Untervermietungserlaubnis bei begrenztem Auslandsaufenthalt

Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung seiner Einzimmerwohnung, wenn er dadurch während eines begrenzten Auslandsaufenthaltes von der Miete entlastet wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist seit dem 1. August 2004 Mieter, die Bekl. ist Vermieterin der Wohnung in der T.straße 8, in Berlin, Vorderhaus 4. OG links.

Der Kl. ist in der Zeit vom 24. Oktober 2010 bis zum 30. Oktober 2011 als Angestellter des Vereins „Ärzte ohne Grenzen e.V." als Projektmitarbeiter/Logistiker in Kolumbien tätig. Diese Entsendung erfolgte kurzfristig, der entsprechende Anstellungsvertrag wurde am 18. Oktober 2010 unterzeichnet. Sein Bruttoeinkommen beläuft sich auf 1.258 €. Hiervon verbleiben dem Kl. 942,48 € netto. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt monatlich insgesamt 242,25 €.

Mit Schreiben vom 18. Oktober 2010 bat der Kl. die Bekl., ihm aufgrund dieses Auslandsaufenthaltes die Untervermietung zu erlauben. Die Bekl. reagierte darauf nicht. Der Kl. beließ seine Möbel und seine weiteren persönlichen Gegenstände in der Wohnung und vereinbarte mit dem Herrn R., dass dieser die Wohnung gegen Zahlung von monatlich 250 € nutzen dürfe, was auch geschah. Einen Großteil seiner persönlichen Sachen verpackte der Kl. in Kisten und stellte sie unter dem Hochbett ab. Über die Weihnachtsfeiertage bewohnte der Kl. die streitgegenständliche Wohnung.

Herr R. ist mit der Weiterleitung der an den Kl. gerichteten Post beauftragt. Der Kl. teilte der Bekl. seine eMail-Anschrift mit, unter der er ständig erreichbar ist. Zudem lässt er sich gegenüber der Bekl. durch seinen Prozessbevollmächtigten vertreten.

Die Bekl. mahnte den Kl. über dessen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 1. März 2011 ab und forderte ihn auf, die unerlaubte Untervermietung zu beenden. Eine am 26. Januar 2011 ausgesprochene Abmahnung kam als unzustellbar an die Bekl. zurück, weil der Empfänger nicht zu ermitteln sei. Über seinen Prozessbevollmächtigten suchte der Kl. mit Schreiben vom 17. März 2011 bei der Bekl. erneut um Genehmigung der Untervermietung nach. Eine Genehmigung erfolgte nicht.

Mit Schreiben vom 24. März 2011 erklärte die Bekl. die Kündigung der Wohnung wegen unerlaubter Untervermietung.

Der Kl. meint, die Kündigung sei unbegründet, weil ihm ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zustünde. Er habe aufgrund seiner überschaubaren Einkommensverhältnisse ein berechtigtes finanzielles Interesse an der Untervermietung.

Der Kl. verlangt die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung.

Widerklagend verlangt die Bekl. Räumung der Wohnung T.straße 8.

1. Dem Kl. steht ein Anspruch auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung gem. § 553 Abs. 1 BGB zu. Denn nach Abschluss des Mietvertrages entstand für den Kl. ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die sein Verlangen als nachvollziehbar erscheinen lassen (BGH, Rechtsentscheid vom 3.10.1984, VIII ARZ 2/84, GE 1985, 85; LG Berlin, Beschluss vom 14.2.1994, 67 S 297/93, zitiert nach juris). Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich um ein wirtschaftliches, aber auch um ein persönliches Interesse handeln (BGH a.a.O.). Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse ist zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will (BGH NJW 2006, 1200; LG Berlin a.a.O.). Es liegt auch vor, wenn sich der Mieter finanziell entlasten möchte (vgl. AG Köln WuM 1995, 654).

Der Kl. hat ein berechtigtes finanzielles Interesse an der Überlassung der Wohnung an Herrn R. Denn dies dient der finanziellen Entlastung des Kl. von der Belastung durch die Miete für die streitgegenständliche Wohnung. Dieses Ziel stellt ein nachvollziehbares wirtschaftliches Streben von nicht unerheblichem Gewicht dar. Denn entgegen der Ansicht der Bekl. ist ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse nicht ausschließlich in den Fällen gegeben, in denen eine Doppelbelastung durch Mietausgaben vorliegt, oder in denen der Mieter zwingend auf die Einsparung angewiesen ist. Aufgrund des mieterschützenden Regelungszwecks der Norm reicht vielmehr jedes vernünftige Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus, sofern es sich nicht im Bagatellbereich bewegt. Angesichts der Einkommensverhältnisse des Kl. würde die Belastung die Entrichtung der Miete für die streitgegenständliche Wohnung eine deutliche Einbuße darstellen. Er würde trotz einer Vollzeitstelle nur über ein Nettoeinkommen von 700,23 € verfügen können. Gerade in einem solchen eher überschaubaren Einkommensbereich wirkt es sich deutlich entlastend aus, wenn die hier in Rede stehende Miete in Höhe von 242,25 €, also etwa 30 % des Gehalts, gespart werden kann. Entgegen der Ansicht der Bekl. kommt es daher nicht darauf an, dass der Kl. eine Pauschale für Mehrkosten enthält, die durch den Auslandsaufenthalt entstehen.

Der Kl. hat auch ein persönliches Interesse am Erhalt der Wohnung, da sein Auslandsaufenthalt von vorneherein zeitlich begrenzt ist und er sich den Wohnraum, den er seit 2004 nutzt, für seine Rückkehr erhalten will. Zudem hat der Kl. ein nachvollziehbares Interesse daran, dass die Wohnung während seiner Abwesenheit nicht leer steht.

Der Kl. hat dem Herrn R. auch nicht die gesamte Wohnung zum selbständigen Gebrauch überlassen. Das ist nämlich dann nicht der Fall, wenn die Wohnung mit persönlichen Gegenständen des Hauptmieters ausgestattet ist (vgl. LG Berlin, a.a.O.) und der Mieter seine Wohnnutzung nicht völlig aufgibt, etwa indem er seinen Wohnsitz dauerhaft an einen anderen Ort verlegt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 553 Rn. 7). Der Mieter muss entgegen der Auffassung der Bekl. auch nicht seinen Lebensmittelpunkt in der teilweise einem anderen überlassenen Wohnung haben (BGH, NJW 2006, 1200 = GE 2006, 249 - juris). Der Mieter kann daher auch einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis haben, wenn er sich überwiegend nicht in der Wohnung aufhält (BGH a.a.O.). Demnach gewährt die Norm dem Mieter nicht nur einen Anspruch in Fällen, in denen er mit dem Dritten in der Wohnung zusammen leben möchte. Denn nach Sinn und Zweck der Vorschrift dient diese dem Erhalt der Mietwohnung (BGH a.a.O. Rz. 11).

Der Kl. hat seine Möbel und sonstige persönliche Dinge in der Wohnung belassen. Insoweit übt er den vertragsgemäßen Gebrauch aus. Er hat auch die Weihnachtsfeiertage in der Wohnung verbracht. Darauf, dass es sich lediglich um eine 1-Zimmerwohnung handelt, kommt es daher nicht an. Der Auslandsaufenthalt ist von Anfang an auf ein Jahr begrenzt, so dass er seine Wohnung nicht dauerhaft ins Ausland verlegt hat. Es kommt dem Kl. gerade darauf an, zurückkommen zu können.

Der Kl. hat sein Interesse gegenüber der Bekl. ausreichend dargelegt, indem er die Dauer des Auslandsaufenthaltes und die Personalien des Dritten angegeben hat. Anhand dieser Angaben war es der Bekl. auch möglich, zu prüfen, ob ihre Interessen entgegenstehen.

Die Überlassung ist für die Vermieterin auch nicht unzumutbar. Insbesondere ist der Kl. für die Bekl. über seinen Prozessbevollmächtigten stets erreichbar. Dass ein in der Person des Herrn R. liegender wichtiger Grund für die Verweigerung der Erlaubnis liegt, ist nicht vorgetragen worden. Weitere schützenswerte Belange der Bekl. sind nicht geltend gemacht worden.

2. Der Bekl. steht ein Räumungsanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB nicht zu, weil die Kündigung vom 24. März 2011 nicht wirksam war. Aus diesem Grund steht der Bekl. auch kein Herausgabeanspruch gem. § 985 BGB zu.

Die Kündigung war nicht gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB wirksam. Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, insbesondere wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er sie unbefugt einem Dritten überlässt. Eine erhebliche Rechtsverletzung liegt nicht vor, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Gestattung gem. § 553 Abs. 1 BGB zusteht (LG Berlin, Urteil vom 10.4.2003, 67 S 383/02, zitiert nach juris). Das ist - wie bereits ausgeführt - hier der Fall. Aus diesem Grunde wäre es auch rechtsmissbräuchlich, wenn sich der Vermieter auf eine solche Vertragsverletzung beruft (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage 2008, § 573 Rn. 13).

Die Kündigung war nicht gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB begründet. Danach kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies ist in einer Gesamtabwägung aller Einzelfallumstände zu beurteilen.

Die Gestattung der Nutzung der Wohnung durch Herrn R. ohne Vorliegen einer Erlaubnis ist vertragswidrig. Diese Vertragsverletzung hat aber kein die Kündigung rechtfertigendes Gewicht. Zu berücksichtigen ist auch hier, dass dem Kl. ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zusteht. In solchen Fällen können nur Ausnahmefälle es rechtfertigen, keine unerhebliche Vertragsverletzung anzunehmen (Kinne/Bieber/Schach a.a.O.). Solche besonderen Umstände liegen nicht vor.

Insbesondere ist für ein schuldhaftes Vorgehen des Kl. nichts ersichtlich. Hierbei sind die Motive des Mieters zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 2.2.2011, VIII ZR 74/11, Rn. 20, zitiert nach juris). Zwar bat der Kl. die Bekl. recht kurzfristig um Erlaubnis. Hierin ist aber nicht zu erkennen, dass der Kl. die Bekl. schädigen, sich absichtlich vertragswidrig verhalten oder den Vermieterwillen bewusst missachten wollte. Denn der Auslandseinsatz hatte sich für den Kl. unstreitig kurzfristig ergeben. Der Anstellungsvertrag wurde am 18. Oktober 2010 unterschrieben. Am selben Tag wandte sich der Kl. mit seinem Gesuch an die Bekl. Das Schreiben lässt auch erkennen, dass der Kl. davon ausging, die Wohnung im Einklang mit dem Vermieterwillen unterzuvermieten.

Der Mieter einer Einzimmerwohnung hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung seiner (notwendigerweise gesamten) Wohnung, wenn er für einen überschaubaren Zeitraum ins Ausland muss (hier: ein Jahr) und durch Untervermietung von Mietzahlung entlastet wird. Voraussetzung ist nicht, dass eine Doppelbelastung durch Mietausgaben vorliegen muss oder der Mieter zwingend auf die finanzielle Ersparnis angewiesen ist. Ausreichend ist jedes vernünftige finanzielle Interesse oberhalb der Bagatellgrenze.

Der Mieter (Kläger) ist als Angestellter von „Ärzte ohne Grenzen e. V." für ein Jahr nach Kolumbien entsandt. Er bat wenige Tage vor Beginn des Auslandsaufenthaltes aus diesem Grund den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung. Da der Vermieter nicht reagierte, überließ der Kläger seine Einzimmerwohnung mit Möbeln einem Untermieter, der einen geringfügig über der Miete liegenden Untermietzins an ihn zahlte. Über die Weihnachtsfeiertage bewohnte der Kläger selbst die Wohnung; einen Großteil seiner persönlichen Sachen hatte er in einer Kiste unter dem Hochbett abgestellt. Nachdem der Kläger ein halbes Jahr später erneut vergeblich um eine Untervermietungserlaubnis gebeten hatte, kündigte der Vermieter nach Abmahnung das Mietverhältnis wegen unerlaubter Untervermietung.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg gab der Klage des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis statt und wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Der Mieter habe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gehabt, weil er durch den vom Untermieter gezahlten Betrag entlastet werde. Angesichts seines geringen Einkommens sei er darauf auch angewiesen. Zudem habe er ein persönliches Interesse am Erhalt der Wohnung gehabt, da sein Auslandsaufenthalt von vornherein begrenzt sei. Weil er seine Möbel und persönliche Gegenstände in der Wohnung belassen habe, übe er weiterhin den vertragsgemäßen Gebrauch an der Wohnung aus, die er nicht dauernd, sondern nur vorübergehend aufgebe. Da der Mieter einen Anspruch auf die Untervermietungserlaubnis an den namentlich benannten Nutzer gehabt habe, sei die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung unwirksam.

Der Mieter hat grundsätzlich nur Anspruch auf Erlaubnis zur Überlassung eines Teils der Wohnung; untervermietet werden darf nur eine räumlich abgegrenzte Fläche der Wohnung (LG Berlin, GE 1992, 1043; a.A. LG Berlin, MM 1994, 323 für eine Einzimmerwohnung). Will der Mieter ausziehen und die Wohnung an einen Dritten weitergeben, so fällt die vollständige Drittüberlassung grundsätzlich unter § 540 BGB – der (anders als der nur für Wohnraum geltende § 553 BGB) für alle Mietverhältnisse die Gebrauchsüberlassung an Dritte regelt (LG Mannheim, WuM 1979, 369; LG Mannheim, GE 2001, 1133; LG Berlin, ZMR 2002, 49 [50]; LG Frankfurt/Main, WuM 2002, 92).

Die Überlassung der gesamten Wohnung ist im Rahmen des § 553 BGB aber für vorübergehende und absehbare Zeit zulässig (LG Berlin, GE 1995, 1277; LG Berlin, ZMR 2002, 49 [50]; LG Frankfurt/Main, WuM 2002, 92 [93]; AG Tiergarten, GE 1987, 523; weitergehend LG Berlin, GE 1994, 703; LG Berlin, GE 1994, 931; LG Berlin, MM 1993, 109; LG Berlin, MM 1994, 210; LG Hamburg, WuM 1994, 535).

Weitere Voraussetzung für die Untervermietung eines Teils der Wohnung ist, dass der Mieter weiterhin – selbst/durch eine Vertrauensperson – die Obhut über die Wohnung ausüben kann. Dem steht aber nicht entgegen, dass der Mieter die Wohnung bei längerem – aber befristeten – Auslandsaufenthalt nur vorübergehend nutzt (LG Berlin, MM 1986, 37; NJW-RR 1994, 1289; AG Schöneberg, GE 1990, 549). Der Mieter hat aber in diesen Fällen auch dann einen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis, wenn die Wohnung nicht mehr sein Lebensmittelpunkt bleibt (BGH, GE 2006, 249; a. A. Schmidt-Futterer/Blank, § 552 BGB Rn. 8). Das berechtigte Interesse des Mieters kann auch auf wirtschaftlichen Gründen fußen. Allerdings wird ein berechtigtes Interesse verneint, wenn der Mieter bei längerer Abwesenheit die Wohnung nur wirtschaftlich verwerten will (LG Mannheim, WuM 1997, 369; a. A. Mutter, ZMR 1998, 204). Angesichts des geringen Einkommens des Mieters während seines Auslandsaufenthaltes und der dabei entstehenden Kosten ist es aber vertretbar, im vorliegenden Fall die finanzielle Entlastung durch den von dem Nutzer gezahlten Betrag als berechtigtes Interesse anzuerkennen.