Untervermietungserlaubnis

Der Wunsch, nicht alleine in der Wohnung leben zu müssen, kann den Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage hätte aller Voraussicht nach Aussicht auf Erfolg gehabt. Entgegen der Ansicht der Bekl. lässt das Schreiben des Kl. zu 1) vom 5.11.2018 ein berechtigtes Interesse an der Zustimmung zur Gestattung der Untermiete erkennen. Ein berechtigtes Interesse liegt bereits dann vor, wenn der Mieter vernünftige Gründe für die Überlassung eines Teils des Wohnraums an eine dritte Person hat. An das berechtigte Interesse sind keine übertriebenen Anforderungen zu stellen. Hierunter sind alle Gründe zu verstehen, die in der Person des Mieters vorliegen und die vernünftig und nachvollziehbar sind. Als berechtigt ist neben den wirtschaftlichen Interessen auch jedes höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH, Beschluss vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84). Zu den berechtigten Interessen zählt grundsätzlich demnach auch die Entscheidung des Mieters, sein Privatleben innerhalb der eigenen Wände nach seinen Vorstellungen zu gestalten. Auch ist die Absicht, durch Aufnahme einer anderen Person der Vereinsamung entgegenzuwirken, als berechtigtes Interesse anzuerkennen.

Dieses Interesse hat der Kl. zu 1) auch ausreichend dargelegt, indem er seinen höchstpersönlichen Beweggrund, nicht alleine leben zu wollen, genannt und die Personalien und die Mietschuldenfreiheit des Herrn K. zur Verfügung gestellt hat. Der Kl. zu 1) hat insbesondere mit eMail vom 22.10.2018 und mit Schreiben vom 13.11.2018 an die Hausverwaltung auch substantiiert dargelegt, dass der bisherige Untermieter und Kl. zu 2) aus der Wohnung ausgezogen ist und sich arbeitsbedingt nicht mehr in Berlin befindet. Daher kann es dahinstehen, dass der Kl. zu 1) im Schreiben vom 27.3.2017 sein wirtschaftliches Interesse nicht dargelegt hat.

Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse liegt vor, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will. Es liegt auch vor, wenn sich der Mieter finanziell entlasten möchte. Neben dem höchstpersönlichen Interesse hat der Kl. zu 1) ein berechtigtes finanzielles Interesse an der Erteilung einer Untermieterlaubnis. Denn diese soll, wie in der Klageschrift vorgetragen, der finanziellen Entlastung von der Belastung durch die Miete für die streitgegenständliche Wohnung dienen.

Entgegenstehende Interessen der Bekl. sind nicht ersichtlich. Insbesondere kommt es durch die Erteilung der Mieterlaubnis nicht zu einer übermäßigen Belegung des überlassenen Wohnraums. Dies hat der Kl. zu 1) substantiiert dargelegt. Dass neben dem Untermieter Herr K. eine weitere Person in der Mietschuldenfreiheit benannt wurde, ist unschädlich. Ausschlaggebend ist, mit wem und wie vielen Personen ein Untermietvertrag geschlossen werden sollte. Ein Untermietverhältnis sollte lediglich zu Herrn K. bestehen. Weitere Kriterien, die eine Unzumutbarkeit der Zustimmung zur Untermiete für die Bekl. begründen würden, sind nicht ersichtlich. Die Mitteilung zur Verweigerung der Erteilung der Untermieterlaubnis durch die Hausverwaltung mit Schreiben vom 18.12.2018 war daher nicht rechtmäßig.

Aus den Gründen des LG

Zu Recht hat das Amtsgericht eine nachträgliche Veränderung der Umstände im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB angenommen. Der Kl. hat insoweit vorgetragen, dass der Mitmieter bereits seit mehreren Jahren nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung aufhältlich sei. Nachdem er dies der Verwaltung der Bekl. bereits in den Jahren 2010 und 2014 mitgeteilt und zum Anlass für die Bitte um Erteilung einer Untervermieterlaubnis genommen hat, kann die Bekl. dieses Vorbringen nicht in erheblicher Weise einfach bestreiten. Als Vermieterin wäre es ihr unbenommen, sich von den tatsächlichen Verhältnissen in der Mietwohnung Kenntnis zu verschaffen, sofern sie Zweifel an der Richtigkeit der Angaben des Kl. hatte. Dies gilt auch, soweit sie geltend macht, dem Kl. läge ja eine Untervermieterlaubnis für Herrn I. S. vor. Auch dieser ist nach dem klägerischen Vortrag aus der Wohnung ausgezogen, was der Kl. der Verwaltung der Bekl. auch vorprozessual mitgeteilt hatte.

Soweit die Bekl. geltend macht, der Wunsch, mit einer weiteren Person in der - zunächst mit einem Mitmieter - angemieteten Wohnung zu leben, stellt, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB dar. Diese Sichtweise führt auch keineswegs dazu, dass mit diesem Argument jeder Mieter gewissermaßen automatisch einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis hätte. Maßgeblich sind vielmehr die jeweiligen Umstände des Einzelfalles, namentlich die Gefahr einer möglichen Überbelegung. […]

Dass eine entgeltliche Überlassung von Teilen der Wohnung gegen Entgelt immer zu einer finanziellen Entlastung des Hauptmieters führt, scheint evident. Vorliegend dürfte jedoch bei lebensnaher Betrachtung zu berücksichtigen sein, dass er Kl. die Wohnung seit längerer Zeit allein nutzt, so dass zwar im Außenverhältnis beide Mieter nach wie vor für den Mietzins haften, im Innenverhältnis jedoch ein Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB nicht mehr erfolgen dürfte. […]

Wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein „berechtigtes Interesse“ für die Aufnahme einer dritten Person in die Wohnung entstanden ist, kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen. Der Wunsch, nicht alleine wohnen zu wollen, stellt einen ausreichenden Grund dar, so das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in einem Kostenbeschluss nach § 91a ZPO und ihm nachfolgend das Landgericht Berlin in der Beschwerdeentscheidung.

Nach Mietvertragsabschluss zog der Mitmieter des Klägers nach einiger Zeit aus der Wohnung aus; der Kläger begehrte daraufhin eine Untervermietungserlaubnis für Igor S., die die Beklagte auch erteilte. Nachdem Igor S. ebenfalls ausgezogen war, verlangte der Kläger mit Schreiben vom 5. November 2018 erneut eine Erlaubnis unter Hinweis darauf, dass er nicht alleine, sondern mit einer anderen Person zusammenleben wolle. Weil die Hausverwaltung der Beklagten die Erlaubniserteilung mit Schreiben vom 18. Dezember 2018 ablehnte, erhob der Kläger Klage auf Erteilung.

Die Beklagte erkannte den Anspruch umgehend an, woraufhin die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärten. Das Amtsgericht legte der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits auf, ihre sofortige Beschwerde zum Landgericht Berlin hatte keinen Erfolg.

Zu berücksichtigen sei, dass der Kläger schon zu Beginn des Mietverhältnisses nicht alleine in die Wohnung eingezogen sei und auch danach schon einen Untermieter habe aufnehmen dürfen. Im Rahmen des berechtigten Interesses i. S d. § 553 Abs. 1 BGB halte sich der Wunsch des Mieters, durch die Aufnahme einer weiteren Person in die Wohnung einer Vereinsamung entgegenzuwirken; die Entscheidung über die Gestaltung des Privatlebens innerhalb der eigenen Wände stelle ein höchstpersönliches Recht des Mieters dar, das bei der Entscheidung über die Erlaubniserteilung berücksichtigt werden müsse.

Weil hier weitere Gründe für eine Versagung nicht ersichtlich bzw. vorgetragen worden seien, hätte die Klage ohne das erledigende Ereignis aller Voraussicht nach Erfolg gehabt, sodass die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen habe.

Der BGH hatte in einer Entscheidung vom 31. Januar 2018 (VIII ZR 105/17, GE 2018, 385, Rn. 53/54) Folgendes ausgeführt: „Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszulegen (Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 11). Dabei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzuerkennen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, BGHZ 92, 213, 219 f. [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.]; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO. Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14). Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht allein zu leben, kann ein solches Interesse begründen (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, aaO., S. 219; OLG Hamm, NJW 1982, 2876, 2879 [jeweils zu § 549 BGB a.F.]; LG Berlin, GE 1983, 1111 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.]; LG Hamburg, ZMR 2001, 973 f.; LG Freiburg, WuM 2002, 371; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO., § 553 Rn. 8; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 553 BGB Rn. 4; jurisPK-BGB/Schur, Stand 1. Dezember 2016, § 553 Rn. 14; vgl. auch Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 28 [zum Eigenbedarf]).“ Die Entscheidungen von Amts- und Landgericht entsprechen genau dieser – m. E. völlig richtigen – Betrachtungsweise.