Untervermietungserlaubnis nur bei Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht

Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis erfordert ein Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das nicht gegeben ist, wenn der in einem 11 km von der Wohnung in einem Eigenheim wohnende Mieter zwei Zimmer seiner 3-Zimmer-Wohnung untervermieten und nur ein Zimmer für gelegentliche Aufenthalte nutzen will.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter einer 76 m2 großen 3-Zimmer-Wohnung, für die sie derzeit eine Bruttowarmmiete von 354 € zahlen. Sie begehren von der Bekl. Erteilung einer Untermieterlaubnis für einen namentlich benannten Untermieter. Zur Begründung führten die Kl. wirtschaftliche Gründe an unter Hinweis darauf, dass sie die Wohnung lediglich an den Wochenenden und in der Woche bei beruflichen Terminen in der Stadt benutzen würden. Die Bekl. lehnte die Erteilung einer Untermieterlaubnis ab. Die Kl. behaupten, dass sie die Wohnung, wobei sie ein Zimmer nutzen würden, an den Wochenenden für Treffen mit Freunden nutzen würden. Ferner würde der Kl. zu 1) die Wohnung in der Woche zur Übernachtung

nutzen, um berufliche Termine innerhalb der Stadt wahrzunehmen. Die Bekl. meint, dass die Kl. ein berechtigtes Interesse nicht dargelegt hätten. Sie bestreitet eine finanzielle Einsparung, da eine solche nicht über die Bagatellgrenze hinausgehe. Sie behauptet ferner, dass die Kl. offenbar die Sachherrschaft an der Wohnung aufgegeben hätten, da sie sich beim Einwohnermeldeamt abgemeldet hätten. Das von den Kl. erworbene Reihenhaus in Adlershof befinde sich lediglich 11 km von der Wohnung entfernt. […]

Den Kl. steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung von zwei Zimmern der Wohnung nicht zu, §§ 553, 540 BGB.

Ein Anspruch auf Erlaubniserteilung für eine Untervermietung besteht gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dann, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Als berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist jedes nach Vertragsschluss entstandene Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH, Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200, Tz. 8).

Die Kl. sind für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB darlegungs- und beweispflichtig. Es ist nicht hinreichend durch die Kl. dargetan, dass ein entsprechendes wirtschaftliches Interesse vorliegt. Die Kl. nutzen ausweislich ihres eigenen Vortrages neben der streitgegenständlichen Wohnung ein Reihenmittelhaus in Berlin, welches sich in einer Entfernung von ca. 11 km von der Wohnung in der E.-straße befindet. Auch der insbesondere im Termin der mündlichen Verhandlung geäußerte Wunsch der Kl., in absehbarer Zeit möglicherweise in die Wohnung in der E.-straße zurückzuziehen, rechtfertigt nicht die Annahme, dass ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründet ist. Gerade vor dem Hintergrund eines regional angespannten Wohnungsmarktes ist es bereits fraglich, ob ein möglicherweise zukünftiger Wunsch der Kl. noch mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang zu bringen ist. Zumindest kommt einem solchen Wunsch kein hinreichend erhebliches Gewicht zu, um einen Anspruch auf eine dauerhafte anteilige Gebrauchsüberlassung der Mietsache zu rechtfertigen. Dies gilt gleichfalls für den Vortrag der Kl., dass es für sie letztendlich bequemer ist, bei beruflichen Terminen in Berlin-Lichtenberg und nicht in Berlin-Adlershof zu übernachten. Es ist jedenfalls nicht davon auszugehen, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung noch Lebensmittelpunkt der Kl. geblieben ist. Die Kl. nutzen insoweit ein in ihrem Eigentum befindliches Reihenmittelhaus mit einer Größe von ca. 150 m2. Zwar ist ein Mieter nicht verpflichtet, in der Wohnung seinen Wohnungsmittelpunkt zu begründen, da dies seinen persönlichen Vorstellungen und seiner freien Entscheidung überlassen bleibt. Allerdings geht das Gericht davon aus, dass die Kl. den Wohnraum für sich ausschließlich aus Bequemlichkeitsgründen erhalten wollen. Der Wunsch des Rückzugs aus dem selbstgenutzten Reihenmittelhaus in die Mietwohnung mit einer Größe von 76 m2 ist insoweit nicht nachvollziehbar und ist nach Auffassung des Gerichts keine ausreichende Begründung für ein berechtigtes Interesse der Kl. an einer Untervermietung.

Auch die von der vorherigen Vermieterin erteilte personenbezogene Untermieterlaubnis rechtfertigt es nicht, eine Prüfung des Interesses der Kl. an der Erteilung einer Untermieterlaubnis zu unterlassen. Denn die Untermieterlaubnis ist jeweils ausschließlich personenbezogen erteilt. Daher muss jeweils die Erlaubnis nach Beendigung des bisherigen Untermietverhältnisses für ein neu zu begründendes erneut eingeholt werden. Die vorherige Erlaubnis deckt eine weitere Untervermietung nicht ab.

Da die Kl. ein berechtigtes Interesse an der Erteilung der Untermieterlaubnis nicht dargelegt haben, war die Klage als unbegründet abzuweisen.

Die Kl. haben ihre Berufung in der mündlichen Verhandlung zurückgenommen.

Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis erfordert ein Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht. Das ist nicht gegeben, wenn der in einem 11 km von der Wohnung in einem Eigenheim wohnende Mieter zwei Zimmer seiner 3-Zimmer-Wohnung untervermieten und nur ein Zimmer für gelegentliche Aufenthalte nutzen will.

Die Kläger sind Mieter einer 76 m2 großen 3-Zimmer-Wohnung, für die sie derzeit eine Bruttowarmmiete von 354 € zahlen. Sie verlangen von der Beklagten die Untermieterlaubnis für einen namentlich benannten Untermieter. Zur Begründung führten die Kläger, die inzwischen ein eigenes, 11 km von der Wohnung entferntes Reihenhaus bewohnen, wirtschaftliche Gründe an. Die Kläger behaupten, dass sie ein Zimmer der Wohnung an den Wochenenden für Treffen mit Freunden nutzen würden. Ferner würde der Kläger zu 1) die Wohnung in der Woche zur Übernachtung nutzen, um berufliche Termine innerhalb der Stadt wahrzunehmen. Die Beklagte meint, dass die Kläger kein berechtigtes Interesse dargelegt hätten. Sie bestreitet eine finanzielle Einsparung, da eine solche – angesichts einer Bruttowarmmiete von nur 354 € bei Untervermietung nur eines Zimmers – nicht über die Bagatellgrenze hinausgehe. Sie behauptet ferner, dass die Kläger die Sachherrschaft an der Wohnung aufgegeben hätten, da sie sich beim Einwohnermeldeamt abgemeldet hätten.

Als berechtigtes Interesse an der Erteilung einer Untervermietungserlaubnis ist jedes nach Vertragsschluss entstandene Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Ein solches Interesse konnten die Kläger nicht darlegen. Sie bewohnen ein nur 11 km von der Wohnung entferntes Eigenheim. Ihr in der mündlichen Verhandlung geäußerter, nicht nachvollziehbarer Wunsch, in absehbarer Zeit möglicherweise aus dem 150 m2 großen Reihenhaus in die 76 m2 große Wohnung zurückzuziehen, rechtfertigt keine Untervermietungserlaubnis, und vor dem Hintergrund eines regional angespannten Wohnungsmarktes ist es bereits fraglich, ob ein möglicherweise zukünftiger Wunsch der Kläger noch mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang zu bringen ist. Zumindest kommt einem solchen Wunsch kein hinreichend erhebliches Gewicht zu, um einen Anspruch auf eine Untervermietung zu rechtfertigen. Gleiches gilt für den Vortrag der Kläger, dass es für sie letztendlich bequemer sei, bei beruflichen Terminen in der stadtnäheren Wohnung zu übernachten.

Auch die von der vorherigen Vermieterin erteilte personenbezogene Untermieterlaubnis rechtfertigt es nicht, eine aktuelle Prüfung des Interesses der Kläger an der Erteilung einer Untermieterlaubnis zu unterlassen. Denn die Untermieterlaubnis ist jeweils personenbezogen erteilt und muss nach Beendigung des bisherigen Untermietverhältnisses erneut eingeholt werden. Die Kläger haben Berufung eingelegt, sie aber zurückgenommen.

Eine klassische Fallgestaltung. Hätte das AG anders entschieden, wäre die Wohnung wohl für mindestens das Dreifache untervermietet worden, und die so erlöste Differenz von 700 € hätte wohl kaum je den Weg in eine Steuererklärung gefunden, wäre aber ganz sicher ein willkommener Deckungsbeitrag für die Finanzierung des erworbenen Eigenheims gewesen. Der Fall lehrt: Mieter sind auch keine Altruisten, und die Gerichte sollten genauer hinsehen, bevor sie zur Erteilung von Untervermietungserlaubnissen schreiten. Und Vermieter sollten prüfen, ob der Umfang der erteilten Erlaubnis eingehalten wird. Wer fälschlicherweise Eigenbedarf geltend macht, macht sich schadensersatzpflichtig. Das muss auch für erschlichene Untervermietung gelten.