so dargestellt, daß Miete und Heizkostenvorauszahlung in einem Betrag überwiesen worden waren. Er aber sei - im Gegensatz zu der Mieterin - von einer wirksamen Mieterhöhung für die Kaltmiete ausgegangen und habe deshalb von den monatlichen Zahlungen nur einen Betrag von 100 DM als auf den Heizkostenvorschuß entfallend anerkannt.

Im Zivilrechtsstreit teilten die Gerichte allerdings die Sicht der Mieterin.

Doch dieser Sachverhalt rechtfertige, so das Amtsgericht Tiergarten, keine Verurteilung des Vermieters nach dem Strafgesetzbuch.

Begründung: Es fehle schon am objektiven Tatbestandsmerkmal der Pflicht, fremde Vermögensinteressen wahrzunehmen. Nach ständiger Rechtsprechung setze eine solche Treuepflicht im Sinne des § 266 Abs. 1 StGB voraus, daß die Verpflichtung zur Vermögensbetreuung Hauptgegenstand, typischer und wesentlicher Inhalt der Rechtsbeziehung zwischen den Beteiligten sei. Schuldverhältnisse dagegen (wie etwa ein Mietverhältnis) seien dadurch charakterisiert, daß fremde Vermögensinteressen auf eigene gegenläufige Interessen treffen und daß jeder Teil der Beziehung zum anderen nur um des eigenen Vorteils willen verfolgt werde. Solche Schuldverhältnisse lägen außerhalb der Grenze der strafbaren Untreue.

Die Mieterin habe Heizkostenvorschüsse an den Vermieter nicht erbracht, damit dieser mit dem Geld ein Geschäft für sie besorge, sondern allein, um ihre sich aus dem Mietvertrag ergebenden Nebenpflichten zu erfüllen und im Gegenzug die Erfüllung der vom Vermieter geschuldeten Leistung (Lieferung von Heizenergie) zu erreichen.