Untervermietungserlaubnis

Untervermietungserlaubnis; Wohnungsnutzung

Der Mieter hat auch dann einen Anspruch auf Genehmigung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn er selbst vorübergehend die Wohnung nicht nutzen kann.

Die Kl. hat gemäß § 549 BGB einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungsgenehmigung für ein Zimmer mit anteiliger Küchen- und Badbenutzung in der von ihr gemieteten Wohnung. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, hat die Kl. ein wirtschaftliches Interesse an der Untervermietung ihrer Wohnung. Auf die diesbezüglichen Ausführungen wird insoweit verwiesen. Nicht gefolgt werden kann dem Amtsgericht insoweit, als es einen Anspruch insoweit ablehnt, weil die Untervermietung einer kompletten Überlassung der Wohnung gleichkäme. Unwidersprochen hat die Kl. vorgetragen, daß sie ihrem Untermieter lediglich ein Zimmer zur Verfügung stelle, während sie an dem anderen Zimmer den alleinigen Besitz behält.

Da nichts dafür vorgetragen ist, daß eine solche Aufteilung der Nutzungsmöglichkeiten nicht praktikabel sei, ist der Anspruch hier gegeben, da feststeht, daß ein Teil der Wohnung zur ausschließlichen Nutzung des Hauptmieters verbleibt (vgl. insoweit LG Berlin, MM 86, 249; 1993, 109; AG Schöneberg, GE 1990, 549 m. w. N.). Unerheblich ist insoweit, in welchem Ausmaß die Kl. ihren Besitz tatsächlich ausübt, denn der Hauptmieter ist auch im Falle einer teilweisen Untervermietung nicht verpflichtet, die Wohnung selbst zu bewohnen bzw. zu nutzen.

Soweit der Bekl. in der Berufung den gesamten Vortrag zu der Erkrankung der Kl. bestreitet, so ist dies unerheblich, da dies Bestreiten offensichtlich nur den konkreten Verlauf des Krankheits- bzw. Heilungsprozesses betrifft, nicht aber die Tatsache, daß sich die Kl. wegen des Anfang 1992 er-littenen Unfalls in stationärer ärztlicher Behandlung befindet. Nur letzteres ist aber für den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis maßgebend. Der Bekl. kann auch nicht einwenden, daß völlig ungewiß sei, ob die Kl. jemals in ihre Wohnung zurückkehren werde. Insofern ist darauf hinzuweisen, daß die hier zu erteilende Untervermietungserlaubnis einschränkend dahin auszulegen ist, daß sie nur solange gilt, bis die Kl. entweder selbst mit ihrer Tochter die Wohnung wieder nutzen kann oder bis ggf. andererseits feststeht, daß die Kl. nicht in ihre Wohnung zurückkehren kann. Diese Einschränkung ergibt sich aus dem von der Kl. selbst vorgetragenen Sachverhalt und ihrem Interesse.

Der Bekl. hat auch keinen in der Person des Untermieters liegenden Grund vorgetragen, der ihm die Erlaubniserteilung unzumutbar machen würde. Allein die Tatsache, daß es sich um einen Ausländer handelt, reicht hierfür nicht aus. Dabei ist zum einen zu berücksichtigen, daß für sämtliche Vertragsverstöße aus dem Mietverhältnis dem Vermieter gegenüber die Kl. haftet (§ 278 BGB). Die darüber hinausgehenden Befürchtungen des Bekl., daß er etwaige gegen den Untermieter persönlich gerichtete Ansprüche nicht werde durchsetzen können, weil sich der Untermieter leicht ins Ausland absetzen könne, sind derart vage, daß sie einen Grund für die Ablehnung der Untervermietungserlaubnis im Sinne von § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht ausfüllen können.

Die Kl. hat auch einen Anspruch auf Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung wegen des entgangenen Untermietzinses, da der Bekl. die Erteilung der Untervermietungserlaubnis ohne Grund verweigert hat (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II 251 m. w. N.). Dieser Schadensersatzanspruch besteht allerdings erst ab Juni 1992, denn die Kl. hat erst aufgrund des anwaltlichen Schreibens vom 30. April 1992, in dem auch der Name des Untermieters genannt war, einen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis erhalten. Da dieses Schreiben aber erst Anfang Mai dem Bekl. zugegangen sein dürfte und diesem darüber hinaus eine ge wisse Überlegungsfrist einzuräumen war, hätte er der Untervermietung frühestens ab Juni 1992 zustimmen müssen.

Nach 549 BGB hat der Mieter unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf Untervermietung eines Teils der Wohnung, was bedeutet, daß sich der Mieter selbst die Nutzung der Wohnung im übrigen vorbehalten muß.

Wir hatten in GE 1993, 238 auf die Entscheidung des Amtsgerichts Schöneberg hingewiesen, wonach ein Anspruch des Mieters zur Genehmigung der Untervermietung dann entfällt, wenn der Mieter längere Zeit im Krankenhaus stationär behandelt wird und deshalb die Wohnung nicht selbst nutzen kann.

Die von uns dabei geäußerten Zweifel an dieser Entscheidung hat das Landgericht Berlin in seiner Berufungsentscheidung vom 20. April 1993 geteilt. Es hielt einen Anspruch auf Genehmigung zur Untervermietung jedenfalls solange für gegeben, wie nicht feststehe, daß der Mieter nicht in die Wohnung zurückkehre. Es bejahte wegen der Verweigerung der Genehmigung zur Untervermietung auch einen Anspruch auf Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung; dies aber erst für den Zeitraum nach Zugang der Bitte um Genehmigung und nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist für den Vermieter.