Untervermietungserlaubnis bei einer sich auflösenden Mietermehrheit

1. Sind bei einer Mehrheit von Mietern bis auf einen Mitmieter bereits alle anderen Mitmieter ausgezogen, kann der Vermieter die Erlaubnis der Untervermietung eines Teils der Wohnung an einen Dritten an die Bedingung knüpfen, dass der verbliebene Mitmieter seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung behält.

2. Bittet der verbliebene Mitmieter um eine Untervermietungserlaubnis eines Teils der Wohnung an einen nichtehelichen Lebensgefährten, kann die Erlaubnis auf die Dauer der Lebensgemeinschaft befristet werden.

3. Der Entscheidung des Gerichts über die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis sind die derzeitigen Umstände zugrunde zu legen; rein hypothetische Erwägungen sind nicht zu berücksichtigen. Sollten sich die Lebensumstände der Mieter einmal ändern, steht es ihnen frei, dann aufgrund etwaiger neuer Umstände wieder um eine Untervermietungserlaubnis zu bitten, über die man dann zu befinden hätte.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. sind Mieter, die Bekl. ist Vermieterin einer 3-Zimmerwohnung. In § 8 des Mietvertrages vom 11.5.2012 ist bestimmt, dass die Mieter berechtigt sind, ein Zimmer der Wohnung unterzuvermieten, und dass für diese kein Untermietzuschlag erhoben wird. Im Frühjahr 2014 zog die Kl. zu 2. aus der Wohnung aus. Die Kl. baten die Bekl. um Erlaubnis, das bislang von der Kl. zu 2. genutzte Zimmer an Herrn X untervermieten zu dürfen. Es kam zu einem Rechtsstreit, in dem die Bekl. antragsgemäß verurteilt wurde. Mit Schreiben vom 15.4.2018 bat der Kl. zu 1. um Erteilung einer Untermieterlaubnis für Herrn Y. In diesem Schreiben vom 15.4.2018 heißt es unter anderem, dass ein Herr X aus der Wohnung ausziehen und Frau Z als Untermieterin gemäß Mietvertrag in die Wohnung einziehen und hier ein Zimmer bewohnen wird. Für Herrn Y, der bereits in der Wohnung wohne, werde eine Untermieterlaubnis gemäß § 553 Absatz 1 BGB begehrt. Er wird ein Zimmer der Wohnung bewohnen. Die Untervermietung ist notwendig, da es sich bei Herrn Y um den Lebenspartner des Kl. zu 1) handele.

Nach Klagezustellung hat die Bekl. eine Untermieterlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Herrn Y nach folgender Maßgabe erteilt:

1. Die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines Zimmers an den Lebenspartner von Herrn M. gilt ausschließlich für den uns benannten Herrn Y und ist befristet auf die Dauer der Lebensgemeinschaft zwischen Herrn M und Herrn Y. Voraussetzung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung ist, dass Herr M. gemeinsam mit Herrn Y in der Wohnung lebt, d. h. der Hauptwohnsitz von Herrn M die innegehaltene Wohnung in der …straße in Berlin bleibt.

2. Herr Y ist verpflichtet, die Bestimmungen der Hausordnung und die dem Mietvertrag beigefügten Hinweise zum richtigen „Lüften und Heizen“ einzuhalten.

3. Die Erlaubnis wird widerrufen, wenn die vorstehenden Regelungen nicht eingehalten werden oder nachträglich wichtige Gründe bekannt werden, die die Person des Herrn Y betreffen. Sie erlischt mit dem Tage des Auszuges von Herrn Y oder Herrn M, spätestens jedoch mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses.

4. Sollte M die Wohnung aufgeben, muss er dafür sorgen, dass auch die Herrn Y zum Gebrauch überlassenen Teile der Wohnung geräumt an die Vermieterin zurückgegeben werden. Wenn dies nicht geschieht, haftet M für alle der Vermieterin daraus entstehenden Schäden und Nachteile.

5. Die Beendigung der Gebrauchsüberlassung an Herrn Y und/oder die Beendigung der Lebensgemeinschaft zwischen Herrn M und Herrn Y ist der Vermieterin unverzüglich mitzuteilen.

Die Kl. tragen vor, Herr Y wohne bereits seit 2016 in der Wohnung, bislang jedoch im Rahmen der allgemeinen Untervermieterlaubnis gemäß § 8 Abs. 4 des Mietvertrages. Diese Grundlage für die Untervermietung solle nunmehr für Herrn Y entfallen. Stattdessen solle nach dem Auszug von Herrn X und Frau Z im November 2018 einziehen und ein Zimmer aufgrund der allgemeinen Untervermieterlaubnis erhalten. Die Kl. hätten Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung an Herrn ohne die Vorgaben aus dem Schreiben der Bekl. […]

Die Klage ist unbegründet.

Für die Klage besteht jedenfalls kein Rechtsschutzbedürfnis mehr, nachdem die Bekl. eine Untermieterlaubnis, wenn auch unter Bedingungen, erteilt hat. Nach Auffassung des Gerichts sind die gestellten Bedingungen nicht unzumutbar. Die Bekl. weist zu Recht darauf hin, dass ein Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung nicht besteht. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass, nachdem die Kl. zu 2. bereits ausgezogen ist, verlangt wird, dass der Kl. zu 1. in der streitgegenständlichen Wohnung noch seinen Hauptwohnsitz hat. Die Bekl. ist nicht verpflichtet, einen etwaigen Austausch sämtlicher Mieter zu dulden. Sie weist zu Recht darauf hin, dass sie, um zu verhindern, dass am Ende völlig andere Personen die streitgegenständliche Wohnung nutzten, verlangen dürfe, dass wenigstens der Kl. zu 1. noch in der Wohnung lebe und dort seinen Lebensmittelpunkt habe. Insoweit wurde gefordert, dass der Kl. zu 1. in der streitgegenständlichen Wohnung seinen Hauptwohnsitz hat. Etwaige kurzzeitige berufliche Aufenthalte außerhalb der Wohnung wären unbeachtlich. Nach Auffassung des Gerichts hat die Bekl. ein berechtigtes Interesse daran, zu verhindern, dass nicht die Mietparteien auf Mieterseite praktisch einfach ausgetauscht werden und nur noch sogenannten Untermieter dort wohnen. Da die verlangte Untermieterlaubnis damit begründet wird, Herr Y sei der Lebensgefährte des Kl. zu 1., ist auch die Mitteilung der Beendigung dieser klägerseits behaupteten Lebensgemeinschaft zwischen dem Kl. zu 1. und Herrn Y nicht unzumutbar. Sofern eine solche Lebensgemeinschaft später einmal nicht bestehen sollte, ist kein Anspruch des Kl. zu 1. mehr ersichtlich, eine solche Untervermieterlaubnis an Herrn Y weiterhin zu beanspruchen. Die Bekl. weist zu Recht darauf hin, dass dann, falls sich die Lebensumstände der Kl. einmal ändern sollten, sie dann aufgrund etwaiger neuer Umstände wieder um eine Untermieterlaubnis bitten könnten, über die man dann zu befinden hätte. Bei Berücksichtigung der derzeitigen Umstände ist die von der Bekl. bereits erteilte Untermieterlaubnis ausreichend.

Sind bei einer Mehrheit von Mietern bis auf einen alle anderen Mitmieter ausgezogen, kann der Vermieter die Erlaubnis der Untervermietung eines Teils der Wohnung an die Bedingung knüpfen, dass der verbliebene Mitmieter seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung behält. Sucht der um eine Untervermietungserlaubnis für seinen nichtehelichen Lebensgefährten nach, kann die Erlaubnis auf die Dauer der Lebensgemeinschaft befristet werden. Ganz allgemein hat das Gerichts seiner Entscheidung über die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis die derzeitigen Umstände zugrunde zu legen, aber keine rein hypothetischen Erwägungen zu berücksichtigen. Sollten sich die Lebensumstände der Mieter einmal ändern, steht es ihnen frei, aufgrund etwaiger neuer Umstände wieder um eine Untervermietungserlaubnis zu bitten.

Die Kläger sind Mieter einer 3-Zimmerwohnung und haben lt. Mietvertrag das Recht, ein Zimmer der Wohnung unterzuvermieten, ohne dass dafür ein Untermietzuschlag erhoben wird. Im Frühjahr 2014 zog die Klägerin zu 2) aus und die Kläger erstritten gerichtlich die Erlaubnis, das Zimmer der ausgezogenen der Klägerin zu 2) an einen Herrn X untervermieten zu dürfen. 2018 bat der Kläger zu 1) um Erteilung einer Untermieterlaubnis für einen Herrn Y, weil der bisherige Untermieter X aus der Wohnung ausziehen und eine Frau Z als Untermieterin einziehen werde. Der Herr Y wohne im Rahmen der allgemeinen Untervermieterlaubnis des Mietvertrages bereits in der Wohnung und sei der Lebenspartner des Klägers zu 1). Die mietvertragliche Grundlage für die Untervermietung solle nunmehr für Herrn Y entfallen und stattdessen für Frau Z gelten.

Nach Klagezustellung hat die beklagte Vermieterin eine Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Herrn Y auf Basis einer Reihe von Maßgaben erteilt. Unter anderem hieß es in dem Schreiben: Die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines Zimmers an den Lebenspartner des Klägers zu 1) gelte nur für Herrn Y und nur so lange, wie die Lebensgemeinschaft zwischen beiden bestehe. Außerdem müsse der Kläger zu 1) in der Wohnung seinen Hauptwohnsitz behalten; anderenfalls werde die Untervermietungserlaubnis widerrufen. Sollte der Kläger zu 1) die Wohnung aufgeben, müsse er dafür sorgen, dass auch Herr Y die Wohnung räume. Außerdem sei ggf. die Beendigung der Lebensgemeinschaft zwischen beiden der Vermieterin unverzüglich mitzuteilen.

Das AG hielt die Klage der Mieter für unbegründet. Es bestehe kein Rechtsschutzbedürfnis mehr, denn die Beklagte habe, wenn auch unter Bedingungen, eine Untermieterlaubnis erteilt. Die gestellten Bedingungen seien nicht unzumutbar. Die Beklagte weise zu Recht darauf hin, dass ein Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung nicht bestehe. Nach Auszug seiner Mitmieterin könne vom verbleibenden Mieter verlangt werden, dass er in der Wohnung seinen Hauptwohnsitz behalte. Die Vermieterin müsse einen etwaigen Austausch sämtlicher Mieter nicht dulden. Dass der verbliebene Mieter in der Wohnung seinen Hauptwohnsitz behalten müsse, schließe kurzzeitige berufliche Aufenthalte außerhalb der Wohnung ja nicht aus.

Die Vermieterin habe ein berechtigtes Interesse daran, zu verhindern, dass nicht die Mietparteien auf Mieterseite praktisch einfach ausgetauscht werden und nur noch „Untermieter“ dort wohnen.

Da die Untermieterlaubnis für den Lebensgefährten des Mieters verlangte werde, sei es auch zumutbar, eine Beendigung der behaupteten Lebensgemeinschaft mitteilen zu müssen. Sofern eine solche Lebensgemeinschaft später einmal nicht bestehen sollte, sei kein Anspruch des Klägers zu 1) auf eine solche Untervermieterlaubnis an Herrn Y ersichtlich, weil bei einer Änderung der Lebensumstände wieder auf Basis der neuen Umstände nachgesucht werden könne. Derzeit jedenfalls sei die bereits erteilte Untermieterlaubnis ausreichend.