Unterzeichnung von Ableseprotokollen über Heizkostenverbrauch bei Zwischenvermietung

Unterzeichnung von Ableseprotokollen über Heizkostenverbrauch bei Zwischenvermietung; Erklärungszurechnung; nicht erfolgte Unterrichtung über Zeitpunkt des Ablesens von Heizkostenverteilern; mangelnde Sprachkenntnisse des Mieters; Ausländer als Mieter

1. Werden Ableseprotokolle über den Verbrauch von Heizeinheiten und Wasser nicht vom gewerblichen (Zwischen-) Mieter, sondern von Dritten unterzeichnet, denen der (Zwischen-) Mieter mit Kenntnis und Billigung des Vermieters die Räume überlassen hat, so muß sich der Mieter derartige Erklärungen nicht ohne weiteres zurechnen lassen.

2. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter nicht über den Zeitpunkt der Ablesung rechtzeitig informiert wurde und die Endnutzer der deutschen Sprache nicht oder nur unzureichend kundig sind.

[...] 1. Das Landgericht ist in der angegriffenen Entscheidung zutreffend davon ausgegangen, daß die Kl. Ansprüche auf Heizkostennachzahlung für die Jahre 2001 und 2002 nicht verlangen kann.

Sie hat für die Richtigkeit der von ihr vorgelegten Ablesebelege bzw. für das Jahr 2001 der vorgelegten Ableseliste hinsichtlich der Heizeinheiten und der Wasserzählerstände keinen Beweis angeboten.

a) Soweit die Kl. für den Ablesezeitraum 2002 Ablesebelege des Unternehmens T. vorlegt, haben die Bekl. bestritten, daß diese Werte tatsächlich abgelesen wurden und mit Schriftsatz vom 19. September 2006 im einzelnen ausgeführt, daß und weshalb die Abrechnungen inhaltlich unrichtig seien. Auf das Zeugnis der Hausverwalterin konnte sich die Kl., wie das Landgericht richtig ausgeführt hat, bereits deshalb nicht berufen, weil diese unstreitig bei den einzelnen Ablesevorgängen nicht anwesend war und weder vorgetragen noch ersichtlich ist, weshalb sie sonst die Richtigkeit der abgelesenen Daten sollte bestätigten können.

Soweit die Kl. mit der Berufung die Auffassung vertritt, die Bekl. müßten sich die Bestätigung der Ableseprotokolle durch die Nutzer der Wohnungen zurechnen lassen, da sie diesen die Wohnungen überlassen und sie damit jedenfalls bevollmächtigt hätten, einfache Erklärungen wie die Bestätigung von abgelesenem Heizkostenverbrauch abzugeben, verhilft dies der Berufung nicht zum Erfolg.

Der vorgelegte Beleg für die Wohnung 03 ist bereits nicht unterzeichnet.

Soweit die Kl. für die Wohnungen 04, 05 und 012 Belege vorlegt, die von den damaligen Nutzern der Wohnung unterzeichnet wurden, führt dies jedoch weder zu einem den Bekl. gegenüber wirksamen Anerkenntnis, noch ergibt sich daraus eine Umkehr der Beweislast.

Zwar wird dem Ablesebeleg, wenn er von dem Mieter gegengezeichnet wird, insoweit ein Beweiswert beigemessen, als sich aus ihm eine Umkehr der Beweislast ergibt, der Mieter also im Fall des erst nachträglichen Bestreitens der Richtigkeit der abgezeichneten Werte die Beweislast für deren Unrichtigkeit hat (vgl. Schumacher, Das Verschwinden des Ablesebelegs, WuM 2005, 509 m. w. N.).

Im Streitfall sind die Ableseprotokolle jedoch nicht von den Mietern der Kl., sondern von Dritten, denen die hiesigen Bekl. als Mieter die Wohnung mit Kenntnis und Billigung der Vermieterin zur Nutzung überlassen hatte, abgezeichnet und diesen ausgehändigt worden.

Zu Recht hat das Landgericht ausgeführt, daß eine Bevollmächtigung dieser Nutzer weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist.

Die von der Berufung insoweit vorgebrachten Argumente vermögen den Senat nicht zu überzeugen. Wenn der Vermieter Kenntnis darüber hat, daß die abzurechnende Wohnung vertragsgemäß nicht von seinem Mieter genutzt wird, so ist es erforderlich und auch zumutbar, das Ableseunternehmen darauf hinzuweisen, daß das Anbringen einer Benachrichtigung lediglich im Hausflur ohne vorherige Unterrichtung des Vermieters über den Zeitpunkt der Ablesung in diesem Fall nicht ausreichend ist. Der Vermieter muß nämlich dafür Sorge tragen, daß der Mieter über den Zeitpunkt der Ablesung informiert wird, damit er gegebenenfalls veranlassen kann, selbst oder durch einen Vertreter bei der Ablesung anwesend zu sein. Dies gilt um so mehr, wenn - wie hier - die Überlassung der Wohnung unstreitig an Personen erfolgte, die der deutschen Sprache nicht oder nicht in ausreichendem Maße kundig waren. Ist dem Mieter der Zeitpunkt der Ablesung bekanntgegeben worden und überläßt er die Gegenzeichnung der Protokolle den Nutzern der Wohnung, so kann in dieser Verfahrensweise, wie von der Berufung argumentiert, eine Bevollmächtigung gesehen werden.

Dies ist vorliegend unstreitig jedoch nicht erfolgt. Die Kl. trägt vielmehr selbst vor, daß auch die Vermieterin und mithin auch die Bekl. als Mieter keine Kenntnis von dem Ablesetermin hatten.

Im Hinblick auf die von den Bekl. substantiiert vorgebrachten Zweifel an der Steigerung der Kosten für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser, die sich nach deren unbestrittenem Vorbringen auf Werte von 71,96 % bis zu 347,98 % beliefen, wäre es Aufgabe der Kl., die Abrechnungsergebnisse nachvollziehbar darzulegen und für deren Richtigkeit Beweis anzubieten. [...]

In den Protokollen der Ablesefirmen ist regelmäßig der Hinweis enthalten, daß der unterzeichnende Mieter die Richtigkeit der Ablesewerte bestätigt. Der Mieter, der unterschreibt (wozu er nicht verpflichtet ist), muß später im Streitfall beweisen, daß die Werte unrichtig waren. Bei der Zwischenvermietung gilt nach Auffassung des Kammergerichts etwas anderes, wenn der Endmieter das Protokoll unterschrieben hat.

Der Mieter hatte die Wohnungen gewerblich weitervermietet. Die Ablesetermine für Heizung und Wasser waren (nur) durch Aushang im Hausflur bekanntgemacht worden. Die überwiegend ausländischen Endmieter unterzeichneten die Ableseprotokolle mit Werten, die im Vergleich zu den Vorjahren erheblich, z. T. um mehr als 300 %, gestiegen waren. Der Mieter verweigerte die Nachzahlung aus den Abrechnungen; der Vermieter berief sich darauf, daß der Mieter sich die Bestätigung der Ableseprotokolle durch die Endmieter zurechnen lassen müsse.

Diese Auffassung teilte das KG nicht. Mit Beschluß vom 29. August 2007 wies es darauf hin, daß im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung der Zwischenvermieter jedenfalls dann nicht an die Unterschrift des Endmieters gebunden ist, wenn er über den Termin der Ablesung nicht informiert war. Er müsse die Möglichkeit haben, selbst bei der Ablesung zugegen zu sein, was um so mehr dann gelte, wenn die Endmieter die deutsche Sprache nicht beherrschten.