Untervollmacht

Untervollmacht; Grundstücksvollmacht; Treunhandmitarbeiter; öffentliche Urkunde

Die Erteilung der Untervollmacht durch die Treuhandanstalt für einen ihrer Mitarbeiter zur Vornahme von Grundstücksgeschäften bedarf lediglich der Form des § 29 Abs. 3 GBO.

Die Urkunde, die die Erteilung einer Untervollmacht der Treuhandanstalt für einen Mitarbeiter enthält, ist eine bewirkende Urkunde nach § 415 ZPO.

Im Grundbuch ist seit dem 20.7.1992 als Eigentümer des Grundstücks die Bundesrepublik Deutschland eingetragen.

Mit Vertrag vom 1.4.1992 verkaufte die Treuhandanstalt, Niederlassung Dresden, vertreten durch den Unterbevollmächtigten E. an den Beteiligten zu 2 das Grundstück. Der Vertragsurkunde lag die Untervollmacht im Original bei, in der Niederlassungsleiter N. und der Direktor T. E. Einzel- und Untervollmacht zum Verkauf des Flurstückes 124/4 der Gemarkung L. kraft der ihnen erteilten Vollmachten erteilen. Die Untervollmacht ist mit Dienstsiegel der Treuhandanstalt gesiegelt und unterschrieben. Die Hauptvollmachten auf N. und T. lagen dem Vertrag ebenfalls bei.

In § 7 des Kaufvertrages erklärten die Parteien die Einigung über den Eigentumsübergang. Sie bewilligten und beantragten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers zur Sicherung des Anspruches auf Eigentumsübertragung. Mit Schriftsatz vom 21.5.1993 beantragte der Notar gemäß § 15 GBO Eintragung der Auflassung.

Mit Zwischenverfügung vom 31.8.1993 forderte das Grundbuchamt vom Antragsteller unter anderem die Vorlage einer öffentlich beglaubigten Untervollmacht für E. oder einer Genehmigung seiner Erklärungen durch die Treuhandanstalt in öffentlich beglaubigter Form.

Gegen diesen Teil der Zwischenverfügung legte der beurkundende Notar mit Schriftsatz vom 17.9.1993 Erinnerung ein. Die Rechtspflegerin lehnte mit Beschluß vom 8.10.1993 die Abhilfe ab, weil die Treuhandanstalt keine Untervollmachten, die unter Bezugnahme auf Hauptvollmachten erteilt seien, in gesiegelter Form erteilen könne. Dies sei nur bei Erklärungen seiner Behörde, nicht aber bei Erklärungen aufgrund rechtsgeschäftlich erteilter Vollmacht möglich. Mit Beschluß vom 2.3.1994 lehnte auch der Grundbuchrichter die Abhilfe ab und legte die Erinnerung dem Landgericht zur Entscheidung vor.

Die als Beschwerde zu behandelnde Erinnerung ist zulässig und begründet.

Das Grundbuchamt kann die Vorlage einer notariell beglaubigten Untervollmacht oder einer Genehmigungserklärung der Treuhandanstalt in der genannten Form nicht verlangen.

Nach § 29 Abs. 3 GBO, der durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz vom 21.12.1993 nicht verändert worden ist, können Behörden Erklärungen und Ersuchen an das Grundbuchamt in gesiegelter Form mit Unterschrift abgeben, wenn auf Grund dieser Erklärungen oder Ersuchen eine Eintragung vorgenommen werden soll.

Die Erteilung einer Untervollmacht ist eine Erklärung, auf Grund deren eine Eintragung erfolgen soll, wenn der Unterbevollmächtigte die Bewilligung und wie hier die Auflassung erklärt hat. Denn erst dadurch wird seine Verfügungsbefugnis vom Eigentümer abgeleitet. Insoweit kann für die Auslegung des § 29 Abs. 3 GBO auf § 29 Abs. 1 GBO zurückgegriffen werden, der die Vorlage von Erklärungen an das Grundbuchamt grundsätzlich in öffentlich beglaubigter Form oder als öffentliche Urkunde vorschreibt. § 29 GBO erfaßt auch Vollmachtserteilungen (Horber/Demharter, GBO, 20. Aufl. 1993, § 29 Rn. 10; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Aufl. 1993, Rn. 154).

Die Erteilung der Untervollmacht durch die Treuhandanstalt ist lediglich nach § 29 Abs. 3 GBO formbedürftig, denn sie ist eine bewirkende Erklärung der Treuhandanstalt, indem sie einem Mitarbeiter die Vollmacht zur Abgabe von Erklärungen im Grundstücksverkehr gibt. Sie ist nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO vorzulegen. Nach § 29 Abs. 3 GBO bedarf die Erklärung einer Behörde keiner notariellen Beurkundung, wenn sie als bewirkende Erklärung von einer Behörde in dienstlicher Angelegenheit abgegeben wird. Eine bewirkende Erklärung betrifft die Amtstätigkeit der Behörde in ihrem Zuständigkeitsbereich. Hierzu zählen auch rein privatrechtlich wirkende Erklärungen, welche die Behörde im Rahmen ihrer Aufgabenerfüllung abgibt (BGHZ 45, 362, 366 m. w. N. und BayObLGZ 1954, 322, 329; Herrmann in: Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, GBO, 4. Aufl. 1991, § 29 Rn. 54; Brambring in: Meikel, Grundbuchrecht, 7. Aufl. 1988, § 29 Rn. 230). Denn Behörden sind nicht generell auf die Formen der hoheitlichen Verwaltung beschränkt, sondern sie können - und tun dies häufig auch - nur durch Privatrechtsgeschäfte ihre Aufgaben erfüllen. Auch insofern sind Urkunden, die privatrechtlich wirkende Erklärungen enthalten, öffentliche Urkunden nach § 415 ZPO und daher auch nach § 29 Abs. 3 GBO (BGHZ 45, 362, 366; BayObLG Rpfl. 1975, 315; Brambring, § 29 Rn. 230; Herrmann aaO; Haegele/Schöner/Stöber, Rn. 161). Den Gegensatz dazu bilden die sogenannten bezeugenden Urkunden nach §§ 415, 418 ZPO, die Erklärungen der Behörde über eine Tatsache oder einen Vorgang enthalten, der keine Erklärung der Behörde enthält (BayObLG, Rpfl. 1975, 315, 316; Brambring, § 29 Rn. 231; Herrmann, § 29 Rn. 57 ff.; Zöller/Geimer, ZPO, 18. Aufl. 1993, § 418 Rn. 1) ist.

Die Erteilung einer Untervollmacht wie die Erteilung einer Hauptvollmacht für einen Mitarbeiter ist eine bewirkende Erklärung der Treuhandanstalt als Anstalt des öffentlichen Rechts und daher nur nach § 29 Abs. 3 GBO einer Form bedürftig. Diese Form ist hier gewahrt. Nach § 2 Treuhandgesetz hat die Treuhandanstalt u. a. die Aufgabe, volkseigenes Vermögen zu privatisieren, somit Grundstücke zu veräußern. Die Untervollmacht ist in Ausführung dieses gesetzlichen Auftrages erteilt worden, ist also Teil der behördlichen Aufgabenerfüllung der Treuhandanstalt und eine bewirkende Erklärung. Sie hat die Vermutung der Echtheit für sich und Zweifel an der Echtheit sind durch Erklärung der Behörde, von der eine Erklärung stammen soll, zu klären (§ 437 ZPO und dazu BayObLG Rpfl. 1975, 315, 316). Der Vorlage einer notariell beglaubigten Vollmacht bedarf es daher wie im Vereinsregisterverfahren auch im Grundbuchverfahren nicht (so zutreffend und ausführlich BayObLG, Rpfl. 1975, 315, 316).

Der Zweck des § 29 Abs. 3 GBO trifft auf die Treuhand als Anstalt des öffentlichen Rechts mit dem Auftrag der Verwertung und Veräußerung umfangreicher Liegenschaften in besonderem Maße zu. Die Vorschrift des § 29 Abs. 3 GBO erleichtert Behörden den Nachweis der Legitimation von Personen, die für die Behörde Erklärungen unterzeichnen und für das Grundbuchamt die Prüfung der Vertretung von Behörden. Die Beifügung des Siegels begründet für das Grundbuchamt die Vermutung der Ordnungsgemäßheit der Erklärung und enthebt das Grundbuchamt von der Prüfung der für die Wirksamkeit der Erklärung geltenden Vorschriften (Horber/Demharter, GBO, 20. Aufl. 1993, § 29 Rn. 45).

Insofern kommt es entgegen der Rechtsauffassung des Grundbuchamtes nicht darauf an, ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung aufgrund einer Hauptvollmacht vorliegt. Denn alle Vollmachtserteilungen einer Behörde, wie die auf Grund der erteilten Vollmachten abgegebenen Willenserklärungen, sind solche des dienstlichen Bereichs der Behörde und im vorliegenden Fall auch Erklärungen, auf Grund der eine Eintragung in das Grundbuch erfolgen soll. Hier greift gerade der Zweck des § 29 Abs. 3 GBO ein.

Soweit dieser Entscheidung der Beschluß der Kammer vom 10.9.1993, Az. 2 T 302/93, entgegensteht, hält die Kammer an der dort geäußerten Rechtsauffassung nicht mehr fest.

Dieser Zweck und die Anwendung des § 29 Abs. 3 GBO gelten auch für die hilfsweise geforderte Genehmigung der Erklärungen des Untervertreters durch die Treuhandanstalt. Auch eine solche Genehmigungserklärung fällt in den Dienstbereich der Treuhandanstalt und ist eine bewirkende Erklärung, die in einer Urkunde nach § 29 Abs. 3 GBO niedergelegt werden kann.