Untervermietungserlaubnis und Änderung des Nutzungszwecks

Der mietvertragliche Nutzungszweck "Grillstube (Gaststätte)" umfaßt zwar den Betrieb einer "Pizzeria", nicht aber einen "Pizza-Taxi-Betrieb".

Das Landgericht hat die Klage (Zustimmung zur Untervermietung der zum Zwecke des Betriebs einer "Grillstube/Gaststätte" dem Kl. mietvertraglich überlassenen Räume gemäß § 7 Nr. 3 Abs. 3 Mietvertrag [MV]) im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung. Da die Klage von Anfang an unbegründet war, kann der Kl. mit dem in der Berufung verfolgten und einseitig gebliebenen Antrag, die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen, nicht durchdringen. Zur Begründung wird auf das angefochtene Urteil und die Erwägungen des Senats in dessen Verfügung vom 13. April 2006 Bezug genommen.

I. Dort ist der Kl. auf das Folgende hingewiesen worden:

"1. Die vom Landgericht zur Stützung der Hilfsbegründung herangezogene Erwägung, der vom Untermieter (neben dem Betrieb der Grillstube) beabsichtigte (und dann auch aufgenommene) Außer-hausverkauf der im Betrieb zubereiteten Speisen durch Belieferung der Kunden per Kraftfahrzeug (nachfolgend Pizza-Taxi-Betrieb genannt) werde vom Zweck des Hauptmietvertrags nicht gedeckt, ist rechtlich nicht zu beanstanden.

a) Die Parteien sind sich darin einig, daß der Betrieb einer Pizzeria vom vereinbarten Verwendungszweck "Grillstube (Gaststätte)" gedeckt ist. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden, denn die Pizzeria, bei der es sich auch um eine Gaststätte im Sinne des Gaststättengesetzes handelt, bezeichnet nur den Schwerpunkt der zubereiteten Speisen, unterscheidet sich aber vom Betrieb einer (sonstigen) Grillstube (Angebot von Speisen und Getränken zum Verzehr an Ort und Stelle einschließlich des gemäß § 7 Abs. 2 GastG erlaubten Straßenverkaufs, Betriebszeiten, Publikumsverkehr) nicht.

b) Anders verhält es sich mit dem Pizza-Taxi-Betrieb. Die Frage, ob der Vermieter einer im Mietvertrag dem Grunde nach gestatteten Untervermietung widersprechen darf, hängt gemäß § 7 Nr. 3 Abs. 3 Satz 1 Mietvertrag davon ab, ob "schwerwiegende Gründe" gegen die Zustimmung sprechen, wobei beispielhaft angegeben ist die " Eignung [des Untermieters] nach dem Nutzungskonzept des Mietobjektes". Diese Bestimmung ist schon wegen der unbestimmten Rechtsbegriffe gemäß §§ 133, 157 BGB auslegungsbedürftig (vgl. BGH BB 1954, 246 und Urteil vom 11.1.1984, VIII ZR 237/82, GE 1984, 481 = NJW 1984, 1031). Sie ist dahin zu verstehen, daß keine Eignung vorliegt, wenn der Untermieter Verwendungszwecke verfolgt, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietvertrags nicht gestattet wären. Diese Auslegung deckt sich mit der herrschenden Auslegung des rechtsähnlichen § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB, der dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht einräumt, wenn der Vermieter eine Untervermietung verweigert, obwohl dafür ein wichtiger Grund nicht gegeben ist (BGH, Urteil vom 11.1.1984, VIII ZR 237/82, aaO.; Senat OLGR 2004, 200; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 540 Rn. 11).

c) Nach diesem Maßstab war der vom Untermieter beabsichtigte Pizza-Taxi-Betrieb mit dem vereinbarten Verwendungszweck nicht vereinbar. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob konkurrierende Pizzerien überwiegend, wie der Kl. meint, mit einem Pizza-Taxi-Betrieb verbunden sind, und daß Pizzerien ohne diesen Service am Markt chancenlos seien. Maßgeblich ist, was die Parteien vereinbart haben. Denn nach dem im Zivilrecht geltenden Prinzip der Privatautonomie bestimmt und begrenzt der Wille der Parteien deren Rechte und Pflichten. Die Bekl. hat in diesem Zusammenhang vorgetragen, bei der Festlegung des Vertragszwecks sei es ihr erklärtermaßen darum gegangen, mit Rücksicht auf die Hausbewohner Lärmemissionen und Ruhestörungen möglichst zu vermeiden. Da der Kl. diesen Vortrag nicht bestritten hat, gilt er gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden.

d) Daraus folgt, daß die Bekl. den Pizza-Taxi-Betrieb nicht hinnehmen muß. Es liegt auf der Hand, daß ein solches Geschäftskonzept zu einer erheblichen, vom Kl. im Zusammenhang mit der Beschreibung des Geschäftserfolgs auch zugestandenen Ausweitung der gewerblichen Tätigkeit führt. Das allein wäre allerdings kein Grund, die Untervermietungserlaubnis zu versagen. Entscheidend ist, daß dieses Geschäftskonzept typischerweise, zwangsläufig und untrennbar (im Vergleich zum Betrieb einer Grillstube ohne diesen Service) mit der Ausweitung des Kraftfahrzeugbetriebs verbunden ist, was vor allem nachts (bis zur Sperrstunde) das Ruhebedürfnis der Hausbewohner gefährdet (vgl. zu diesem Gesichtspunkt im WEG-Recht BayObLG, Beschluß vom 1.12.1998, 2Z BR 166/98, WuM 1999, 178, 179; NJW-RR 1989, 719, 720; Beschluß vom 22.9.2004, 2Z BR 103/04, ZMR 2005, 215). Der Kl. hat denn auch dem Vortrag der Bekl., daß es seit der Aufnahme des (ungenehmigten) Betriebs seit dem 30. Dezember 2003 tatsächlich zu solchen Ruhestörungen und zu entsprechenden Beschwerden der Hausbewohner gekommen ist, nicht widersprochen. Das kollidiert mit der von der Bekl. bei Vertragsschluß erklärten und deshalb zum Vertragsinhalt gewordenen Vermietungskonzeption, die Lärmemissionen möglichst gering zu halten. [...]"

II. Diesen Erwägungen schließt sich der Senat an. Die dagegen noch vorgebrachten Einwendungen des Kl. führen zu keiner abweichenden Beurteilung.

1. Erfolglos macht der Kl. geltend, er habe sich nicht zu dem Vortrag der Bekl. zum Vermietungskonzept erklären müssen ["Die Bekl. wollte zur Vermeidung von Lärmbeeinträchtigungen und Ruhestörungen für die übrigen Bewohner des Hauses die Nutzungsmöglichkeit einschränken. Dies war der Sinn und Zweck der vertraglichen Formulierung und dem Kl. bekannt"], weil sie als Rechtsnachfolgerin der früheren Eigentümerin und Vermieterin der Immobilie persönlich am Vertragsschluß nicht beteiligt gewesen sei und deshalb aus eigener Kenntnis dazu keine Angaben machen könne. Der Kl. übersieht, daß die Bekl. sich nicht auf eine eigene, sondern auf bei Vertragsschluß abgegebene Erklärungen und das persönliche Wissen des Kl. davon berufen hat. Als Rechtsnachfolgerin der früheren Eigentümerin ist die Kl. gemäß § 566 BGB in deren Rechte eingetreten, wobei sich der Umfang der Rechte aus dem Willen ergibt, den die vertragsschließenden Parteien hatten. Woher die Bekl. dieses Wissen hatte (etwa durch Information der früheren Vermieterin), war nicht Gegenstand ihres Vortrags. Das hätte sie auch erst vorzutragen brauchen, wenn der Kl. die den Vertragsschluß begleitenden Umstände zum Verständnis des Vermietungskonzepts bestritten hätte.

2. Ebenso unstreitig geblieben war der Eintritt der Ruhestörungen. Der Kl. irrt ein weiteres Mal, wenn er meint, der diesbezügliche Vortrag der Bekl. sei so unsubstantiiert gewesen, daß er sich mit pauschalem Bestreiten habe begnügen können. Das ist, selbst wenn man ein "unter Bestreiten im übrigen", das nur eine nichtssagende Leerformel bedeutet, genügen ließe, nicht der Fall. Die Bekl. hatte wiederholte Beschwerden der Hausbewohner behauptet und beklagt, daß ständiger Verkehr der "Auslieferungsfahrzeuge" auch nach 22.00 Uhr stattfinde. Das ist ausreichend konkreter und deshalb erwiderungsfähiger Vortrag. Zudem liegt es auf der Hand, daß das umstrittene Betriebskonzept des Untermieters Kraftfahrzeugverkehr in erheblichem und über das Maß hinaus verursacht, welches bei einem Gaststättenbetrieb ohne Kraftfahrzeugauslieferungsservice zu erwarten ist.

[...]

Der Vermieter ist zur Erteilung der gewerblichen Untervermietungserlaubnis nicht verpflichtet, wenn der Untermieter Verwendungszwecke verfolgt, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietvertrages nicht gestattet wären. Das ist nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf beispielsweise dann der Fall, wenn die Räume zum Betrieb einer "Grillstube (Gaststätte)" vermietet worden waren, aber an einen "Pizza-Taxi-Betrieb" untervermietet werden sollen.

Die Gewerberäume waren für den Betrieb einer "Grillstube (Gaststätte)" vermietet worden. Der Mieter wollte die Räume an einen "Pizza-Taxi-Betrieb" untervermieten, der den Außerhausverkauf der im Betrieb zubereiteten Speisen durch Belieferung der Kunden per Kraftfahrzeug beabsichtigte, und beantragte vom Vermieter die dazu erforderliche Untervermietungserlaubnis. Diese verweigerte der Vermieter unter Berufung auf § 7 Nr. 3 Abs. 3 Satz 1 des Mietvertrages, wonach die Zustimmung davon abhing, ob "schwerwiegende Gründe" dagegen sprachen; er trug - vom Mieter nicht bestritten - vor, bei der Festlegung des Vertragszwecks sei es ihm erklärtermaßen darum gegangen, mit Rücksicht auf die Hausbewohner Lärmemissionen und Ruhestörungen möglichst zu vermeiden. Daraufhin klagte der Mieter auf Zustimmung zur Untervermietung. Das Landgericht wies die Klage ab. Dagegen legte der Mieter Berufung ein.

Das Oberlandesgericht wies die Berufung durch einstimmigen Beschluß zurück. Denn die beabsichtigte Untervermietung werde vom Zweck des Hauptmietvertrags nicht gedeckt. Zwar würden auch in einer Pizzeria - wie in einer Grillstube - Speisen zubereitet und zum Verzehr an Ort und Stelle angeboten. Anders verhalte es sich mit dem Pizza-Taxi-Betrieb, dessen Geschäftskonzept typischerweise, zwangsläufig und untrennbar mit der Ausweitung des Kraftfahrzeugbetriebs durch die Lieferfahrzeuge verbunden sei, was vor allem nachts das Ruhebedürfnis der Hausbewohner gefährde. Dies kollidiere mit der vom Vermieter bei Vertragsschluß erklärten und deshalb zum Vertragsinhalt gewordenen Vermietungskonzeption, Lärmemissionen möglichst gering zu halten.